Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2024.00111

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. November 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiber Yann Aders.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C GmbH, vertreten durch RA D,

2.    Gemeinderat Rickenbach,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

1.    E,

2.    F,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung Hammerschlagsrecht,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 30. Januar 2023 erteilte der Gemeinderat Rickenbach der C GmbH die Erlaubnis, für Bauarbeiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 das benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 02 im Rahmen des Hammerschlagsrechts gegen eine Entschädigung von Fr. 800.- zu beanspruchen.

II.  

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 9. März 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 25. Januar 2024 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab.

III.  

Hiergegen erhob A am 28. Februar 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) die Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz sowie des Beschlusses des Gemeinderats Rickenbach; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Der Gemeinderat Rickenbach reichte am 7. März 2024 die Akten ein. In der Sache liess er sich nicht vernehmen. Das Baurekursgericht beantragte am 8. März 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die C GmbH beantragte am 15. April 2024 die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids und die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. A hielt mit Replik vom 21. Mai 2024 an seinen Anträgen fest. Die C GmbH liess sich nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Der Beschwerdegegner 2 erteilte G, Gesellschafter und Geschäftsführer mit Einzelunterschrift der privaten Beschwerdegegnerin 1, am 18. Februar 2019 die Baubewilligung für den Ersatzbau eines Drei-Reiheneinfamilienhauses und einer Tiefgarage auf dessen Grundstück Kat.-Nr. 03 (heute: 04, 05, 01). Diese Bauarbeiten sind, soweit aus den Akten ersichtlich und vorliegend relevant, bis auf den Hausabschluss im Dachbereich des Reihenhauses H-Strasse 06 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (Vers.-Nr. 07) zum angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 08 (Vers.-Nr. 09) des Beschwerdeführers abgeschlossen. G veräusserte am 22. September 2021 das Grundstück Kat.-Nr. 01 an die Mitbeteiligten.

Die private Beschwerdegegnerin ist für die Fertigstellung der Bauarbeiten am Dach des Reihenhauses der Mitbeteiligten an der H-Strasse 06 (Vers.-Nr. 07) zuständig. Für die Ausführung dieser Arbeiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 will die Beschwerdegegnerin das Dach des Beschwerdeführers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 beanspruchen.

3.  

3.1 Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine ursprünglich fehlende Legitimation der privaten Beschwerdegegnerin 1. Diese sei in eigenem Namen aufgetreten und nicht zur Stellung der Begehren legitimiert gewesen.

3.2 Die Vorinstanz erwog, dass die Mitbeteiligten 1 und 2 die Beschwerdegegnerin 1 mit der Vollmacht ermächtigten, in ihrem Namen das Hammerschlagsrecht auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geltend zu machen. Aus der Vollmacht gehe klar hervor, dass die Mitbeteiligten 1 und 2 als Grundeigentümer den Bevollmächtigten berechtigt hätten, in dieser Sache in ihrem Namen tätig zu werden.

3.3 Jeder Grundeigentümer ist berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen, für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird (§ 229 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Gemäss § 230 PBG ist die Inanspruchnahme dem Betroffenen vom Ansprecher genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen (Abs. 1). Stimmt der Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu oder einigen sich die Beteiligten über die Entschädigung nicht, entscheidet auf Begehren des Ansprechers die örtliche Baubehörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens und über die Entschädigung (Abs. 2).

Jeweils mit Schreiben vom 11. bzw. 28. April 2022 gelangte die Beschwerdegegnerin 1 – und damit entgegen § 229 Abs. 1 PBG nicht die Grundeigentümerin – an das Bauamt der Gemeinde Rickenbach mit dem Antrag, ihr sei das Hammerschlagsrecht nach §§ 229 f. PBG zur Inanspruchnahme des Grundstücks des Beschwerdeführers zu gewähren. Der heutige Beschwerdeführer monierte in seiner Stellungnahme vom 11. Juli 2022 an die Gemeinde Rickenbach die fehlende Legitimation des Gesuchstellers. Daraufhin erteilten die Mitbeteiligten 1 und 2 am 24. August 2022 der Beschwerdegegnerin 1 eine Vollmacht zur Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts und zur Vertretung gegenüber Dritten.

3.4 Da die Beschwerdegegnerin 1 anfänglich in eigenem Namen aufgetreten ist und auf kein Vertretungsverhältnis hingewiesen hat, erscheint insofern zweifelhaft, ob die Grundeigentümer die Handlungen der Beschwerdegegnerin 1 vom 11. bzw. 28. April 2022 mit der Vollmacht vom 24. August 2022 zur Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts nachträglich genehmigen konnten. Die Frage kann an dieser Stelle indessen offenbleiben, da die Beschwerde aus anderen Gründen (sogleich E. 5) gutzuheissen ist.

4.  

Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da im erstinstanzlichen Entscheid keine gesetzliche Grundlage genannt worden und deshalb der angefochtene Entscheid nicht hinreichend begründet gewesen sei. Das Baurekursgericht habe diese Gehörsverletzung unzulässigerweise geheilt. Auch die Gehörsverletzung anlässlich des Ortsaugenscheins ohne den Beschwerdeführer sei durch die Vorinstanz unzulässigerweise geheilt worden.

4.1 Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) gewährleistet effektive Mitwirkung im Verfahren zum Erlass von Entscheidungen, die in die Rechtsstellung der Einzelnen eingreifen. Der Anspruch verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründungsdichte lässt sich jedoch nicht allgemein gesetzlich umschreiben, sondern hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (hierzu und zum Folgenden: BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2).

Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2; 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Es ist dabei nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Aus der Begründung muss mindestens mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein, dass die Behörde die Vorbringen der Partei für nicht erheblich oder unrichtig gehalten hat (Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 10 N. 25).

Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs ist formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus; eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die Aufhebung der angefochtenen Anordnung nach sich, ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache selbst. Gemäss der Rechtsprechung kann aber eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über die gleiche Kognition wie ihre Vorinstanz verfügt. Von einer Rückweisung ist sodann selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. VGr, 12. Dezember 2018, VB.2018.00574, E. 3.5; BGE 137 I 195 E. 2.3.2; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 37 f.).

4.2 Der Entscheid des Beschwerdegegners 2 vom 30. Januar 2023 gliedert sich in vier Teile: Sachverhalt (I.), Beschluss (II.), Rechtsmittelbelehrung (III.) und Mitteilung an (IV.); an einer Auseinandersetzung mit den Parteivorbringungen und den massgebenden Rechtsnormen mangelt es dem Entscheid gänzlich. So ist die Stellungnahme des heutigen Beschwerdeführers vom 11. Juli 2022 zwar unter den relevanten Unterlagen für den angefochtenen Entscheid aufgeführt, ohne dass ansatzweise auf die darin vorgebrachten Gründe auf Nichteintreten auf bzw. Abweisung des Gesuchs eingegangen wird. Soweit die Vorinstanz zur Bejahung einer hinreichenden Begründungstiefe schreibt, dass "nicht im Einzelnen" auf diese Stellungnahme eingegangen wurde, ist diese Einschätzung aktenwidrig und zu korrigieren. Hinzu kommt, dass es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zwar zulässig ist, die rechtliche Begründung noch im Rekursverfahren nachzuholen (VGr, 21. September 2023, VB.2022.00648, E. 5.1). Von dieser Möglichkeit machte der Beschwerdegegner 2 im Rekursverfahren aber keinen Gebrauch, da sich die Rekursvernehmlassung vom 27. März 2023 im Wesentlichen auf die Wiedergabe des angefochtenen Beschlusses beschränkte. Auch am Augenscheintermin äusserte er sich nicht. Mit diesem Vorgehen lebte der Beschwerdegegner 2 den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV in keiner Weise nach.

4.3 Mit dem Entscheid des Baurekursgerichts (insb. E. 7.2), welches die Ausführungen des Beschwerdegegners 2 ergänzte und erweiterte, ist der erhebliche Begründungsmangel der erstinstanzlichen Verfügung aber insbesondere mit Blick auf das von § 230 Abs. 2 PBG geforderte rasche Verfahren geheilt worden.

Vor diesem Hintergrund würde eine Rückweisung zu einem blossen Leerlauf führen und wäre mit dem Interesse der privaten Beschwerdegegnerin an einer beförderlichen Beurteilung nicht vereinbar, da die Bauarbeiten am Übergang der beiden Liegenschaften weiterhin eines Abschlusses bedürfen und in der Vergangenheit bereits Wasser in die Liegenschaften eingedrungen sei. Die Heilung der Gehörsverletzung durch das Baurekursgericht erweist sich vor diesem Hintergrund als zulässig.

5.  

5.1 Der Beschwerdeführer schloss am 11. April 2019 mit dem Rechtsvorgänger der Mitbeteiligten und Geschäftsführer der privaten Beschwerdegegnerin eine Vereinbarung betreffend das "Bauvorhaben auf dem Grundstück Nr. 03, Rickenbach, Ersatzbau Drei-Reiheneinfamilienhaus mit Tiefgarage (Baubewilligung vom 18. Februar 2019; 2018/44) / Schutz des nachbarlichen Grundstücks vor Erschütterungen und Schäden während der Bauzeit". Der Beschwerdeführer rügt nun, mit der Vereinbarung hätten die Parteien vereinbart, dass das Grundstück des Beschwerdeführers durch die Bauarbeiten nicht beansprucht werden dürfe. Die Gewährung des Hammerschlagsrechts verstosse gegen diese Vereinbarung. Demgegenüber erwog die Vorinstanz in E. 8.2, dass Ansprüche aus der Vereinbarung vom 11. April 2019 privat- bzw. zivilrechtlicher Natur seien und demgemäss vor dem für zivilrechtliche Fälle zuständigen Gericht geltend gemacht werden müssten.

5.2 Grundlage für das sogenannte Hammerschlagsrecht in §§ 229 f. PBG bildet Art. 695 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB). Danach bleibt es den Kantonen vorbehalten, über die Befugnis des Grundeigentümers, zum Zweck der Bewirtschaftung oder Vornahme von Ausbesserungen und Bauten das nachbarliche Grundstück zu betreten, sowie über das Streck- oder Tretrecht, den Tränkweg, Winterweg, Brachweg, Holzlass, Reistweg und dergleichen nähere Vorschriften aufzustellen. Das Hammerschlagsrecht wird dem Zivilrecht zugeordnet (Dominik Bachmann, Das Hammerschlagsrecht, PBG aktuell 4/2014, S. 5–27, S. 7; in diese Richtung ebenso BGr, 11. Juli 2023, 1C_645/2021, E. 1.1).

Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG greift die Behörde unmittelbar in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben nicht beteiligten Drittpersonen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem privaten Interesse des Bauherrn an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher hat sich die Inanspruchnahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher Hinsicht Notwendige zu beschränken, und die Interessen der Beteiligten sind gegeneinander abzuwägen. Bei der Beantwortung der Frage, ob und in welchem Umfang die Beanspruchung eines Drittgrundstücks notwendig ist, kommt der Baubehörde ein Ermessenspielraum zu. Mit der Regelung von §§ 229 f. PBG wird den Verwaltungsbehörden eine Richterrolle in einem nachbarrechtlichen Streit zugewiesen. Die Baubehörde hat nicht etwa eine Bewilligung zur Inanspruchnahme des Nachbargrundstückes zu erteilen oder zu verweigern, sondern einen Entscheid über die Zulässigkeit des Begehrens und über eine allfällige Entschädigung zu fällen. Dies zeigt sich auch daran, dass es im Fall einer Einigung zwischen den Beteiligten keines Entscheids der Verwaltungsbehörde bedarf.

Allfällige privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Beteiligten sind zu berücksichtigen (BEZ 1992 Nr. 36, E. 4; 2016 Nr. 40, E. 4.2; 2004 Nr. 18, E. 7b; VGr, 11. Juli 2024, VB.2024.00071, E. 3.2; 26. August 2021, VB.2020.00726, E. 4.1; 18. März 2021, VB.2020.00401, E. 3.1). In E. 4 ihres Entscheids BEZ 1992 Nr. 36 zog die damalige Baurekurskommission in Erwägung, dass wenn davon auszugehen sei, dass die Baubehörde anstelle der Zivilgerichte einen privatrechtlichen Streit zu beurteilen habe, dann auch die damit zusammenhängenden Parteivereinbarungen zu berücksichtigen seien. Nach dem Wortlaut der damals zu beurteilenden Vereinbarung hatte sich die Bauherrschaft ausdrücklich verpflichtet, das Grundstück der Rekurrentin während der Bauzeit nicht zu betreten. Daraus, schloss die damalige Baurekurskommission, ergebe sich ohne Weiteres, dass die angefochtene Verfügung, die sich nicht mit der Vereinbarung auseinandersetze, fehlerhaft zustandegekommen und daher aufzuheben sei. Die Baurekurskommission wies die Sache zum Neuentscheid an die Baubehörde zurück und trug dieser auf, die Parteien vorgängig anzuhören.

5.3 Mit der Vereinbarung vom 11. April 2019 bezweckten die Parteien, eine Vereinbarung über die Bautätigkeit im Grenzbereich zu schliessen, damit die Sicherheit des Gebäudes auf Grundstück Kat.-Nr. 02 während der Abbruch- und Bauzeit dauerhaft gewährleistet ist. Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung gehen nach Ziff. 12 auf die Rechtsnachfolger über. Die Mitbeteiligten werden als Rechtsnachfolger einer Vertragspartei der Vereinbarung durch deren Inhalt gebunden. Ziff. 9 der Vereinbarung lautet: "Grundsätzlich sind das Grundstück und das Gebäude (mitsamt Dach) des Nachbarn für die Bautätigkeit nicht in Anspruch zu nehmen. Unterfangungen oder eine sonstige Inanspruchnahme durch Anker oder dergleichen ist grundsätzlich zu unterlassen. Sollte das Gebäude durch die Bautätigkeit gefährdet sein, ist frühzeitig, vor Inangriffnahme der entsprechenden Tätigkeiten, eine Fachperson beizuziehen, die die notwendigen Massnahmen prüft und dem Nachbarn schriftlich vorlegt. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Nachbarn dürfen keine Massnahmen an, auf oder unter dem Grundstück Nr. 02 vorgenommen werden."

5.4 Diese privatrechtliche Vereinbarung ist nach der zuvor in E. 5.2 dargelegten Rechtsprechung beim Entscheid über die Zulässigkeit des Begehrens zur Erteilung des Hammerschlagsrechts zu berücksichtigen. Angesichts der Richterrolle, die der kommunalen Baubehörde in einem nachbarrechtlichen Streit anstelle der Zivilgerichte zukommt, hätte der Beschwerdegegner 2 die Vereinbarung beachten müssen. Der Vorinstanz kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie die Parteien für Ansprüche aus der genannten Vereinbarung an die für zivilrechtliche Fälle zuständigen Gerichte verweist. Die Vereinbarung hält fest, dass das Grundstück und das Gebäude des Beschwerdeführers grundsätzlich nicht in Anspruch genommen werden dürfen. Mit dem Hammerschlagsrecht soll nach der Marginalie von §§ 229 f. PBG die "Inanspruchnahme von Drittgrundstücken" gewährt werden. Der Sinngehalt und die Tragweite der Vereinbarung für die vorliegend strittige Frage ist mittels Auslegung zu ermitteln. Die zu Unrecht unterlassene Berücksichtigung und Auslegung der Vereinbarung kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert und nachgeholt werden. Vielmehr ist die Angelegenheit zur Auslegung der Vereinbarung und zur Neubeurteilung an den Beschwerdegegner 2 zurückzuweisen.

6.  

6.1 Nach dem Gesagten ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde sowie in Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids vom 25. Januar 2024 der Beschluss des Beschwerdegegners 2 vom 30. Januar 2023 aufzuheben und die Sache zur Prüfung und Neubeurteilung an den Beschwerdegegner 2 zurückzuweisen.

6.2 Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens sind somit der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG, teilweise in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht der privaten Beschwerdegegnerin 1 bei diesem Ergebnis nicht zu; sie ist vielmehr zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'000.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Plüss, § 17 N. 94).

7.  

Dieser Rückweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar, der nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden kann.

Soweit es sich beim Hammerschlagsrecht um ergänzendes kantonales Privatrecht handelt (vgl. BGr, 11. Juli 2023, 1C_645/2021, E. 1), ist gegen den vorliegenden Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen (beziehungsweise, falls die Streitwertgrenze nicht erreicht wird, die subsidiäre Verfassungsbeschwerde) zulässig (Art. 72, 74 und 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]). Andernfalls wäre die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig (Art. 82 ff. BGG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderates Rickenbach vom 30. Januar 2023 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. Januar 2024 werden aufgehoben und die Sache wird zum Neuentscheid an den Gemeinderat Rickenbach zurückgewiesen.

       Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 4'240.-) werden zur Hälfte der privaten Beschwerdegegnerin 1 und zur Hälfte dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    275.--     Zustellkosten,
Fr. 3'275.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und zur Hälfte dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.

4.    Die private Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.