Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2022.00359

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 2. Februar 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    Gemeinde Berg am Irchel,

beide vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerinnen,

 

 

gegen

 

 

1.    Zürcher Heimatschutz ZVH,

 

2.1  C,

2.2  D,

3.    E,

4.1  F,

4.2  G,

5.    H,

6.    I,

7.    J,

2–7 vertreten durch RA K,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

Baudirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 14. April 2021 erteilte der Gemeinderat Berg am Irchel der Genossenschaft A die baurechtliche Bewilligung zum Rückbau des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und zum Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am L-Weg 03, Berg am Irchel. Gleichzeitig mit der kommunalen Bewilligung wurde die kantonale Gesamtverfügung der Baudirektion Zürich vom 25. Januar 2021 eröffnet, mit welcher die ortsbildschützerische und die gewässerschutzrechtliche Bewilligung bzw. die wasserpolizeiliche Ausnahmebewilligung mit sichernden Nebenbestimmungen erteilt wurden.

II.  

Gegen diesen Entscheid erhoben C und D, E, F und G, H, I und J mit gemeinsamer Eingabe vom 25. Mai 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses sowie der angefochtenen Verfügung der Baudirektion. Mit Eingabe vom 26. Mai 2021 erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte ebenfalls die Aufhebung des angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses sowie der angefochtenen Verfügung. Zudem beantragten sie, die Sache sei an den Gemeinderat zurückzuweisen zur Einholung eines Gutachtens und zur Festlegung des Schutzumfangs des "Gebäude A". Zu schützen seien das äussere Erscheinungsbild mit der konstruktiven Struktur und dem Dachstuhl sowie noch vorhandene wirtschaftsgeschichtlich relevante Zeugen der früheren Anlage.

Mit Entscheid vom 12. Mai 2022 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren und hiess die Rekurse insoweit gut, als es den Beschluss des Gemeinderats Berg am Irchel vom 14. April 2021 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 04 vom 25. Januar 2021 aufhob.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben die Genossenschaft A und der Gemeinderat Berg am Irchel mit gemeinsamer Eingabe vom 13. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Mai 2022 sei aufzuheben. Der Beschluss des Gemeinderats vom 14. April 2021 und die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 25. Januar 2022 seien zu bestätigen. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens seien der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und die Beschwerdegegnerschaft sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 1 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen.

Am 29. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 13. Juli 2022 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich unter Verweis auf einen Mitbericht des Amts für Raumentwicklung vom 11. Juli 2022 und einen Mitbericht des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 12. Juli 2022 die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2022 beantragte der Zürcher Heimatschutz ZVH die Abweisung der Beschwerde unter den üblichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2022 beantragten C und D, E, F und G, H, I und J, die Beschwerde sei abzuweisen. Eventuell sei das Verfahren an die Beschwerdeführerin 2 zurückzuweisen, mit der Einladung, nach der Durchführung einer Denkmalschutzabklärung lege artis über das zum Abbruch vorgesehene ursprüngliche Landwirtschaftsobjekt einen Schutzentscheid zu treffen und bei negativem Ausgang über das streitige Bauprojekt neu zu entscheiden. Subeventuell sei das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei ein Augenschein durchzuführen. Die Beschwerdeführerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten. Mit Replik vom 30. August 2022 hielten die Genossenschaft A und der Gemeinderat Berg am Irchel an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 9. September 2022 hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH seinerseits an seinen Anträgen fest. Am 22. September 2022 erstatteten C und D, E, F und G, H, I und J ihre Duplik, wobei auch sie an ihren Anträgen festhielten. Am 30. September 2022 teilten die Genossenschaft A und der Gemeinderat Berg am Irchel mit, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.  

Die Bauparzelle Kat.-Nr. 02 ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Berg am Irchel vom 4. April 1997 (BZO) der Kernzone K1 zugeteilt. Sie liegt mit dem Erhaltungsziel A im Perimeter des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sowie im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung. Der südliche Grundstücksbereich wird gemäss dem Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung von einem wichtigen Freiraum innerhalb des Siedlungsgebiets durchzogen. Das gegenwärtig auf der Parzelle stehende Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 01 wird im Inventar nicht besonders bezeichnet.

Die Beschwerdeführerin 1 plant, das sich auf der Parzelle befindende Ökonomiegebäude abzubrechen und durch ein Mehrfamilienhaus mit vier Geschossen und einer Unterniveaugarage zu ersetzen.

3.  

Die Vorinstanz hob die Baubewilligung mit der Begründung auf, dass die bewilligte Baute die Anforderungen an eine Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht erfülle. Bemerkungsweise führte sie zudem aus, die Rüge, dass die Baudirektion zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung zur Beanspruchung des Gewässerraums erteilt habe, sei berechtigt.

4.  

Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, dass sich die geplante Baute gut einordnet.

4.1 Sie machen in diesem Zusammenhang zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Nachdem es die Beurteilung des Fachgutachtens der Firma M "Stellungnahme zur Einordnung des Bauprojekts in das Siedlungsbild" vom 22. Dezember 2020 wiedergegeben habe, führe das Baurekursgericht aus, es sei aufgrund der Erkenntnisse des Augenscheins zur Auffassung gelangt, dass die qualitativen Vorgaben, welche im betreffenden sensiblen Gebiet in gestalterischer Hinsicht an einen Neubau zu stellen seien, mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben nicht annähernd erreicht würden. Diese Beurteilung stelle die Vorinstanz in den Raum, ohne sich mit den eingehenden Erwägungen der Baudirektion (ARE), des Gemeinderats und des Fachgutachters auseinanderzusetzen.

Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) gewährleistete Grundsatz des rechtlichen Gehörs garantiert den betroffenen Personen ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich vor Erlass des Entscheids zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können. Die Behörde ist grundsätzlich verpflichtet, die ihr angebotenen Beweismittel abzunehmen, wenn sie zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Sie hat die Vorbringen der Parteien tatsächlich zu hören, zu prüfen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 142 II 218 E. 2.3; 137 II 266 E. 3.2). Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 143 V 71 E. 4.1). Die Begründung von Entscheiden muss gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dabei darf sich die Begründung auf jene Aspekte beschränken, die die Behörde aus sachlich haltbaren Gründen als wesentlich betrachtet (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00023, E. 2.2). Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 137 II 266 E. 3.2).

Die Zusammenfassung des Gutachtens der Firma M durch die Vorinstanz zeigt auf, dass sich dieses zum Bauvorhaben durchaus kritisch stellt (vgl. E. 4.2.2). Mit der Tauglichkeit der Nebenbestimmungen der Baudirektion setzt sich die Vorinstanz sodann ausführlich auseinander. Die eigene Auffassung begründete sie konzis (a.a.O.). Es liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.

4.2 Die geplante Baute hält die zulässigen Masse gemäss der BZO unbestrittenermassen ein.

4.2.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2; 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit Hinweisen). Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 5.2). Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6).

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00338, E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

4.2.2 Das Gutachten der Fima M vom 22. Dezember 2020 kommt zum Schluss, dass eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG von der geplanten Baute nur knapp erfüllt werde. Es führt gewichtige Punkte an, die gegen eine gute Einordnung sprechen: Hervorgehoben wird die "hohe Firstlinie", die durch die starke geometrische Form des Doppelgiebels besonders betont werde. Im Ortsbild präsentiere sich diese hohe Firstlinie – vor allem in der Ansicht von Westen aus der N-Strasse, wo die Firstlinie des westlichen Baukörpers deutlich die Firste der dahinterliegenden Bebauung an der Gasse L-Weg überrage – als grenzwertig. Ausserdem führt das Gutachten aus, dass "Form, Staffelung und Gliederung der Baumasse" für eine "sehr gute Einordnung in die Situation nicht optimal gelungen" seien. Eine sorgfältige Planungskultur mit strukturierten Planungsprozessen wie Wettbewerben und kooperativen Verfahren trage anerkanntermassen massgeblich zur Qualitätssicherung und damit zur Baukultur bei. In dieser Hinsicht sei das Vorgehen mit einem Planerwahlverfahren, dessen Fokus auf der Wahl eines geeigneten Planers für eine eng gefasste Aufgabe liege, für die Suche nach einer ortsbaulich sehr guten Lösung suboptimal gewesen.

4.2.3 Die Vorinstanz gelangte gestützt auf ihren Augenschein zur Auffassung, dass die qualitativen Vorgaben, welche im betreffenden sensiblen Gebiet in gestalterischer Hinsicht an einen Neubau zu stellen sind, mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben nicht annähernd erreicht würden. Insgesamt werde mit dem Bauvorhaben auf die umliegenden Schutz- bzw. Inventarobjekte nur unzureichend Rücksicht genommen. Die unbefriedigende Gesamtwirkung in sich und in Bezug auf das Ortsbild ergebe sich insbesondere aus dem Volumen des Bauvorhabens in Kombination mit der vorgesehenen Dachgestaltung. Obschon topografisch in einer Geländemulde gelegen, überrage das Bauvorhaben die umliegenden Bauten bei Weitem. Insbesondere mit Blick von der N-Strasse her werde deutlich, dass das Bauvorhaben in einem augenscheinlichen Missverhältnis zur umliegenden Umgebung stehe, auch wenn die massgeblichen Kernzonenvorschriften zur Dimensionierung eingehalten seien. Die vorgesehene Baute würde als herausragend grösstes Gebäude in einem ansonsten homogenen, einheitlichen Ortsbild in Erscheinung treten. Soweit versucht werde, mit der Dachgestaltung die Gebäudegrösse des Neubaus zu kaschieren, gelinge dies nicht. Die Dachgestaltung mit dem geplanten Doppelgiebel – dessen Zulässigkeit unter dem Gesichtswinkel von Art. 12 Abs. 1 BZO im Übrigen zumindest Fragen aufwerfe – erweise sich als atypisches Element im baulichen Umfeld. Die Anlehnung an den Bestand, welche damit gesucht werde, sei nur eine scheinbare. Im Unterschied zur bestehenden Baute, die sich aus einer Scheune und einer rückwärtigen Baute zusammensetze, handle es sich bei der projektierten Baute um ein einziges grosses Gebäude mit Doppelgiebel, wie anhand des Grundrisses klar ablesbar sei. Bereits die bestehende Baute weise ein beträchtliches Volumen aus. Im Gegensatz zum nochmals deutlich höheren Bauvorhaben verfüge die bestehende Scheune jedoch über ein angewalmtes Dach, was für die Vermittlung der Gebäudehöhe ebenso von wesentlicher Bedeutung sei, wie die deutliche Hierarchisierung des bestehenden Baukörpers in eine Haupt- und eine Nebenbaute. So sei der First des bestehenden westseitigen Anbaus heute wesentlich tiefer gehalten als der First der Scheune. Scheune und Anbau seien alsdann mit farblich divergierenden Dachmaterialien eingedeckt. Die in der Gesamtverfügung statuierten Nebenbestimmungen würden alsdann nicht als geeignet erscheinen, die genannten negativen Auswirkungen auf die bauliche und landschaftliche Umgebung zu lindern.

4.2.4 Die von den Beschwerdeführerinnen ins Verfahren eingebrachten Fotoansichten und Visualisierungen vermögen die Schlüsse, welche die Vorinstanz aus ihrem – mit Fotografien dokumentierten – Augenschein zog, nicht infrage zu stellen. In der Visualisierung Vogelperspektive Süd wirkt die geplante Baute – obwohl relativ weit im Hintergrund – verglichen mit den anderen Bauten in der Umgebung massiv. Analoges gilt für die Visualisierung Vogelperspektive Ost, wo sich die Baute noch stärker im Hintergrund befindet. Das massive Volumen des geplanten Baus ergib sich auch aus der Vogelperspektive West. Die prägnante Wirkung des Doppeldaches zeigen bereits die Baupläne deutlich. Ein neuerlicher Augenschein ist mithin nicht notwendig.

4.2.5 Es ist im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Volumen des geplanten Gebäudes (es handelt sich um einen Grundriss von 523,49 m²) in Verbindung mit dem prägnanten Doppeldach als einen klaren und krassen Widerspruch zur – als kantonal und national bedeutendem Ortsbild (vgl. E. 2) – besonders wertvollen baulichen Umgebung qualifizierte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen durfte die Vorinstanz (wie bereits die Firma M in ihrem Gutachten) den Blick von der N-Strasse für die Frage der Einordnung als relevant betrachten. Die Beschwerdeführerinnen zeigen selbst auf, dass die markanten Firste des Baukörpers mit 12,9 m über dem gewachsenen Terrain höher liegen als jene der umliegenden Bauten. Die Firste der geplanten Baute sollen gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen denn auch auf gleicher bzw. ähnlicher Höhe wie die Firste von merklich höher gelegenen bestehenden Bauten zu liegen kommen.

Die statuierten Nebenbestimmungen zur Dachgestaltung vermögen daran nichts zu ändern. Selbst mit der mindestzulässigen Dachneigung von 40° und einer allfälligen Firstreduktion um einen halben Meter blieben die negativen Auswirkungen auf die bauliche und landschaftliche Umgebung bestehen.

4.2.6 Die Vorinstanz hat die gute Einordnung der geplanten Baute im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG nach dem Gesagten zu Recht verneint.

4.3 Hinzu kommt, dass – worauf die Vorinstanz bereits zutreffend hinwies – es sich bei einem Doppeldach über einem einzigen, nur leicht gegliederten Gebäude nicht um eine herkömmliche Dachform im Sinn von Art. 12 Abs. 1 BZO handeln dürfte.

5.  

Die Baudirektion des Kantons Zürich erteilte eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) in Verbindung mit Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 2011 für die Erstellung des streitbetroffenen Gebäudes im Bereich des übergangsrechtlichen Uferstreifens. Die Vorinstanz legte bemerkungshalber dar, dass eine dagegen gerichtete Rüge gutzuheissen und die Ausnahmebewilligung zu verweigern wäre.

Die vorinstanzliche Auffassung trägt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Rechnung (vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 5.6 ff.). Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV setzt voraus, dass die Bauparzelle im dicht überbauten Gebiet liegt. Dies trifft hinsichtlich des streitbetroffenen Grundstücks nicht zu. Die Vorinstanz führte zutreffend aus, der Augenschein habe gezeigt, dass die Bebauung im Umfeld der an die Landwirtschaftszone angrenzenden und am äusseren Rand der Kernzone angesiedelten Bauparzelle und entlang des Altenbachs eher lockere Strukturen aufweise und jedenfalls nicht als dicht bezeichnet werden könne. Dies bestätige sich auch anhand einer Quartieranalyse; die bauliche Dichte im Umfeld der Bauparzelle liege im Bereich des kantonalen Mittels. Das von den Beschwerdeführerinnen selbst eingelegte Gutachten des Büros O AG vom 23. Mai 2022 mit den Ergebnissen der Voruntersuchung für die Festlegung des Gewässerraums entlang des Altenbachs im Bereich des Baugrundstücks geht denn auch nicht davon aus, dass es sich um ein dicht überbautes Gebiet (im Sinne von Art. 41a Abs. 4 lit. a GSchV) handelt.

6.  

Darauf, ob die Nebenbestimmung zur Solaranlage genügend bestimmt ist, kommt es nicht mehr an. Diese Frage kann offengelassen werden. Ebenso wenig müssen weitere potenzielle Bauhinderungsgründe geprüft werden.

7.  

7.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist die private Beschwerdeführerin zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdegegner 1 sowie die Beschwerdegegnerschaft 2–7 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 4'280.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 einerseits sowie der Beschwerdegegnerschaft 2–7 andererseits je eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.