Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2024.00230

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 19. März 2026

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Regina Meier.  

 

 

 

In Sachen

 

 

 

A GmbH,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

C,

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

Bausektion des Stadtrates Zürich,
c/o Amt für Baubewilligungen,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Bausektion des Stadtrats von Zürich erteilte der A GmbH mit Beschluss vom 11. Juli 2023 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich-Wollishofen.

II.  

Dagegen gelangte C mit Rekurs vom 8. August 2023 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Beschlusses der Bausektion. Mit Entscheid vom 22. März 2024 wurde der Rekurs gutgeheissen und der angefochtene Beschluss aufgehoben.

III.  

Hiergegen erhob die A GmbH am 3. Mai 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids vom 22. März 2024 und die Bestätigung des Bauentscheids vom 11. Juli 2023; eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Bausektion zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST.) zulasten von C.

Das Baurekursgericht beantragte am 16. Mai 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 25. Mai 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A GmbH. Am 12. Juni 2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich die Gutheissung der Beschwerde. Mit Replik vom 19. Juni 2024 hielt die A GmbH an ihren Anträgen fest, ebenso C mit Duplik vom 10. Juli 2024. Die A GmbH liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen und die Bausektion verzichtete auf weitere Stellungnahmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Das streitgegenständliche Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone W3 und liegt im Perimeter des kommunalen Landschaftsschutzobjekts E. Geplant ist der Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses und die Erstellung eines neuen Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 18 Abstellplätzen.

3.  

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Baurekursgericht habe die Baubewilligung einzig und fälschlicherweise aufgrund der nicht substanziierten Rüge des Beschwerdegegners aufgehoben, wonach sich die Mängel des Bauvorhabens nicht nebenbestimmungsweise heilen liessen. Ausserdem seien die fraglichen Mängel zwischenzeitlich ohnehin mit Bauentscheid vom 31. Januar 2024 respektive mit den diesbezüglichen Abänderungsplänen behoben worden. Nicht zu hören seien im Übrigen die Vorbringen des Beschwerdegegners betreffend Schutzmassnahmen; diesbezügliche Ausführungen würden sich erübrigen.

4.  

Das Verwaltungsgericht kann, da es das Recht von Amtes wegen anwendet, im Sinn einer sogenannten Motivsubstitution einen im Ergebnis richtigen Rekursentscheid aus anderen rechtlichen Gründen bestätigen. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang sodann darauf, dass den Parteien das rechtliche Gehör zu einer vorgesehenen Motivsubstitution nicht in allen Fällen gewährt werden muss, sondern nur, wenn mit den neuen Entscheidgründen nicht gerechnet werden muss (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 52 N. 37).

Im Folgenden ist das Bauvorhaben vor dem Hintergrund seines Einflusses auf das Landschaftsschutzobjekt E zu prüfen. Dieser Themenbereich war bereits Gegenstand der Überlegungen im vorinstanzlichen Verfahren; mithin war dessen Relevanz im vorliegenden Verfahren für die Bauherrschaft ersichtlich und musste ihr vorab nicht gesondert Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt werden (vgl. hierzu beispielsweise VGr, 14. September 2022, VB.2021.00860, E. 7.2; 25. August 2021, VB.2021.00159, E. 4.3).

4.1 Die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit (§ 203 Abs. 2 PBG). Gefährdet ein Bauprojekt ein solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde grundsätzlich verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d. h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten. Unter Umständen ist statt eines förmlichen Schutzentscheids ein projektbezogener Schutzentscheid möglich (dazu statt vieler VGr, 15. Mai 2025, VB.2024.00187, E. 5.3).

Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder eines projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (dazu statt vieler VGr, 21. September 2023, VB.2023.00104, E. 3.1; Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 358 mit weiteren Hinweisen). Dies ist zu bejahen, wenn ein Vorhaben klarerweise mit dem Schutzziel konform ist (VGr, 12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 4.2). Sodann kann auf eine erneute Abklärung verzichtet werden, wenn bereits im Rahmen der Nutzungsplanung eine umfassende Abwägung der konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen vorgenommen und der Standort ausdrücklich für die geplante Nutzung zugewiesen wurde (VGr, 7. Februar 2006, VB.2005.00456, E. 3.4).

4.2 Gemäss Inventarblatt des Landschaftsschutzobjekts E ist als Schutzziel die ungeschmälerte Erhaltung des Erscheinungsbildes und der landwirtschaftlich genutzten Flächen vorgesehen; es seien keine weiteren Eingriffe vorzunehmen. In § 20 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) ist festgehalten, dass Landschaftsschutzgebiete zur planungsrechtlichen Sicherung in Freihaltezonen eingeteilt werden, soweit ihre Ausdehnung und ihr Charakter es erlauben und der Schutzzweck es erfordert. Soweit planungsrechtliche Massnahmen nicht genügen, sind für Landschaftsschutzgebiete Vorschriften zu erlassen und Verfügungen zu treffen, die alle Tätigkeiten, Vorkehren und Einrichtungen verbieten, welche das Landschaftsbild beeinträchtigen, insbesondere seine Unberührtheit und Harmonie stören oder seine Eigenart gefährden oder ein schutzwürdiges Einzelobjekt zerstören oder verunstalten können (§ 21 Abs. 1 KNHV).

4.3 Das Baugrundstück ist bereits seit 1961 überbaut. Die Inventarisierung erfolgte hingegen erst im Jahr 1990. Während in der Folge hinsichtlich der überbauten Parzellen eine Aufzonung von W2 zu W3 erfolgte, wurden die nicht überbauten Flächen der Freihaltezone zugewiesen (vgl. auch VGr, 11. Dezember 2025, VB.2024.00235, E. 4.3). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Inventare (§ 204 Abs. 1 PBG) kann davon ausgegangen werden, dass die Schutzanliegen des Inventars einen gewissen Niederschlag in der zeitlich nach der Inventarisierung erlassenen Nutzungsplanung gefunden haben. Aus den Akten ist jedoch nicht ersichtlich, dass im Rahmen der Nutzungsplanung eine umfassende Abwägung der konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen vorgenommen worden wäre.

4.4 Zwischen dem Bauprojekt und der geschützten Moränenlandschaft besteht ein direkter Sichtbezug. Das Bauprojekt entspricht der Zone W3 und verfügt durchgehend über drei (statt wie bei der Bestandesbaute teils zwei und teils drei) Vollgeschosse. Hinzu kommt neu ein Attikageschoss anstelle des bisherigen flachen Satteldachs. Das Bauprojekt weist zudem eine im Vergleich zur Bestandesbaute vergrösserte Gebäudegrundfläche auf: Auch ohne Vorsprünge und Balkone beträgt die Breite des Gebäudes 20,82 m – im Vergleich zur Bestandesbaute ist das Bauprojekt rund 10 m breiter. Die Gebäudelänge soll 32,88 m betragen – diejenige der Bestandesbaute beträgt ca. 38,5 m. Das Bauprojekt würde, insbesondere wegen des Attikageschosses, deutlich höher und massiger in Erscheinung treten und namentlich die Sicht von der D-Strasse her auf die geschützte Landschaft erheblich stärker verdecken. Damit führt das Bauprojekt zu einer bedeutsamen optischen Veränderung im Perimeter des Schutzobjekts und verändert die Harmonie der bestehenden Bebauung. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann angesichts der Pflicht zur ungeschmälerten Erhaltung unter diesen Umständen nicht von vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu verzichten. Die Baubewilligung erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und wurde von der Vorinstanz zu Recht aufgehoben.

5.  

5.1 Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen. Ausführungen zu den beschwerdeführerischen Vorbringen betreffend die Nebenbestimmungen erübrigen sich.

5.2 Da die Beschwerdeführerin unterliegt, sind ihr die Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausgangsgemäss ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen. Vielmehr ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--     Zustellkosten,
Fr. 3'230.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  das Baurekursgericht.