Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00624

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00624

Urteil

der 1. Kammer

vom 23. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

Stadtrat Schlieren, vertreten durch RA A,

Beschwerdegegner,

und

Erbengemeinschaft B
bestehend aus:

1. C,

2. D,

3. E,

4. F,

alle vertreten durch RA G und/oder RA H,

Mitbeteiligte,

betreffend Inventarentlassung,

hat sich ergeben:

Mit Beschluss vom 10. November 2021, publiziert am 28. Januar 2022, entliess der Stadtrat Schlieren das ehemalige Bauernhaus mit Scheune (Inventarobjekt 01) und den zugehörigen Speicher (Inventarobjekt 02) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 an der I-Strasse 05 in Schlieren aus dem kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte (Dispositiv-Ziffer 1). Weiter hielt er in Dispositiv-Ziffer 2 des Beschlusses fest, der Schutz des Ensembles I-Strasse 010, 09 und 05 (Inventarobjekt 06) werde über geeignete planerische und planungsrechtliche Massnahmen sichergestellt.

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte zunächst die Erbengemeinschaft B mit Eingabe vom 15. Dezember 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, Dispositiv-Ziffer 2 aufzuheben und auch das Inventarobjekt 06 aus dem Inventar zu entlassen. Sodann sei festzustellen, dass betreffend das Grundstück Kat.-Nr. 015 [heute: 03] und den darauf liegenden Objekten keinerlei Schutzmassnahmen, insbesondere auch keine planungsrechtlichen Massnahmen angeordnet werden dürften.

Nach Publikation des Beschlusses am 28. Januar 2022 erhob am 26. Februar 2022 auch der Zürcher Heimatschutz (ZVH) Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte dessen Aufhebung. Das ehemalige Bauernhaus mit Speicher sei in seiner Substanz und in seinem äusseren Erscheinungsbild unter Schutz zu stellen. Zur Festlegung des Schutzumfangs sei ein neues Gutachten einzuholen.

Am 20. Mai 2022 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 9. September 2022 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse (Disp.-Ziff. I) und wies den Rekurs der Erbengemeinschaft B ab, soweit es darauf eintrat (Disp.-Ziff. II). Sodann wies es den Rekurs des Zürcher Heimatschutzes ZVH ab (Disp.-Ziff. III), auferlegte diesem 3/4 der Verfahrenskosten (Disp.-Ziff. IV) und verpflichtete ihn, dem Stadtrat Schlieren sowie der Erbengemeinschaft B eine Umtriebsentschädigung von je Fr. 2'000.- zu bezahlen (Disp.-Ziff. V).

Eine Minderheit des Baurekursgerichts war der Ansicht, der Rekurs des Zürcher Heimatschutzes sei teilweise gutzuheissen. Zur Abklärung der Schutzwürdigkeit sei ein neues, unabhängiges und detailliertes denkmalpflegerisches Gutachten einzuholen und die Sache sei zur weiteren Abklärung und zum Neuentscheid zurückzuweisen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am 14. Oktober 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Entschädigungsfolge, die Ziffern III, IV und V des Dispositivs aufzuheben. Die Sache sei an den Stadtrat Schlieren zur Anordnung von Schutzmassnahmen für das ehemalige Bauernhaus mit Scheune und Speicher zurückzuweisen. Eventuell sei der Stadtrat anzuweisen, die Schutzwürdigkeit anhand eines neu einzuholenden Gutachtens erneut zu beurteilen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Erbengemeinschaft B beantragte mit Beschwerdeantwort vom 17. November 2022, die Beschwerde unter Entschädigungsfolge vollumfänglich abzuweisen. Der Stadtrat Schlieren beantragte tags darauf die Abweisung der Beschwerde.

Der Zürcher Heimatschutz ZVH replizierte am 10. Januar 2023 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Der Stadtrat Schlieren nahm am 23. Januar 2023 zur Replik Stellung und hielt an den gestellten Anträgen fest. Mit Duplik vom 30. Januar 2023 hielt die Erbengemeinschaft B ebenfalls an den gestellten Anträgen fest.

Die Triplik des Zürcher Heimatschutzes ZVH vom 11. Februar 2023 wie auch die weiteren Stellungnahmen der Erbengemeinschaft B vom 9. März 2023, des Zürcher Heimatschutzes ZVH vom 23. März 2023 sowie zuletzt der Erbengemeinschaft B vom 20. April 2023 ergingen mit unveränderten Begehren.

Am 9. Juni 2023 reichte der Zürcher Heimatschutz ZVH ein neues Beweismittel ein. Dazu nahm die Erbengemeinschaft B am 26. Juni 2023 Stellung.

Die Kammer erwägt:

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und gemäss lit. a dieser Bestimmung legitimiert. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Die streitbetroffenen Objekte auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Schlieren (BZO) in der viergeschossigen Wohnzone W4 0.80. Die genannten Grundstücke befinden sich zudem im Perimeter der Planungszone "Zentrum", welche die Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung vom 22. Juli 2021 für die Dauer von drei Jahren festgesetzt hat.

2.2 Das aus Wohn- und Scheunenteil bestehende ehemalige Bauernhaus (Vers.-Nr. 07) wie auch der zugehörige Speicher (Vers.-Nr. 08) an der I-Strasse 05 sind im kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte jeweils als Einzelobjekte aufgeführt. Ausserdem sind sie zusammen mit den beiden ebenfalls bäuerlichen Nachbarliegenschaften I-Strasse 09 und 010 als ländliches Ensemble mit der Nummer 06 im kommunalen Inventar vermerkt. Das mittlere der drei ehemaligen Bauernhäuser (I-Strasse 09) ist überdies im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung vermerkt. Das gesamte Gebiet, in dem sich das Ensemble befindet, ist ferner im kommunalen Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Stadt Schlieren unter der Nummer 011 als Dorfkern/Zentrum verzeichnet.

Bezüglich des Wohnhauses wird im Inventarblatt als Erstellungsjahr 1669 angegeben und empfohlen, dieses als noch gut erhaltenen Vielzweckbau und den Strassenraum bestimmenden mächtigen Baukörper sowie als wichtigen Bestandteil des ländlichen Ensembles 06 integral in seiner Form, Struktur und Gestaltung samt seinen Aussenräumen und dem Speicher zu schützen. Hinsichtlich des zugehörigen Speichers aus dem zweiten Viertel des 18. Jahrhunderts wird darin empfohlen, diesen als architektonisch und historisch bedeutendes Gebäude, welches als eines der ganz wenigen in Schlieren noch weitgehend original erhalten sei sowie als wichtigen Teil des ländlichen Ensembles 06 integral in Form, Struktur und Gestaltung innen und aussen samt seinen Aussenräumen und räumlichen Bezügen zu erhalten. Das ländliche Ensemble 06 selbst wird im Inventarblatt als intaktes Ensemble des 17. und 18. Jahrhunderts klassifiziert, welches aus drei grossen Mehrzweckbauten und rückwärtigen Nebenbauten bestehe und als Ensemble von architektonischem Wert sowie den Strassenraum prägender Bedeutung schützenswert und integral mit all seinen Bauten, Vorplätzen und rückwärtigen Grünflächen zu erhalten sei.

2.3 Anlass für die denkmalschutzrechtlichen Abklärungen bildete der geplante Neubau eines Mehrfamilienhauses an der I-Strasse 05. Die Eingabe der entsprechenden Unterlagen am 15. August 2019 nahm der Stadtrat als Provokationsbegehren nach § 213 PBG entgegen, erliess am 21. August 2019 ein Veränderungsverbot nach § 209 PBG und gab am 25. September 2019 bei der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) ein Gutachten in Auftrag. Der Referent des Gutachtens besichtigte die Liegenschaft am 10. Oktober 2019. Die KDK besprach das Gutachten darauf am 3. Dezember 2019 und am 7. Januar 2020. Die Endfassung datiert vom 20. Januar 2020.

Die KDK gelangte darin zum Schluss, das Bauernhaus vermöge die strengen Anforderungen an ein Schutzobjekt von § 203 Abs. 1 PBG nicht zu erfüllen. Zwar weise das Gebäude eine vielschichtige Bau- und Nutzungsgeschichte auf, welche in den bestehenden Verhältnissen allerdings nur noch fragmentarisch zum Ausdruck komme. So hätten die zahlreichen, im Laufe der Zeit erfolgten baulichen Veränderungen zu einer erheblichen Schmälerung des materiellen Zeugenwerts geführt. Auch das zugehörige Nebengebäude sei zu wenig einheitlich erhalten, als dass sich am bestehenden, stark beeinträchtigten Standort ein eigenständiger, vom Hauptgebäude unabhängiger Schutzstatus rechtfertigen liesse. Ihrer Ansicht nach sollte aber eine Versetzung des nutzungstypologisch interessanten Kleinbaus an einen geeigneten Standort geprüft werden. Sie hielt zusammenfassend fest, aufgrund der eher geringen materiellen Zeugenschaft der Hofanlage erachte sie das Aussprechen eines Schutzstatus mit konkret zu umreissenden Schutzzielen als problematisch und wenig zielführend. Der Gesamtsituation des ländlichen Ensembles müsse mit geeigneten planerischen und planungsrechtlichen Massnahmen Rechnung getragen werden. Nach einer Umzonung könnte zur Beurteilung des baulichen Vorhabens bezüglich gestalterischer Qualitäten und Massstäblichkeit die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) beigezogen werden.

Am 30. Juni 2020 teilte der Stadtrat der Eigentümerschaft die Verlängerung der Behandlungsfrist um ein Jahr wegen umfangreicher Abklärungen und intensiven Beratungen mit. Im Protokoll zu seiner Sitzung vom 7. April 2021 hielt der Stadtrat fest, die Einschätzung der KDK zu teilen. Zur Aufwertung des Areals seien die von der KDK empfohlenen planerischen und planungsrechtlichen Massnahmen zu berücksichtigen, um das Zentrum von Schlieren mit der J umfassend und nachhaltig zu entwickeln. Der Abriss des bestehenden Baukörpers I-Strasse 05 und der Neubau einer W4-Baute sowie allfällige weitere Bauvorhaben in diesem Gebiet seien mit den Entwicklungsabsichten der Stadt nicht vereinbar. Er beschloss daher, der Baudirektion für das Gebiet I-Strasse 010 bis 012 die Festsetzung einer Planungszone gemäss § 346 PBG zu beantragen. Gemäss Protokoll zur Sitzung vom 10. November 2021 zitierte der Stadtrat das Gutachten der KDK auszugsweise und schloss sich deren Ausführungen an; umfangreiche Abklärungen sowie intensive Beratungen mit zuständigen Fachgremien hätten diese bestätigt. In der Folge erliess er den angefochtenen Beschluss.

3.1 Das Baurekursgericht zitierte in seiner Erwägung 5.5.2 das Gutachten der KDK ebenfalls und gelangte nach eingehender Auseinandersetzung mit den Einwänden des Beschwerdeführers zum Schluss, dieses erweise sich als vollständig, nachvollziehbar und schlüssig. Es beständen keine Gründe, davon abzuweichen (E. 5.5.9). Zusammenfassend entschied das Baurekursgericht, der angefochtene Entscheid stütze sich darauf und weiche zu Recht nicht davon ab. Er beruhe sodann auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände und es gäbe keinen Anlass einzugreifen (E. 5.5.11). Eine Minderheit des Baurekursgerichts war indes zusammengefasst der Ansicht, das Gutachten sei nur fragmentarisch und oberflächlich verfasst. Viele Aussagen beruhten zudem auf Annahmen. Zur Abklärung der Schutzwürdigkeit sei ein neues, unabhängiges und detailliertes denkmalpflegerisches Gutachten einzuholen und die Sache zur weiteren Abklärung und zum Neuentscheid zurückzuweisen.

3.2 Der Beschwerdeführer rügt eine fehlerhafte Auslegung und Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Er macht in seiner Beschwerde zusammengefasst geltend, das Baurekursgericht habe den Sachverhalt hinsichtlich des Eigen- und des Situationswerts sowie auch des Ensemblecharakters der strittigen Liegenschaft fehlerhaft festgestellt, indem es zu Unrecht vorbehaltlos auf das mangelhafte Gutachten der KDK abgestellt habe. Die Mängel im Gutachten und damit auch im Entscheid bezögen sich auf die Würdigung des Eigen- und des Situationswerts. Es würden sich sachliche Irrtümer, Lücken in der Abklärung und unrichtige rechtliche Beurteilungen betreffend der Begriffe Schutzobjekt und Ensemble, den Zeithorizont bei der Würdigung des Situationswerts sowie des Verhältnisses von Massnahmen des Denkmalschutz- und des Planungsrechts mischen.

4.1 Als Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (RB 1997 Nr. 73).

Die Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung allerdings nicht; es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 272).

4.2 Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (RB 1982 Nr. 35; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

4.3 Was die gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat das Baurekursgericht trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium – in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 i. V. m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, 4.3).

5.1 Aufgabe eines Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 5.5; vgl. zum Ganzen auch VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1). Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich nur auf die darin enthaltenen Feststellungen tatsächlicher Art und beschränkt sich zudem auf Fachfragen (BGr, 8. April 2022, 5A_742/2021, E. 3.3.3.1 m. H., in: FamPra.ch 2022 S. 700). Die Aufgabe des Gutachters ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3). Ob ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und nicht von Gutachtenspersonen zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022, E. 5.4).

5.1.1 Dieser Aufgabe wurde mit dem Gutachten der KDK nicht im erforderlichen Ausmass nachgekommen, was auch den Erwägungen des Baurekursgerichts entnommen werden kann. So warf der Beschwerdeführer dem Gutachten bereits im Rekurs zu Recht eine ungenügende Untersuchungstiefe und Dokumentation vor, was das Baurekursgericht in seinem Entscheid bestätigte. Darin führte es aus, es treffe zu, dass aus dem Gutachten nicht im Detail hervorgehe, welche Bausubstanz in welchem Umfang welcher Bauphase zuzurechnen sei. Die Aussagen dazu blieben über weite Strecken im Ungefähren. Die Baugeschichte werde nur oberflächlich ermittelt und auch nicht anschaulich, z. B. anhand von Plänen, aufgezeigt. Ebenso wenig sei der bauliche Bestand, wie allgemein üblich, fotografisch dokumentiert worden.

Zwar ging der Verfassung des Gutachtens der KDK eine Begehung der Liegenschaft durch den Referenten (sowie zwei Beratungen der Kommission) voraus, welche im Gutachten indes mit lediglich drei Fotographien und einer Grundrissskizze kaum dokumentiert ist. Ferner stützt sich das Gutachten auf eine eher knappe Auswahl von Quellen- und Literaturangaben. Sodann fanden die tatsächlichen Feststellungen (zu beiden Objekten) auf lediglich viereinhalb Seiten Platz. Das Gutachten bleibt insbesondere bezüglich Baugeschichte in wesentlichen Zügen schwach dokumentiert und annahmebasiert: Es fehlen darin Untersuchungen, welche für eine Differenzierung der Bauphasen notwendig sind, zumal für die Frage der Schutzwürdigkeit nicht nur die Qualität der originalen Bausubstanz, sondern auch diejenige der späteren baulichen Veränderungen Grundlage bilden. Weiter fehlt darin ein Vergleich mit anderen Strohdachhäusern, um den Stellenwert einordnen zu können.

5.1.2 Damit wirft der Beschwerdeführer der Vorinstanz zu Recht vor, auf das unzureichende Gutachten der KDK abgestellt zu haben. Zwar hat die Vorinstanz einen Augenschein vorgenommen und Fotografien erstellt, womit sich aber die Mängel des Gutachtens nicht vollends beheben lassen. So lässt sich eine bauhistorische Aufarbeitung an einem Augenschein nicht vornehmen (vgl. VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00315, E. 4.2).

5.1.3 Mit seiner Beschwerde reichte der Beschwerdeführer ein in seinem Auftrag im Oktober 2022 erstelltes Gutachten der bereits beim vorinstanzlichen Augenschein beigezogenen Fachperson ein, welches als Ergänzung und Verifizierung des Gutachtens der KDK betitelt wird. Dabei handelt es sich entgegen den Einwänden der Mitbeteiligten um ein zulässiges neues Beweismittel, welches sich auf bereits behauptete Tatsachen – die Schutzwürdigkeit der Streitobjekte – bezieht (§ 52 Abs. 2 VRG; vgl. VGr, 1. Oktober 2015, VB.2015.00282/VB.2015.00289, E. 4.3).

Zwar trifft der Vorwurf der Mitbeteiligten zu, dass sich auf der Titelseite sowie auf den Seiten 33 und 50 eine Fotografie der Liegenschaft I-Strasse 010 befindet. Doch ergeben sich bei genauer Durchsicht und Gegenüberstellung mit dem Gutachten der KDK keinerlei (weiteren) Hinweise, dass die Ausführungen nicht die Liegenschaft I-Strasse 05 betreffen würden und werden solche auch nicht geltend gemacht.

Es wird ausführlich und dokumentiert der Sachverhalt (insbesondere auch hinsichtlich des baulichen Zustands) dargelegt. Es ist damit geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur – aber immerhin – als Parteiaussage zu berücksichtigen (VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7.3 m. w. H.; 8. Juni 2017, VB.2016.00552, E. 3.2.2; 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3; 9. Februar 2017, VB.2016.00600, E. 3.2; BGE 137 II 266 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 148).

5.2 Beim Wohnbau mit Ökonomieteil handelt es sich um ein ehemaliges Strohdachhaus mit Stock, welches – weitgehend gesichert – seit 1669 besteht und beim Nebengebäude um eine Kombination von Speicher und Trotte, wovon sowohl das Gutachten der KDK (wenn auch bloss hypothetisch) als auch das Parteigutachten ausgehen.

5.2.1 Gemäss dem privaten Gutachten repräsentiert das Bauernhaus mit seinem dreiraumtiefen Grundriss bis heute das bautypologisch dem Aargau zuzuordnende Strohdachhaus mit Stock. Das Privatgutachten weist entsprechend unter Bezugnahme auf das Urbar von 1695 und unter Hinweis auf Vergleichsobjekte schlüssig nach, dass Strohdachhäuser zu diesem Zeitpunkt in Schlieren eine weite Verbreitung hatten. Das Gebäude kann entsprechend dem diesbezüglich nachvollziehbaren Gutachten einer im ausgehenden 17. Jahrhundert anzusiedelnden baukünstlerischen Epoche regionaler Bedeutung zugeordnet werden. Ferner lässt sich diesem entnehmen, dass im Kanton Zürich (in Hüttikon) lediglich noch ein weiteres ehemaliges Strohdachhaus erhalten geblieben ist.

5.2.2 Hinsichtlich des Nebengebäudes gehen die Gutachten ebenfalls übereinstimmend davon aus, dass dieses örtlich und funktional im Zusammenhang mit dem Hauptbau steht und es sich um ein wichtiges Element des bäuerlichen Anwesens handelt, welches dessen gemischtwirtschaftliche Betriebsausrichtung bezeugt. Das Parteigutachten wies neben der Spezialität der Kombination von Speicher und Trotte auch auf die getrennten Kammern mit separaten Zugängen hin, welche eine doppelte Nutzungsberechtigung bezeugen. Entsprechend wurde es auch von der KDK als "nutzungstypologisch interessant" bezeichnet.

5.3 Die Zeugenschaft für eine Epoche reicht für die Begründung der Schutzwürdigkeit noch nicht aus; es muss sich um einen wichtigen Zeugen handeln. Zwar ist der Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein zwingendes Kriterium für die Schutzwürdigkeit (Engeler, a. a. O., S. 199). Doch deutet die im Privatgutachten erwähnte Rarität des einem Strohdachhaus beigeordneten Stocks sowie die Tatsache, dass es sich um den letzten verbliebenen Zeugen nach einstmals weiter Verbreitung handelt, darauf hin. Ebenso das lange Bestehen der Bauten, auch wenn allein das Alter eines Objekts die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft nicht begründen kann (Engeler, a. a. O., S. 141).

5.3.1 Beim Hauptgebäude besteht insofern Einigkeit darüber, dass dieses sowohl am Wohn- als auch am Ökonomieteil – insbesondere um 1800 – mehrfach Umbauten und Renovationen erfahren hat und unklar ist, inwieweit noch Originalsubstanz vorhanden ist. Das charakteristische Element des Strohdachs ging mit der Umdeckung auf Ziegel um das Jahr 1800 zwar verloren. Jedoch stellt die neue Dachkonstruktion mit Ziegeln anschaulich diesen Übergang dar, wie das private Gutachten nachvollziehbar ausführt. Zudem erinnert die am Wohnteil erkennbare Grundrissanlage mit Stock auch die KDK noch an die ursprünglichen Verhältnisse eines strohgedeckten Stockhauses. Insofern scheint auch sie zumindest einen gewissen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert nicht völlig abzusprechen. Jedenfalls sind die bauzeitliche Grundriss- und Raumstruktur noch vorhanden und auch erkennbar; insofern stimmen die Gutachten überein. Ebenfalls übereinstimmend äussern sich die Gutachten hinsichtlich der Reihenfenster der Stube, welche ebenfalls noch aus der Bauzeit stammen. Nicht geklärt ist indes, in welchem Umfang die hölzerne Tragstruktur noch erhalten ist; diesbezüglich gehen die Aussagen weit auseinander (teilweise bzw. vollständig erhalten). Entgegen den Vorinstanzen kann der Baute damit jedenfalls nicht jegliche Zeugeneigenschaft für eine Epoche abgesprochen werden. Auch wenn die Umbauten die Erkennbarkeit des ehemaligen Strohdachhauses schmälerten, führten sie nicht zum vollständigen Verlust des Eigenwerts.

5.3.2 In baulicher Hinsicht sind beim Nebengebäude das Grundgerüst mitsamt der Dachkonstruktion noch vorhanden, ebenso wie Teile der alten Wandfüllung. Zwar hat die Baute Veränderungen und Erneuerungen erfahren, welche den Zeugenwert etwas zu schmälern vermögen, doch blieb sie ohne strukturelle Eingriffe weitgehend authentisch erhalten und ist – gemäss Privatgutachten – einer der wenigen noch verbleibenden Zeugen dieses Bautyps. Von einem hohen bauhistorischen Wert scheint auch die KDK auszugehen, wenn sie den Erhalt mittels Versetzung und Restaurierung, verbunden mit einer fachgerechten Restaurierung, vorschlug. Diese Bemerkung im Gutachten warf dem Baurekursgericht im Übrigen zu Recht Fragen auf. Entgegen dem Baurekursgericht steht diese Empfehlung allerdings in einem Widerspruch zur Verneinung der Schutzwürdigkeit. Da, wie ausgeführt, die Beurteilung der Schutzwürdigkeit bzw. der Unterschutzstellung nicht durch das Gutachten, sondern durch die Behörde zu erfolgen hat, kann dieser Widerspruch nicht mit dem Argument die Schutzwürdigkeit würde darin "eindeutig und mit nachvollziehbarer Begründung" verneint, aufgelöst werden. Überdies wird im Gutachten die Beurteilung vom Hauptbau abhängig gemacht und auch damit der (rechtlichen) Würdigung der Behörde unzulässigerweise vorgegriffen.

Vor diesem Hintergrund ist beim Bauernhaus von einer gewissen, beim Nebengebäude sogar von einer erheblichen Zeugenschaft auszugehen. Diese ergibt sich aus der bauhistorischen und nutzungstypologischen Bedeutung einerseits und – beim Nebengebäude – dem weitgehend intakten Originalzustand andererseits.

6.1 Die streitbetroffenen Gebäude der Liegenschaft Nr. 05 bilden – umgeben vom Trassee der X-Bahn samt Strasse auf der Nordseite sowie vom stillgelegten Abschnitt der I-Strasse auf der Südseite – zusammen mit den beiden benachbarten Liegenschaften Nrn. 09 und 010 unbestrittenermassen eine "ländliche Insel". Die I-Strasse ist seit ihrem Ausbau in den 1970er-Jahren 1,5 m höher gelegt und trennt diese "ländliche Insel" vom historischen Dorfzentrum. Seit dem Bau der X-Bahn 2018/2019 ist der entsprechende Abschnitt verkehrsbefreit.

6.2 Nach übereinstimmender Wahrnehmung der KDK und der Vorinstanz am Augenschein schränken die umliegenden Verkehrsanlagen die Erlebbarkeit dieser "ländlichen Insel" zum jetzigen (Beurteilungs-)Zeitpunkt ein. Diese Feststellung ist angesichts des X-Bahn-Trassees und der Höherlegung der I-Strasse nachvollziehbar, jedoch angesichts deren bereits erfolgten Verkehrsbefreiung zu relativieren.

6.2.1 Hinzu kommt, dass die Bauten unbestrittenermassen Teil des inventarisierten Ensembles 06 sind. Indem sie durch grosse Verkehrsanlagen von den angrenzenden (Siedlungs-)Gebieten abgetrennt sind, werden sie ohne Weiteres als Gruppe von drei ehemaligen Bauernhäusern wahrgenommen, welche in gleicher (traufseitiger) Ausrichtung aufeinander folgend die I-Strasse säumen. Mit ihrer besonderen historischen und architektonischen Bedeutung bestimmen sie den Charakter und die Identität des Ortsbilds massgeblich mit und geben diesem eine besondere Wertigkeit, was sich bereits aus dem entsprechenden Inventarblatt wie auch aus den übrigen Akten ergibt. Ein Abbruch der strittigen Liegenschaft würde gleichsam den Wert der beiden weiteren Bauernhäuser schmälern. Insofern vermag die Ensemblezugehörigkeit einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begründen (vgl. VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2).

6.2.2 Gegenüber auf der anderen Seite des stillgelegten Abschnitts der I-Strasse befindet sich ferner auf gleicher Höhe (I-Strasse 013 und 014) eine historische Hofstatt (klassizistisches Wohnhaus mit freistehender Ökonomie; heute gemäss google.maps als Ortsmuseum und Ludothek genutzt). Von Westen betrachtet entfaltet das Zusammenspiel der bäuerlichen mit den bürgerlichen Gebäuden eine Blickfangwirkung, welche sich aus den zahlreichen in den Akten befindlichen Fotografien ergibt und hinsichtlich des Situationswerts bisher zu Unrecht unerwähnt geblieben ist. Insofern ist dem Parteigutachten beizupflichten. Nach dem Ausgeführten kommt der strittigen Liegenschaft somit ein hoher Situationswert zu, welcher sich aus der Ensemblezugehörigkeit, der isolierten "Insellage" und dem Zusammenspiel mit den gegenüberliegenden historischen Gebäuden ergibt.

6.2.3 Im Übrigen weist das Privatgutachten auf den Masterplan J von 2022 hin, welcher eine Aufwertung und Verbindung der "ländlichen Insel", der I-Strasse ("Gebiet K") und des historischen Dorfzentrums vorsieht. Ferner ist für die Dauer von drei Jahren eine Planungszone festgesetzt worden, welche allerdings noch nicht rechtskräftig ist (vgl. VGr, 31. Mai 2023, VB.2022.00379/380). In der entsprechenden Verfügung wurde ebenfalls auf die Planungsabsichten der Stadt für eine "J" hingewiesen. Darin wurde ausgeführt, ein zonenkonformer Neubau an der I-Strasse 05 würde mit dem nach Regelbauweise möglichen Bauvolumen einen qualitativen Abschluss und Übergang der sogenannten "J" zur neuen I-Strasse verunmöglichen und im Widerspruch zu den Planungsabsichten der Stadt stehen. Die für den Ort wichtige identitätsstiftende Wirkung der historischen Bauten würde demgemäss bei deren Abbruch verschwinden.

6.3 Eine besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich allein grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indes keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen würden (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.2).

Dass die historische Bausubstanz der Wohnbaute nur noch teilweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen Situationswerts damit nicht entgegen. Abgesehen davon wird im Privatgutachten der Erhaltungszustand als – auf Sicht – gut beurteilt. Dass ein Denkmalschutzobjekt durch Umbauten und notwendige Sanierungen im Verlaufe der Zeit (hier über einen Zeitraum von 350 Jahren) einen gewissen Substanzverlust erleidet, lässt sich kaum je vermeiden und hat vorliegend auf die seit Jahrhunderten bestehende, ortsbildprägende Situation kaum Auswirkungen. Wenn auch bloss ein geringer, so liegt doch wenigstens ein gewisser Eigenwert vor, welcher entgegen den Vorinstanzen für eine Unterschutzstellung ausreichend zum hohen Situationswert beiträgt.

6.4 Zusammengefasst weist das Hauptgebäude zumindest einen gewissen Eigenwert und einen hohen Situationswert auf. Die für eine Unterschutzstellung vorausgesetzte wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist gegeben. Letztere ergibt sich sodann auch für das Nebengebäude, und zwar aus dessen hohem Eigenwert sowie der Ensemblezugehörigkeit. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich insofern als rechtsverletzend.

7.1 Die Qualifikation des Streitobjekts als "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung und damit die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).

7.2 Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu beurteilen (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 11.3). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die denkmalpflegerischen und allfälligen weiteren Erhaltungsinteressen gegen die dagegen gerichteten städtebaulichen, finanziellen und weiteren Anliegen abzuwägen. Die Gemeinde hat dabei insbesondere unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie
allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

7.3 Eine solche Interessenabwägung ist grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von der Gemeinde auszufüllen sind. So müssen sie unter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67). Dabei ist zu berücksichtigen, dass den Gemeinden im Bereich des Natur- und Heimatschutzes nach dem Planungs- und Baugesetz eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt, die unter dem Schutz der Gemeindeautonomie steht (BGr, 2. Februar 2006, 1P.504/2005, E. 3.3). Dies gilt nicht nur bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit eines Objekts im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG (vgl. BGr, 25. August 2020, 1C_128/2019 und 134/2019, E. 5.2), sondern auch bei der Festlegung des Schutzumfangs (vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 85).

Wo wie hier wesentliche zur Festlegung des Schutzumfangs erforderliche Elemente des Sachverhalts fehlen und noch keine Interessenabwägung vorgenommen wurde, ist die Sache angesichts der genannten Beurteilungsspielräume der Gemeinde an die zuständige kommunale Behörde zurückzuweisen.

Ferner beanstandet der Beschwerdeführer die Verpflichtung zur Bezahlung einer Parteientschädigung an das Gemeinwesen als "ungewöhnlich". Dies widerspreche bei grossen Stadtgemeinden der Praxis und werde auch nicht näher begründet.

Die mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50 ff.). Obsiegenden grösseren Gemeinwesen – zu denen die Stadt Schlieren klarerweise zählt – wird bloss ausnahmsweise eine Parteientschädigung zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig waren, welche über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der Aufwand vor der ersten Rechtsmittelinstanz bewegte sich für den Beschwerdegegner im Rahmen des Üblichen, obgleich er eine anwaltliche Vertretung beizog.

Das Baurekursgericht stufte den Beizug eines Rechtsbeistands als Grund für die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung ein und sprach ohne weitere Begründung oder Differenzierung sowohl dem Stadtrat als auch der Eigentümerin je eine solche von Fr. 2'000.- zu. Indes hatte der Stadtrat keine solche beantragt. Bei dieser Ausgangslage sowie vor dem Hintergrund des oben Ausgeführten ist von einer Entschädigung des Stadtrats für das Rekursverfahren abzusehen und die Disp.-Ziff. V des vorinstanzlichen Entscheids entsprechend abzuändern.

9.1 Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Inventarentlassungsbeschluss aufzuheben und die Sache im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat Schlieren zurückzuweisen.

9.2 Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung mit § 70 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte sind überdies im gleichen Verhältnis zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94). Als angemessen erscheint für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-.

9.3 Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Zwischenentscheid, der beim Bundesgericht nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar ist (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und Disp.-Ziff. III und V des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. September 2022 sowie der Beschluss des Stadtrats Schlieren vom 10. November 2021 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat Schlieren zurückgewiesen.

In Abänderung von Disp.-Ziff. IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. September 2022 werden die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'755.- dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte auferlegt.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    4'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      330.-- Zustellkosten,
Fr.    4'330.--    Total der Kosten.

3. Die Kosten werden je zur Hälfte dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten auferlegt.

4. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden zu gleichen Teilen verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligte;
b)    das Baurekursgericht.