Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00362

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00362
VB.2024.00363

Urteil

der 1. Kammer

vom 9. April 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

Aus Verfahren VB.2024.00362

1.1 A,

1.2 B,

2.1 C,

2.2 D,

alle vertreten durch RA E und/oder RA F,

Aus VB.2024.00363

1. Stockwerkeigentümerschaft G, bestehend aus:

1.1 Einfache Gesellschaft H, bestehend aus:

1.1.1 I,

1.1.2 J,

1.1.3 K,

1.2 L,

1.1 und 1.2 vertreten durch M,

2. M,

alle vertreten durch RA N,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2024.00362 und VB.2024.00363

1. O AG,

vertreten durch RA P,

2. Bausektion des Stadtrates von Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Aus VB.2024.00362 und VB.2024.00363

Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Mit Beschluss vom 14. März 2023 erteilte die Bausektion des Stadtrats von Zürich der O AG die Bewilligung für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses an der Q-Strasse 02 in Zürich (Kat.-Nr. 01).

II.

Hiergegen rekurrierten R, S, A und B, C und D sowie die Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M an das Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs von R und S ab. Die Rekurse von A und B, C und D sowie der Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M hiess es teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung mit zusätzlichen Auflagen. Im Übrigen wies das Baurekursgericht auch diese Rekurse ab.

III.

A. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B sowie C und D am 20. Juni 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids sowie der erstinstanzlichen Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung zur Neuentscheidung an die Vorinstanz, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen (VB.2024.00362).

Am 3. Juli 2024 verzichtete die Baudirektion auf Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 17. Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die O AG beantragte am 26. August 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich beantragte am 26. August 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Replik vom 23. September 2024 hielten A und B sowie C und D an ihren Anträgen fest. Die O AG verzichtete am 4. Oktober 2024 auf eine Duplik. Die weiteren Beteiligten liessen sich nicht mehr vernehmen.

B. Mit Eingabe vom 20. Juni 2024 erhoben auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids sowie der erstinstanzlichen Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung zur Neuentscheidung an die Vorinstanz, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegnerinnen (VB.2024.00363).

Am 3. Juli 2024 verzichtete die Baudirektion auf Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 17. Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die O AG beantragte am 26. August 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich beantragte am 26. August 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Replik vom 9. September 2024 hielten die Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M an ihren Anträgen fest. Die weiteren Beteiligten liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Da auch die übrigen Sach- und Prozessurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

Die vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts und betreffen dasselbe Bauprojekt. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen und um sich widersprechende Entscheide zu verhindern, die Verfahren VB.2024.00362 und VB.2024.00363 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).

Das streitbetroffene Grundstück liegt in der viergeschossigen Quartiererhaltungszone II4 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Mit dem streitgegenständlichen Bauentscheid wurde die Baubewilligung für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohnungen und einer Tiefgarage erteilt. Beim zum Abbruch vorgesehenen Altbau handelt es sich um die spiegelsymmetrische Hälfte eines Doppelhauses vom Typ Baumeisterhaus von 1885. Die andere Hälfte bildet das Gebäude an der Q-Strasse 03, das im Miteigentum der Beschwerdeführenden des Verfahrens VB.2024.00362 steht.

Die Beschwerdeführenden rügen in beiden Verfahren namentlich eine unrichtige Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie eine unzulässige Bautiefe.

4.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen. Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 3. April 2025, VB.2024.00195, E. 4.4.1 mit weiteren Verweisen).

Befinden sich in der unmittelbaren Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist auf diese nach § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu nehmen. Ein Vorhaben liegt dann im Nachbarbereich, wenn zwischen ihm und dem Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse ein optischer Bezug gegeben ist, wenn also die beiden Objekte von einem neutralen Beobachter im Zusammenhang gesehen werden (VGr, 10. April 2025, VB.2024.00009, E. 9.2). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende respektive gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen, wozu auch die Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung gehört (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen).

4.2

Die Stadt Zürich ist gemäss Anhang 1 der Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) als schützenswertes Ortsbild von nationaler Bedeutung aufgeführt (Objekt Nr. 5800). Das Baugrundstück liegt im Aufnahmeperimeter Hottingen im Gebiet 4 "Englischviertel", welches der Aufnahmekategorie BC (Gebiet oder Baugruppe mit ursprünglicher Struktur und ursprünglichem Charakter) mit dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) zugeordnet wird.

Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung (statt vieler BGE 135 II 209 E. 2.1).

4.3

Das Baugrundstück liegt wie erwähnt auch in der Quartiererhaltungszone II4. Gemäss § 50a Abs. 1 PBG umfassen Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG gelten. Eine Quartiererhaltungszone führt nicht per se zur Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, weil sie – im Gegensatz zu einer Kernzone – gemäss § 50a Abs. 1 PBG nicht eine denkmalschützerische Zielsetzung verfolgt, sondern die Erhaltung und Förderung der Siedlungsqualität bezweckt (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 8.3; vgl. auch VGr, 3. April 2025, VB.2024.00195, E. 4.1.2).

4.4

Die Frage, ob sich ein Bauvorhaben rechtsgenüglich in die Umgebung einordnet oder nicht, ist in einer Quartiererhaltungszone vor dem Hintergrund der hier vorhandenen und mit diesem Instrument planerisch gesicherten hohen Siedlungsqualität zu beantworten. Gleiches gilt auch für Bauprojekte an einer vom ISOS erfassten Lage; solche Bauvorhaben müssen das schützenswerte Ortsbild beachten (vgl. VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361, E. 6.2). Die hohe Siedlungsqualität und das schützenswerte Ortsbild setzen damit den Massstab, nach dem sich die Einordnung bemisst (VGr, 17. April 2019, VB.2018.00256, E. 3.3).

4.5 Die Beschwerdeführenden bringen vor, es seien – entgegen den Vorinstanzen – die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG anzuwenden, da sich die Inventarobjekte T-Strasse 05 und 06 im denkmalpflegerisch bedeutsamen Nahbereich des Bauprojekts befänden. Die Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften seien allerdings in jedem Fall verletzt, da sich das überdimensionierte, quer zu den anderen Häusern stehende Bauprojekt nicht in die Quartiererhaltungszone einordne, für welche der einschlägige ISOS-Eintrag zum Gebiet "Englischviertel" den Strukturerhalt verlange, und namentlich die für das Erscheinungsbild wichtigen Grünräume nicht gewährleiste. Besonders negativ betroffen sei sodann die verbleibende spiegelsymmetrische Hälfte des Doppelhauses.

4.6

4.6.1 Das auf dem Baugrundstück bestehende Objekt selbst ist nicht inventarisiert oder unter Schutz gestellt. Allerdings sind – entgegen den Vorinstanzen – durchaus Inventar- beziehungsweise Schutzobjekte im Sinn von § 203 PBG vorhanden, die praktisch unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen und sich jedenfalls innerhalb des denkmalpflegerisch bedeutsamen Nahbereichs befinden: Auf der dem Bauprojekt gegenüberliegenden Strassenseite befinden sich die Gebäude T-Strasse 04−06, welche als Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung inventarisiert sind. Der Abstand zwischen den Fassaden des Gebäudes T-Strasse 05 und der Neubaute beträgt 15 m über die ca. 8 m breite T-Strasse hinweg. Aus dem Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins ist ein eindeutiger Zusammenhang respektive Sichtbezug zwischen der inventarisierten Häuserzeile und der projektierten Baute ersichtlich. Ausschlaggebend ist hierbei wie erwähnt die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 15. Mai 2025, VB.2024.00260, E. 7.2.2). Insbesondere vom Eingang der W-Strasse in die T-Strasse hinein sind sowohl die Gebäude T-Strasse 05–06 wie auch die Visiere der geplanten Baute auf der gegenüberliegenden Strassenseite sehr gut zu erkennen. Damit besteht – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – sehr wohl ein optischer Bezug zwischen der projektierten Baute und den Inventarobjekten. Der im vorinstanzlichen Entscheid angeführten Praxis, wonach § 238 Abs. 2 PBG über eine Strassengrenze hinweg grundsätzlich nicht angewendet werde, kann nicht gefolgt werden: Gerade im freien Strassenraum zwischen den Gebäuden befinden sich regelmässig Personen an Drittstandorten, von welchen aus die Objekte in ihrem Zusammenhang wahrzunehmen sind. Die Prüfung des Bauprojekts hat somit nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG zu erfolgen.

4.6.2 Im angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts wird bemerkungsweise festgehalten, dass selbst bei Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG keine Beeinträchtigung der genannten Inventarobjekte erkennbar wäre. Genügende Anhaltspunkte hierfür ergeben sich aus dem baurekursgerichtlichen Entscheid jedoch nicht: Den vorinstanzlichen Erwägungen lässt sich entnehmen, dass sich das Bauvorhaben mit Blick auf seine befriedigende Gestaltung, Volumetrie und Setzung rechtsgenügend in sein Umfeld einordne. Das Attikageschoss ordne sich gut ein und der Baukörper bedränge die Nachbargebäude nicht. Zudem werde keine neue Formensprache eingeführt. Hierbei handelt es sich um eine Prüfung nach den Kriterien von § 238 Abs. 1 PBG. Es ist nicht ersichtlich, dass auch die Voraussetzungen von Abs. 2 geprüft und bejaht worden wären.

Entsprechendes ist für den erstinstanzlichen Bauentscheid festzuhalten. Dieser bezieht sich ausdrücklich auf § 238 Abs. 1 PBG: Das Bauprojekt gewährleiste zum Bestand einen angemessenen Anschluss, die Volumetrie sei schlank und einfach und es entstehe ein als befriedigend zu beurteilender Baukörper. Die lebendige und zurückhaltende Erscheinung könne Bezüge zum Kontext schaffen, wodurch die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung erfüllt würden. Sodann würde sich das murale, verputzte Gebäude auch befriedigend in die Umgebung einordnen.

4.6.3 Nach dem Gesagten haben die Vorinstanzen die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt. Weder den Erwägungen der Baubehörde noch jenen des Baurekursgerichts lässt sich entnehmen, dass das Bauvorhaben auch einer Beurteilung nach dem erforderlichen strengeren Massstab standhält. Die zu Unrecht unterlassene Überprüfung des Projekts auf eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden. Vielmehr ist die Sache diesbezüglich zur weiteren Prüfung und zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Das Bauprojekt ist unter den Blickwinkeln der Rücksichtnahme auf die benachbarten Schutzobjekte, der in Quartiererhaltungszonen geforderten hohen Siedlungsqualität und auch unter Berücksichtigung des ISOS zu beurteilen (vgl. oben E. 4.4). Da die Sache ohnehin an das Baurekursgericht zurückzuweisen ist, kann offengelassen werden, ob sich das Bauprojekt – das zum Abbruch der spiegelsymmetrischen Haushälfte an der Q-Strasse 03 führen würde – insbesondere auch aus dem Blickwinkel von der Q-Strasse her rechtsgenüglich in die Umgebung einordnet.

4.6.4 Anzufügen bleibt, dass – entgegen der Beschwerdeführerschaft im Verfahren VB.2024.00363 – kein Abteilungsaugenschein des Baurekursgerichts nötig war, um die örtlichen Gegebenheiten feststellen zu können. Der gestützt auf § 17 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom 12. November 2010 vorgenommene Referentenaugenschein und das dabei erstellte Augenscheinprotokoll mit aussagekräftigen Fotografien sind ohne Weiteres dazu geeignet, den Sachverhalt feststellen und beurteilen zu können.

5.1 Im Hinblick auf eine mögliche Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es zweckmässig, auf die Rüge betreffend die zulässige Bautiefe einzugehen.

Gemäss Art. 24l Abs. 3 BZO gilt für Hauptgebäude eine maximale Bautiefe von 16 m, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnutzung entsteht.

5.2 Das Baugrundstück liegt zwischen der Q- und der T-Strasse, die parallel verlaufen und je durch eine Baulinie gesichert sind. Der Bereich zwischen den Baulinien misst in der Tiefe 25 m; die Bautiefe des Bauprojekts beträgt 24,98 m. Die Beschwerdegegnerinnen vertreten die Auffassung, in einer Situation mit zwei parallel verlaufenden Strassen betrage die Bautiefe von beiden Seiten aus gesehen 16 m. Dies führe dazu, dass sich vorliegend die beiden Baubereiche überschnitten. Das Bauprojekt liege innerhalb dieses Bereichs und überschreite damit die zulässige Bautiefe nicht. Die Vorinstanz hat diese Auslegung des kommunalen Rechts geschützt.

Demgegenüber machen die Beschwerdeführenden geltend, Art. 24l Abs. 3 BZO äussere sich nicht zu der Konstellation, in welcher mehrere Baulinien vorhanden seien, und für den vorliegenden Fall bestehe keine klare Praxis. Sinn der Norm sei es sodann, nur bei ästhetisch besonders ansprechenden Gebäuden mittels Ausnahmebewilligung eine Überschreitung der maximalen Bautiefe von 16 m zuzulassen; dies namentlich vor dem Hintergrund, dass in der Quartiererhaltungszone II Normen zu Gebäudelängen und Mehrlängenzuschlägen fehlten. Das Bauprojekt sprenge die quartiertypische Körnigkeit in unhaltbarer Art und Weise. Ausserdem verlöre Art. 24l Abs. 2 BZO – der die geschlossene Bauweise im rückwärtigen Bereich von Gebäuden entlang von Strassen und Plätzen verbietet – nach der Auslegung der Beschwerdegegnerschaft seinen Sinn, da diese gerade zum "Zusammenbauen" im rückwärtigen Bereich und damit zu einer geschlossenen Bauweise bzw. zu einer Bautiefe von bis zu 32 m führe. Dies habe eine deutlich grössere Ausnützung zur Folge, was gemäss Art. 24l Abs. 3 Satz 2 a. E. BZO unzulässig sei, und weiter führe es dazu, dass bei einem Abstand zwischen zwei Baulinien von mehr als 32 m aufgrund des einzuhaltenden Gebäudeabstands zwei Gebäude mit einer insgesamt geringeren Ausnützung erstellt werden dürften als das eine "zusammengebaute" Gebäude, das bei einem Abstand von 32 m oder weniger zulässig wäre. Sodann sei zu beachten, dass – sollte die durchgehende Bebaubarkeit dennoch zulässig sein – als Korrektiv die Regelung in Art. 14 BZO betreffend Mehrlängenzuschlag bei einer Fassadenlänge von mehr als 12 m lückenfüllend anzuwenden wäre, um die notwendige Belichtung und einen quartiertypischen Grünraum sicherzustellen.

5.3

5.3.1 Gemäss dem Wortlaut von Art. 24l Abs. 3 BZO darf in eine Bautiefe von 16 m ab Baulinie oder Strassenabstandslinie gebaut werden. Grenzt ein Grundstück an zwei parallel verlaufende Strassen, bemisst sich der Baubereich von beiden Seiten her, was dazu führt, dass sich die Baubereiche bei einem Abstand unter 32 m überschneiden (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 4.3 auch zum Folgenden). Die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO dient der Erhaltung des Gebietscharakters der Quartiererhaltungszone II. Dieser zeichnet sich gemäss Art. 24k Abs. 1 BZO durch eine mehrheitlich offene Bauweise des späten 19. und 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und parkähnlichen Gärten aus. Würde die Bestimmung im Sinn der Beschwerdeführenden ausgelegt, wären zwar keine mehr als 16 m tiefen Gebäudekörper mehr möglich, hingegen wäre es immer noch möglich, bei einem wenig mehr als 32 m breiten Baugrundstück zwei in der Tiefe eng zusammenstehende Bauten zu errichten, was auch den Eindruck einer in der Tiefe dichten Bebauung erwecken würde. Die Vorschrift wäre damit auch bei Auslegung im Sinn der Beschwerdeführenden nur sehr beschränkt geeignet, eine geringere Körnigkeit der Bebauung sicherzustellen. Sinn und Zweck der Norm verlangen damit nicht, vom klaren Wortlaut abzuweichen. Ist der Abstand zwischen den Baulinien weniger als 32 m und ist dieser Bereich auf zwei Grundstücke verteilt, könnte nach der beschwerdeführerischen Auffassung jeweils nur auf einem Grundstück bis 16 m Bautiefe gebaut werden, das andere wäre dann entsprechend weniger bis praktisch nicht mehr überbaubar.

5.3.2 Entgegen den Beschwerdeführenden deckt der Wortlaut von Art. 24l Abs. 3 BZO Konstellationen mit zwei parallel verlaufenden Baulinien somit ebenso ab wie solche mit nur einer Baulinie. Dies steht denn auch im Einklang mit der Rechtsprechung zu Art. 24g Abs. 4 BZO betreffend Baulinien in der Quartiererhaltungszone I (VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.2.3). Bei Art. 24l Abs. 3 BZO handelt es sich sodann nicht um eine Ästhetikvorschrift: Der Zweck der Bautiefenbeschränkung ist primär die Sicherung von wohnhygienischen und städtebaulichen Zielen wie Belichtung und Freihaltung der Hofbereiche. Da die zulässige Bautiefe – wie gesehen – nicht überschritten wird, stellt sich die Frage nach einer Ausnahmebewilligung bzw. nach dem Vorhandensein einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung gemäss Satz 2 der Bestimmung gerade nicht.

5.3.3 Ebenso wenig wird Art. 24l Abs. 2 BZO betreffend die geschlossene Bauweise im rückwärtigen Teil von Gebäuden durch die in E. 5.3.1 dargestellte Auslegung seines Sinnes entleert: Das Verbot in Art. 24l Abs. 2 BZO zielt auf die Freihaltung des rückwärtigen Bereichs (Hofbereich) zwischen zwei Gebäuden. Bei einer Bebauung von zwei parallelen Baulinien aus existiert jedoch kein eigentlicher rückwärtiger Bereich zwischen zwei Gebäuden, da ein Gebäude den zulässigen Baubereich von zwei Fronten her ausfüllt. Daher können die Beschwerdeführenden aus Art. 24l Abs. 2 BZO nichts zu ihren Gunsten ableiten.

5.3.4 Weiter ist die unterschiedliche bauliche Konsequenz je nach Abstand der Baulinien von mehr oder weniger als 32 m kein Widerspruch, sondern eine bewusste Folge der gesetzlichen Regelung. Dass bei einem Abstand von weniger als 32 m ein durchgehender Baukörper entstehen kann, während bei über 32 m ein Freiraum verbleiben muss, entspricht dem Planungsziel, bei sehr tiefen Grundstücken die Hofkerne freizuhalten. Bei weniger tiefen Grundstücken ist dies nicht notwendig. Eine Gesetzeslücke, die mit einer Regelung betreffend Mehrlängenzuschlag zu füllen wäre, ist nicht ersichtlich.

5.3.5 Weiter bestehen in der Umgebung des Bauprojekts bereits diverse Gebäude mit derselben Bautiefe wie die zu erstellende Baute, insbesondere zwischen Q- und U-Strasse. Dass – wie die Beschwerdeführenden geltend machen – das im Verfahren VB.2018.00696 streitgegenständliche Gebäude im rückwärtigen Bereich keinen Garten, sondern Parkplätze aufwies und zu einer Zeit erstellt wurde, als es noch keine Quartiererhaltungszonen gab, mag zutreffen; dies bedeutet jedoch nicht, dass vorliegend anders zu entscheiden wäre als in jenem Verfahren. Es handelt sich sowohl bei den Parkplätzen wie auch beim Garten um Freiräume, und dass es zum Zeitpunkt der Erstellung der Abbruchbaute in VB.2018.00696 noch keine Quartiererhaltungszone gab, ist für die Anwendung von Art. 24l Abs. 3 BZO nicht massgeblich.

5.3.6 Auch aus dem Umstand, dass heute in der Nachbarschaft des Bauprojekts (im rückwärtigen Bereich von T- und V-Strasse) bereits bestehende Gebäude mit einem Abstand von mindestens 7 m zueinander vorhanden sind, können die Beschwerdeführenden nichts für sich ableiten. Sie bringen vor, diese Gebäude belegten, dass bei einem Abstand zwischen den Baulinien von weniger als 32 m, der auf zwei Grundstücke verteilt ist, eine Überbauung mit zwei separaten Gebäuden – entgegen dem vorstehend in E. 5.3.1 a. E. Ausgeführten – problemlos möglich sei. Die Konstellation zwischen der T- und der V-Strasse ist jedoch von vornherein nicht mit der vorliegend streitgegenständlichen vergleichbar, namentlich weil der Abstand zwischen T- und Q-Strasse deutlich geringer ist als derjenige zwischen T- und V-Strasse. So befinden sich zwischen den letzteren beiden Strassen im vorliegend interessierenden Bereich denn auch jeweils zwei aneinander angrenzende Grundstücke, während zwischen T- und Q-Strasse in der Umgebung des Bauprojekts jeweils nur eine Parzelle liegt.

5.3.7 Zusammengefasst ist das vorinstanzliche Vorgehen betreffend die Festlegung der zulässigen Bautiefe nicht zu beanstanden.

Mit Blick auf das im Zusammenhang mit der Einordnung und der Gestaltung des Bauprojekts Ausgeführte (E. 4) ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Mai 2024 in teilweiser Gutheissung der Beschwerden aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen.

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Die Kosten der vereinigten Beschwerdeverfahren sind somit den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG, teilweise in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Ferner hat die private Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführenden eine angemessene Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerdeverfahren VB.2024.00362 und VB.2024.00363 werden vereinigt.

2. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.

Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Mai 2024 wird aufgehoben. Die Sache wird im Sinne der Erwägungen zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    405.--     Zustellkosten,
Fr. 6'905.--     Total der Kosten.

4. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

5. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden aus den Verfahren VB.2024.00362 und VB.2024.00363 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.- (einschliesslich Mehrwertsteuer), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

6. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an:
a) die Parteien;
b) die Mitbeteiligte;
c) das Baurekursgericht.