Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2024.00722

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 2. Juli 2026

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Jonas Alig.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    D,

vertreten durch RA E,

 

2.    F,

vertreten durch RA G,

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

1.    Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich, Rechtsabteilung,

 

2.    Bausektion des Stadtrates Zürich,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

A. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich (nachfolgend: Bausektion) bewilligte A und B am 26. Oktober 2021 unter Nebenbestimmungen den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen und einer Tiefgarage sowie die Erstellung eines Gartenpavillons mit Cheminée auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 und 03 in Zürich-Riesbach.

B. Am 17. Oktober 2022 erteilte das dafür zuständige Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich den Gesuchstellenden die Bewilligung für Abänderungspläne zum baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 sowie für ein überarbeitetes Farb- und Materialkonzept.

II.  

A. Gegen die Baubewilligung vom 26. Oktober 2021 erhoben I am 30. November 2021 (R1S. 2021.05156) und D am 2. Dezember 2021 (R1S. 2021.05164) Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten zur Hauptsache, dass der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Bewilligung zu verweigern sei. In der Folge trat anstelle von I dessen Sohn F in das Rechtsmittelverfahren ein.

B. Sodann fochten F und D auch die Bewilligung vom 17. Oktober 2022 mit Eingaben vom 17. bzw. 18. November 2022 beim Baurekursgericht an und beantragten deren Aufhebung (R1S. 2022.05192 [F] und R1S. 2022.05193 [D]).

C. Mit Entscheid vom 3. März 2023 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und wies sie ab.

III.  

A. Mit Beschwerde vom 21. April 2023 (VB.2023.00208) beantragte D dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März 2023 sowie der Beschluss der Bausektion vom 26. Oktober 2021 und der Entscheid des Amts für Baubewilligungen vom 17. Oktober 2022 seien aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

B. Am 27. April 2023 erhob auch F mit den gleichen Anträgen Beschwerde beim Verwaltungsgericht (VB.2023.00227).

C. Mit Entscheid vom 27. März 2024 vereinigte das Verwaltungsgericht die Beschwerdeverfahren VB.2023.00208 und VB.2023.00227 und hiess die Beschwerden teilweise gut. Es hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März 2023 auf und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurück.

IV.  

Am 9. Juli 2024 gingen die Akten beim Baurekursgericht ein. Mit Verfügungen vom 15. Juli 2024 wurde von der Rückweisung der Akten Vormerk genommen und das Verfahren unter den neuen Geschäftsnummern R1S. 2024.05084 (D, Stammbaubewilligung), R1S. 2024.05085 (F, Stammbaubewilligung), R1S. 2024.05086 (F, Abänderungsbewilligung) und R1S. 2024.05087 (D, Abänderungsbewilligung) fortgesetzt.

Mit Entscheid vom 25. Oktober 2024 vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren und hiess sie gut. Demgemäss hob es den Beschluss der Bausektion vom 26. Oktober 2021 und den Entscheid des Amtes für Baubewilligungen vom 17. Oktober 2022 auf.

V.  

Gegen diesen Entscheid erhoben B und A mit Eingabe vom 28. November 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, es sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. Oktober 2024 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.

Am 20. Dezember 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit gemeinsamer Eingabe vom 20. Januar 2025 verzichteten das Amt für Baubewilligungen und die Bausektion ausdrücklich auf Mitbeantwortung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 20. Januar 2025 beantragte D, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdeführenden – abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Januar 2025 beantragte F, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden abzuweisen. Mit Replik vom 10. März 2025 hielten B und A an ihren Anträgen fest. Mit Dupliken vom 24. März 2025 bzw. 7. April 2025 hielten F bzw. D ebenfalls an ihren Anträgen fest. B und A liessen sich in der Folge noch am 5. Mai 2025 und 23. Juni 2025 vernehmen, während sich D am 10. Juni 2025 und am 15. August 2025 erneut äusserte.

Am 3. Februar 2026 machten B und A eine Noveneingabe. Dazu nahmen D und F je am 23. Februar 2026 Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

2.1 Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) liegt das Baugrundstück in der Zone W2bI. Laut Art. 13 Abs. 1 BZO sind in dieser Zone zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss bei einer maximalen Gebäudehöhe von 9 m zulässig. Im Weiteren befindet sich die Parzelle gemäss dem Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte (KSO) im Perimeter des Landschaftsschutzobjekts "Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00) und grenzt sie südlich an das Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli" (KSO-46.10) an. Ferner liegen die Wohnhäuser an der H-Strasse gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) im Aufnahmeperimeter Riesbach des Ortsbilds von Zürich und sind Teil des Gebiets Nr. 9 mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt).

Streitgegenstand bildet nach wie vor die Stammbaubewilligung vom 26. Oktober 2021 mit den in der nachfolgenden Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 genehmigten Änderungen. Letztere haben im betreffenden Umfang die der Stammbewilligung zugrunde liegenden Pläne ersetzt (vgl. bereits VGr, 27. März 2024, VB.2023.00208/VB.2023.00227, E. 4.1).

3.  

Die Beschwerdeführenden monieren, die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass der Höhenkurvenplan hätte gestempelt werden müssen, sei schlicht falsch und der Sichtbereich werde nur um ca. 10 cm nicht eingehalten. Angesichts der Messtoleranz von 10 cm sei die Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht als absolut unverhältnismässig, ja gar willkürlich zu beurteilen.

3.1  

3.1.1 Gemäss § 237 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) müssen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) getan. Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen nach § 240 Abs. 1 PBG weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.

Die VErV enthält unter anderem die Gestaltungsgrundsätze für und die technischen Anforderungen an Zufahrten und Ausfahrten (§§ 4 ff. VErV). Je nach signalisierter Geschwindigkeit legt die VErV für Ausfahrten verschiedene Sichtbereiche ab einer Beobachtungsdistanz von 2,5 m ab Fahrbahnrand fest (vgl. § 5 Abs. 1 VErV in Verbindung mit Anhang 3 [Sichtbereiche auf Fahrbahn] sowie Anhang 2 [Technische Anforderungen an Ausfahrten], zweitunterste Zeile). Die Sichtbereiche müssen vertikal in einem Bereich zwischen 0,8 m und rund 2,65 m (bei Trottoirs, Fuss- und Velowegen) bzw. 3 m (in den übrigen Fällen) frei sein (Fussnote zu Anhang 3 VErV).

Die Anhänge 1–6 der VErV – in denen sich die technischen Anforderungen an Zufahrten finden (§ 5 Abs. 1 VErV) – stellen Normalien im Sinne von § 360 PBG dar. Gemäss § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen von den Normalien abgewichen werden. Es ist zu prüfen, ob im Einzelfall Erleichterungen angebracht sind (§ 6 VErV) oder ob gemäss § 7 VErV gegebenenfalls erhöhte Anforderungen gestellt werden müssen. Abweichungen sind unter Berücksichtigung von öffentlichen und objektivierbaren privaten Interessen zu gewähren bzw. anzuordnen (vgl. zum Ganzen RRB Nr. 393/2019 vom 17. April 2019, ABl 2019-05-03, S. 29).

Nach § 6 Abs. 1 VErV sind im Einzelfall Abweichungen von den gemäss § 5 Abs. 1 VErV im Anhang derselben geregelten technischen Anforderungen für Zufahrten und Ausfahrten möglich, etwa aufgrund besonderer topografischer Verhältnisse (§ 6 Abs. 1 lit. a VErV).

3.1.2 Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinne dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

Die Bausektion hat im vorliegenden Fall keine Abweichungen zugelassen und in der Stammbaubewilligung vom 26. Oktober 2021 die Gewährleistung des ausreichenden Sichtbereichs verfügt (Disp.-Ziff. I.B.1.e in Verbindung mit Erwägung lit. E.a.). Die Bauherrschaft hat dies akzeptiert.

3.2  

3.2.1 Im baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 bemängelte die Bausektion in lit. E.a der Erwägungen, dass die Ausfahrt von der Garage auf die H-Strasse dem nach Anhang 2 zur VErV massgebenden Ausfahrtstyp A nicht genüge und zudem ein ausreichender Sichtbereich im Sinne der Anhänge 3 und 4 der Verordnung fehle. In der Bewilligung vom 17. Oktober 2022 hielt das Amt für Baubewilligungen in Erwägung lit. h fest, dass "[g]egen die Mindestanforderungen des Ausfahrtstyps A […] möglicherweise noch verstossen [werde], indem die erforderliche Sichtweite von 20 m in südöstlicher Richtung aufgrund der auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 bestehenden Bepflanzung nicht vollständig eingehalten werden" könne. Indessen sei der betreffende Nachbar verpflichtet, die in den Sichtbereich ragende Bepflanzung auf der Höhe von 0,80 m (ab Strassenniveau) unter der Schere zu halten.

3.2.2 Im ersten Rechtsgang erwog das Baurekursgericht in seinem Entscheid vom 3. März 2023, der vorgesehene Sichtbereich der geplanten Garagenausfahrt solle in Richtung Südosten über das Nachbargrundstück Kat.‑Nr. 04 reichen. Im Grenzbereich der beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 04 liege eine mit Pflanzen bewachsene Böschung. Auf dem Nachbargrundstück Kat.‑Nr. 04 werde diese Böschung zur H-Strasse hin mit einer Mauer abgestützt. Die H-Strasse liege in diesem Bereich unbestrittenermassen auf der Kote 450,30 m ü. M. Auch der Beobachtungspunkt in der geplanten Ausfahrt komme auf dieser Kote zu liegen. Aus dem bereits im Stammbaubewilligungsverfahren eingereichten Höhenkurvenplan ergebe sich, dass die Stützmauer auf dem Nachbargrundstück direkt an der Grundstücksgrenze die Höhe von 451 m ü. M. erreiche. Der umstrittene Sichtbereich reiche südlich dieser Mauer noch einige Zentimeter weiter in die Nachbarparzelle hinein. Im Abänderungsplan "Schema Garagenausfahrt" sei in diesem Bereich die Kote 451,10 m ü. M. angegeben. Diese Kote sei aufgrund des Höhenkurvenplans plausibel, auch wenn deren Höhe vom Rekurrenten D bezweifelt werde. Sollte das Terrain bei dieser noch auf dem Baugrundstück befindlichen Kote tatsächlich noch einige Zentimeter höher liegen, liege das Terrain auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 noch immer leicht tiefer und falle nach Norden ganz leicht ab. Somit könne davon ausgegangen werden, dass das Terrain im Sichtbereich (zumindest im problematischen Bereich auf dem Nachbargrundstück Kat.‑Nr. 04) den Beobachtungspunkt nicht um mehr als 0,8 m übersteige.

Am Augenschein habe festgestellt werden können, dass das Nachbargrundstück Kat.‑Nr. 04 im Bereich der vorgesehenen Sichtberme mit Sträuchern bewachsen sei. Der vom Rekurrenten D genannte "stattliche Baum mit Stamm" sei bereits am Tag des Augenscheins gefällt gewesen, weshalb davon ausgegangen werden müsse, dass die Fotoaufnahme in der Rekursschrift nicht aktuell sei. Zu prüfen bleibe, ob für den geforderten Rückschnitt der Pflanzen auf dem Nachbargrundstück eine entsprechende gesetzliche Grundlage bestehe.

Die Rechtsprechung zur zwischenzeitlich durch die VErV abgelösten Strassenabstandsverordnung habe die Pflicht für Grundeigentümer bejaht, in den Sichtbereich ragende Pflanzen ständig auf der Höhe von 0,8 m unter der Schere zu halten (vgl. VGr, 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 6.2). Die Rechtsgrundlagen hätten sich durch die Ablösung der Strassenabstandsverordnung nicht grundlegend geändert. Weiterhin seien die erforderlichen Sichtbereiche dauernd freizuhalten (§ 23 VErV, vgl. auch Art. 12 Abs. 2 BZO und § 27 Abs. 4 VErV [in der damals gültigen Fassung, heute § 27a Abs. 3]). An der erwähnten Praxis sei daher entgegen der rekurrentischen Ansicht unverändert festzuhalten.

3.2.3 Das Verwaltungsgericht erwog im Entscheid vom 27. März 2024 des ersten Rechtsgangs, laut § 3 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) seien mit dem Baugesuch "in der Regel" die in lit. a–d aufgeführten Pläne einzureichen. Dazu gehörten namentlich ein Situationsplan in Form eines aktuellen Katasterplans gemäss amtlicher Vermessung oder eines anderen Plans gleichen Inhalts und gleicher Darstellung (lit. a) sowie ein Umgebungsplan im Massstab 1:200 oder 1:100 mit Angaben über die Höhen des massgebenden und gestalteten Terrains sowie die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs (lit. d). Im Weiteren halte lit. a fest, dass die Übereinstimmung mit den massgeblichen Daten und den Darstellungsnormen der amtlichen Vermessung durch die Nachführungsstelle der amtlichen Vermessung zu bestätigen sei.

Diesen Anforderungen würden weder die ursprünglichen Pläne vom 21. April 2021 noch die geänderten vom 19. Juli 2022 genügen. Der – von der Bausektion nicht gestempelte – Höhenkurvenplan, welcher dem ursprünglichen Baugesuch vom 21. April 2021 beigelegen habe, enthalte zwar einzelne Messpunkte. Diese liessen jedoch keine Beantwortung der massgebenden Frage zu, ob die Ausfahrt auf die H-Strasse die erforderliche Sichtweite von 20 m einhalte oder nicht. Ebenso wenig erhelle das "Schema Garagenausfahrt" die örtlichen Verhältnisse. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen würden auch die revidierten Pläne insoweit keine hinreichende Klarheit schaffen. Diesen Sachverhalt habe das Baurekursgericht im wiederaufzunehmenden Rekursverfahren zu klären und die Frage nach der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu beantworten (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00208/VB.2023.00227, E. 7.4).

3.2.4 Im zweiten Rechtsgang erwog das Baurekursgericht, der Bauherrschaft gelinge es nicht, die Einhaltung des Sichtbereichs nachzuweisen. Entgegen den Erwägungen der Abänderungsbewilligung vom 17. Oktober 2022 müsse davon ausgegangen werden, dass nicht nur Pflanzen, sondern auch die Böschung des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 04 vertikal in den Sichtbereich hineinragten. Die im "Schema Garagenausfahrt" vom 19. Juli 2022 eingezeichnete Höhenkote von 451,10 m ü. M. im Grenzbereich der beiden Grundstücke halte einer Plausibilitätsprüfung mit dem Höhenkurvenplan der amtlichen Vermessung vom 18. Juni 2016 nicht stand. Das Terrain liege im Höhenkurvenplan an der fraglichen Stelle, wo der Sichtbereich in das Nachbargrundstück hineinrage, höher als 451,10 m ü. M. Da der Beobachtungspunkt auf der Kote 450,30 m ü. M. liege, könne der Sichtbereich von 80 cm vertikal nicht gewährleistet werden.

Zwar dürfe gemäss § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. (…) Die Bausektion habe im vorliegenden Fall allerdings keine Abweichung zugelassen und in der Stammbaubewilligung vom 26. Oktober 2021 die Gewährleistung des ausreichenden Sichtbereichs verfügt (Disp.-Ziff. i.B.1.e in Verbindung mit Erwägung lit. E.a.). Die Bauherrschaft habe sich nicht gegen diese Auflage gewehrt, weshalb sie zu erfüllen sei. Da sie mit dem aktuellen Projekt nicht erfüllt werden könne, leide das Bauvorhaben an einem Mangel.

Vorliegend seien mehrere Möglichkeiten der Mängelbehebung denkbar. Eine Verschiebung der Garagenausfahrt nach Nordwesten hätte in jedem Fall grundlegende Grundrissanpassungen zur Folge. Unklar sei, ob auch eine Anhebung de[r] Garagenausfahrt möglich wäre. Dass der Mangel "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden könne, könne unter diesen Umständen nicht gesagt werden. Dementsprechend falle die auflageweise Heilung des Mangels ausser Betracht.

3.3  

3.3.1 Der im vorliegenden Fall nach Anhang 2 und 3 VErV unbestrittenermassen erforderliche Sichtbereich ("Beobachtungsdistanz ab Fahrbahnrand") von 20 m wird 2,5 m hinter dem Fahrbahnrand gemessen und muss beidseitig eingehalten werden (VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 5.3.3; 2. März 2023, VB.2022.00415, E. 6.4). 

3.3.2 Entgegen den Beschwerdeführenden war und ist die Frage, ob Höhenkurvenpläne von der Baubewilligungsbehörde oder der Nachführungsstelle gestempelt werden müssen, nicht entscheiderheblich. Entscheidend war für das Verwaltungsgericht im Verfahren VB.2023.00208/227, dass die Pläne "keine Beantwortung der massgebenden Frage zu[liessen], ob die Ausfahrt auf die H-Strasse die erforderliche Sichtweite von 20 m einhalte oder nicht." Ebenso wenig erhelle das "Schema Garagenausfahrt" die örtlichen Verhältnisse und auch die revidierten Pläne würden insoweit keine hinreichende Klarheit schaffen (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00208/VB.2023.00227, E. 7.4).

3.4  

3.4.1 Gemäss dem Plan "Abänderungseingabe 01" mit dem "Schema Garagenausfahrt" vom 19. Juli 2022 soll die Ein- und Ausfahrt zur Autogarage ab der Fahrbahn (mindestens) bis zum 2,5 m zurückversetzt liegenden Beobachtungspunkt ebenerdig verlaufen und in der Folge mit einem Gefälle von 7,4 % erfolgen.

Die Beschwerdeführenden behaupteten im Rahmen ihrer Beschwerdeeingabe, das Terrain am Strassenrand betrage ca. 450,50 m ü. M., die "kleine Stützmauer auf dem Nachbargrundstück" liege auf einer Höhe von 451,16 m ü. M. und das Terrain steige im Sichtbereich hinter dieser Stützmauer kurz stark an bis maximal 451,40 m ü. M. Im Rahmen ihrer Replik anerkannten sie, dass der Anstieg des Terrains in diesem Bereich bis 451,43 m ü. M. erfolge. In diesem Zusammenhang führten sie aus, dass – aufgrund des Umstands, dass die Höhenangaben im Plan "Schema Garagenausfahrt" vom 19. Juli 2022 falsch übertragen worden seien und die Stützmauer nicht korrekt eingezeichnet worden sei – der Nachweis der Sichtbereiche bisher nicht korrekt erfolgt sei.

In ihrer Beschwerdeschrift führten die Beschwerdeführenden aus, es liege bezüglich des Terrains im Sichtbereich ein Höhenunterschied von 90 cm vor. Der Sichtbereich würde somit um maximal 10 cm nicht eingehalten. Bereits in der Replik zeigten die Beschwerdeführenden aber auf, dass sich die Fahrbahn auf Höhe des Beobachtungspunkts auf einer Kote von 450,40 m ü. M. befindet. Damit ist auch für den – gemäss dem ursprünglichen Plan zur Garageneinfahrt – auf derselben Höhe gelegenen Beobachtungspunkt von einer Kote von 450,40 m ü. M. auszugehen. Das Baurekursgericht war – wohl gestützt auf die Abänderungseingabe 01 vom 19. Juli 2022 – gar noch davon ausgegangen, dass der 2,5 m vom Strassenrand zurückversetzte Beobachtungspunkt auf der Kote 450,30 m ü. M. liege.

Während die Beschwerdeführenden somit bereits in ihrer Beschwerdeeingabe anerkannten, dass der Sichtbereich um 10 cm nicht eingehalten wird, ist gar von einer Nichteinhaltung um mindestens 23 cm auszugehen (Beobachtungspunkt auf einer Kote von [höchstens] 450,40 m ü. M. und Anstieg des Terrains bis zu einer Kote von 451.43 m ü. M.).

3.4.2 Selbst bei einer Nichteinhaltung der Sichtbereiche um 10 cm wäre von einem Mangel auszugehen. Anders als die Beschwerdeführenden anzudeuten scheinen, lässt sich aus der von ihnen behaupteten Messtoleranz von 10 cm nicht etwa ableiten, dass der maximale Sichtbereich von 80 cm damit eingehalten wäre. Ebenso denkbar wäre unter diesen Umständen eine Nichteinhaltung der Sichtbereiche um bis zu 20 cm.

3.4.3 Das Baurekursgericht ging zu Recht von einem rechtserheblichen Mangel aus.

3.5 Mithin ist sodann die Frage entscheidend, ob die Vorinstanz auch zu Recht davon ausging, der Mangel könne nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden, womit seine nebenbestimmungsweise ("auflageweise") Heilung ausser Betracht falle.

3.5.1 Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, mit dem – im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingereichten – nun korrekten Plan der geplanten Tiefgaragenausfahrt vom 17. Januar 2025 könne eindeutig nachgewiesen werden, dass der Mangel, dass die Sichtweiten nicht eingehalten werden, ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden könne.

Dieser Plan ist im vorliegenden Verfahren als neues Beweismittel zuzulassen, zumal die Bezeichnung und Einreichung neuer Beweismittel in allen Verfahren vor Verwaltungsgericht zulässig ist (§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG und § 52 Abs. 2 VRG e contrario; vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 52 N. 13).

Demgegenüber ist fraglich, ob das von den Beschwerdeführenden nach Abschluss des Schriftenwechsels zu den Akten gegebene Beweismittel im Zusammenhang mit ihrer neuen Behauptung, die Zufahrt sei in einem Alternativprojekt unter Nebenbestimmungen erstinstanzlich bewilligt worden, zulässig ist (vgl. Donatsch, § 52 N. 13 und N. 24). Indes ist diese Behauptung – zumal unklar ist, gestützt auf welche Pläne die noch nicht rechtskräftige Bewilligung erteilt wurde und wie gross die Änderungen zum vorliegend zu beurteilenden Projekt waren – für den Ausgang des vorliegenden Verfahrens ohnehin nicht rechtserheblich. Auch ergibt sich aus diesen – noch nicht rechtskräftig bewilligten – Unterlagen nicht ohne Weiteres, dass eine Mängelbehebung ohne Schwierigkeiten möglich ist.

3.5.2 Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung [BV]).

Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. In diesen Fällen steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist daher in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (VGr, 14. März 2024, VB.2023.00359, E. 3.3.3; 8. Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).

Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 14. März 2024, VB.2023.00359, E. 3.3.3; 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46).

Regelmässig nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage oder die Korrektur massiv übermässiger Abgrabungen (VGr, 17. März 2026, VB.2024.00540/VB.2024.0055, E. 7.4; 25. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 8 mit Hinweisen).

3.5.3 Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass es – wie an der H-Strasse 05 – ohne Weiteres möglich wäre, die Tiefgaragenausfahrt in einem Bogen an die H-Strasse zu führen, sodass der Sichtbereich nach Nordwesten verschoben und damit ohne Weiteres eingehalten werden könne. Im Rahmen der Replik machen sie geltend, die Tiefgaragenzufahrt könne problemlos ein wenig angehoben werden.

Demgegenüber bringt der Beschwerdegegner 1 vor, die Erstellung einer Ausfahrt mit einem Bogen sei bei einem Vorgartenbereich von weniger als 5 m – wie vorliegend einschlägig – nicht möglich, insbesondere wenn dabei auch Rechtsabbiegen möglich sein solle. Der Vorgartenbereich an der H-Strasse 05 messe denn auch ca. 10 m. Zudem komme ein Anheben der Fahrbahn zwecks Gewährleistung einer Rampenabfahrt, die mit den Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) kompatibel sei, nicht infrage. Ein Verlegen der Ausfahrt weiter nach Westen bedinge nicht nur Grundrissveränderungen im Innern, sondern eine Neukonzipierung der Ostfassade und Nordfassade.

3.5.4 Die als Vergleich herangezogene Aus- und Zufahrt an der H-Strasse 05 verläuft in einem grosszügigen Vorgartenbereich nur mit einem leichten Bogen. Dass auf dem streitbetroffenen Grundstück gleichermassen eine Verlegung der Zufahrt problemlos machbar und zulässig wäre, liegt nicht auf der Hand. Für eine Bogenführung bestehen im eher kleinen Vorgartenbereich unter Berücksichtigung der geplanten Bauten beengte Verhältnisse. Insbesondere ist nicht ersichtlich, wie dabei beidseitig die erforderliche Sichtweite von 20 m ab einer Beobachtungsdistanz von 2,5 m ab Fahrbahnrand eingehalten werden könnte. Zudem scheint auch die Gewährleistung der Einordnung im Sinne von § 238 PBG fraglich.

Die Zulässigkeit der Ausbildung eines kleineren Hügels im Profil der Ausfahrt unter Beibehaltung der ursprünglichen Fahrbahnführung wird vom Beschwerdegegner 1 infrage gestellt, ohne dass seine Kritik offensichtlich haltlos wäre. In der hier vorzunehmenden summarischen Betrachtung (vgl. VGr, 8. Mai 2025, VB.2024.00037/VB.2024.00047, E. 7.4.2, wo von einer "ohne Weiteres machbar[en]" Änderung die Rede ist) ergibt sich aus den nachgereichten Plänen nicht, dass der Mangel ohne Weiteres behebbar ist. Insofern ist dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren bzw. dem zugehörigen Rechtsmittelverfahren auch nicht vorzugreifen.

3.5.5 Mithin kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich der geltend gemachte Projektmangel vorliegend durch die Statuierung einer hinreichend konkreten, für die Beschwerdegegner bedeutungslosen Nebenbestimmung ohne Weiteres heilen lässt (vgl. VGr, 11. Januar 2024, VB.2023.00228, E. 3.3). Es steht nicht fest, ob bzw. dass der gesetzliche Zustand ohne Weiteres ohne grössere Neuplanung – mit potenziell wesentlichen Änderungen in baurechtlicher und gestalterischer Hinsicht – erreicht werden kann.

Damit ist das Baurekursgericht zu Recht zum Schluss gelangt, dass eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels nicht möglich ist. Mithin hat das Baurekursgericht die angefochtenen Baubewilligungen zu Recht aufgehoben.

4.  

Damit ist die Beschwerde abzuweisen. Darauf, ob der Entscheid des Baurekursgerichts hinsichtlich der Rücksichtnahme auf Schutzobjekte und die Einordnung korrekt war, ist bei diesem Ergebnis nicht einzugehen.

5.  

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese sind zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    550.--     Zustellkosten,
Fr. 4'550.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  das Baurekursgericht.