Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2025.00350

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. August 2026

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Viviane Bodmer.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.      BG D,

 

vertreten durch RA E,

 

2.    Ausschuss Hochbau und Planung Bubikon,

 

vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 2. Oktober 2024 erteilte der Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde Bubikon der Baugesellschaft D, bestehend aus der G AG und der H AG, die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in Bubikon.

II.  

Dagegen gelangten A und B mit Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Mit Entscheid vom 30. April 2025 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Hiergegen erhoben A und B am 2. Juni 2025 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.

Am 4. Juli 2025 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Ebenfalls am 4. Juli 2025 reichte die Baugesellschaft D ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 7. Juli 2025 beantragte auch der Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde Bubikon, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen.

Die Eingaben der Baugesellschaft D und des Ausschusses Hochbau und Planung der Gemeinde Bubikon wurden A und B zugestellt und Frist zur Vernehmlassung angesetzt.

A und B liessen sich nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer des direkt an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.- Nr. 04 gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und als Unterliegende im Rekursverfahren zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

1.3 Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Das streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 02 befindet sich gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bubikon vom 13. März 2013 (BZO) in der Kernzone. Es grenzt im Norden an die I-Strasse und im Osten sowie teilweise im Süden an die sich ebenfalls in der Kernzone befindende Parzelle Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführenden. Weiter südlich und im Westen grenzt das Baugrundstück an die Zone für öffentliche Bauten.

Geplant sind der Abbruch der bestehenden Liegenschaft und der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage.

3.  

3.1 In der Kernzone sieht Art. 2 Abs. 2 BZO einen kleinen Grundabstand von mindestens 4 m und einen grossen Grundabstand (gemäss Art. 17 Abs. 3) von mindestens 8 m vor. Der grosse Grundabstand gilt nach Art. 17 Abs. 3 BZO für die stärker nach Süden gerichtete Gebäudeseite, im Zweifelsfalle für die Gebäudeseite mit der grössten Fensterfläche von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen.

3.2 Die Beschwerdeführenden machen vor Verwaltungsgericht einzig noch geltend, das geplante Bauvorhaben halte den grossen Grundabstand nicht ein. Da kein Zweifelsfall im Sinne von Art. 17 Abs. 3 BZO vorliege, hätte der grosse Grundabstand auf der südlichen Gebäudeschmalseite veranschlagt werden müssen. Der Beschwerdegegner 2 sei hingegen von der Westseite des Gebäudes als für den grossen Grundabstand massgebliche Gebäudeseite ausgegangen. Damit werde Art. 17 Abs. 3 BZO nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung verletzt.

3.3 Die Begriffe des grossen und des kleinen Grundabstands sind im PBG nicht geregelt. Bei Art. 17 Abs. 3 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PGB). Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen Behörde. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint (VGr, 3. April 2025, VB.2023.00723, E. 4.2).

Die Auslegung gesetzlicher Bestimmungen hat primär aus sich selbst heraus, das heisst, nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihnen zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode zu erfolgen. Sie hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Auslegung ist auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

3.4  

3.4.1 Aus den Baugesuchsunterlagen ergibt sich vorliegend, dass die südliche Schmalseite des geplanten Mehrfamilienhauses stärker nach Süden gerichtet ist als die übrigen Gebäudeseiten. Auf den ersten Blick könnte deshalb angenommen werden, aufgrund des an sich klaren Wortlauts von Art. 17 Abs. 3 BZO sei der grosse Grundabstand auf der südlichen Gebäudeschmalseite einzuhalten. Die Beschwerdeführenden geben zwar die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Gemeindeautonomie keine Auslegung einer Norm des kommunalen Baurechts zulasse, die gegen deren Wortlaut oder Sinn und Zweck verstosse, grundsätzlich zutreffend wieder. Sie verkennen allerdings, dass sich eine Norm nicht in ihrem Wortlaut erschöpft. So ist auch ein klarer, das heisst ein eindeutiger und unmissverständlicher, Wortlaut der Auslegung zugänglich. Dies ist dann der Fall, wenn ein triftiger Grund für die Annahme besteht, der Wortlaut ziele am "wahren Sinn", das heisst am Rechtsinn, der Regelung vorbei. Anlass für eine solche Annahme können die Entstehungsgeschichte der Bestimmung (historisch), ihr Zweck (teleologisch) oder der Zusammenhang mit anderen Vorschriften (systematisch) geben, so namentlich, wenn die grammatikalische Auslegung zu einem Ergebnis führt, das der Gesetzgeber nicht gewollt haben kann (vgl. BGE 148 II 243 E. 4.5.1).

3.4.2 Der Beschwerdegegner 2 stützte sich bereits in der Baubewilligung darauf, dass bei der Auslegung von Art. 17 Abs. 3 BZO vom Sinn und Zweck des grossen Grundabstands auszugehen sei, wobei dieser darin bestehe, die Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse für das betreffende Wohnhaus zu verbessern. Im Zweifelsfall sei deshalb die Gebäudeseite mit der grössten Fensterfläche von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen massgebend. Die Bestimmung sei mithin wohnhygienisch motiviert. In seiner Rekursvernehmlassung und später auch in der Beschwerdeantwort führte der Beschwerdegegner 2 aus, es sei nicht die Idee des Gesetzgebers gewesen, bei gegen Süden gerichteten geschlossenen Fassaden und bei offensichtlichen Nebenseiten eines Gebäudes den grossen Grundabstand zu veranschlagen. Auch bestehe keine Absicht, die langjährige Praxis (seit 1955) umzustossen, wonach regelmässig die (längere) Hauptwohnseite als für den grossen Grundabstand massgeblich erachtet worden sei. Die Veranschlagung des grossen Grundabstands solle klar funktionsabhängig sein, was sich auch aus der Zweifelsfallregelung ergebe. Im Rahmen der BZO-Revision habe man auf die Nennung der Gebäudelängsseite verzichtet, sodass der grosse Grundabstand auch auf der kürzeren Gebäudeseite veranschlagt werden könne, wenn es sich dabei um die Hauptwohnseite handle. Mit dieser Änderung habe die Planung erleichtert, nicht erschwert werden sollen.

3.4.3 Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen sind im vorliegenden Fall triftige Gründe dafür gegeben, dass eine starre Anwendung nach dem Wortlaut den Rechtssinn von Art. 17 Abs. 3 BZO verfehlen würde. Ginge man einzig vom Wortlaut aus, würde der grosse Grundabstand vorliegend auf einer offensichtlichen Nebenseite des Gebäudes eingehalten, was gerade nicht dem Sinn und Zweck des grossen Grundabstands, optimale Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse für das betreffende Wohnhaus zu schaffen, entsprechen würde. Demzufolge ist die Anwendung von Art. 17 Abs. 3 BZO strikte dem Wortlaut entsprechend, wie sie die Beschwerdeführenden verlangen, in der in Frage stehenden Konstellation mit der Auffassung der Vorinstanz(en) nicht zielführend. Vielmehr ist auf den Sinn und Zweck der Bestimmung abzustellen.

3.5  

3.5.1 Nach zutreffender Wiedergabe des Sinns und Zwecks des grossen Grundabstands in Erwägung 3.2.1 erwog die Vorinstanz, vorliegend seien zwei Gebäudeseiten bis zu einem gewissen Grad nach Süden ausgerichtet. Da die starre Anwendung von Art. 17 Abs. 3 Teilsatz 1 BZO im vorliegenden Fall dem Zweck der Bestimmung zuwiderlaufen würde und die Bedeutung des Begriffs "Zweifelsfall" der Gemeinde einen entsprechenden Spielraum belasse, sei es im Ergebnis vertretbar, wenn der Beschwerdegegner 2 im Hinblick auf den Zweck der fraglichen Bestimmung tatsächlich von einem unklaren Fall ausgegangen sei und infolgedessen die Gebäudeseite mit der grössten Fensterfläche von Wohn-, Arbeits- und Schlafräumen als für den grossen Grundabstand massgeblich erachtet habe. Diese Folgerung ist nicht zu beanstanden. Ob der Beschwerdegegner 2 tatsächlich von einem Zweifelsfall ausgegangen ist oder Art. 17 Abs. 3 BZO schlicht entsprechend seiner ständigen Praxis ausgelegt und angewendet hat, kann letztlich offenbleiben, da beide Vorgehensweisen zum selben Ergebnis führen. Mithin braucht nicht erörtert zu werden, ob der Begriff "Zweifelsfall" restriktiv oder extensiv auszulegen wäre und ob in der vorliegenden Konstellation ein solcher Zweifelsfall gegeben war oder nicht. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass eine Veranschlagung des grossen Grundabstands auf der südlichen Gebäudeschmalseite, bei der es sich offensichtlich nicht um die Hauptwohnseite handelt, dem Sinn und Zweck von Art. 17 Abs. 3 BZO widersprechen würde. Daher durfte der Beschwerdegegner 2 von der westlichen Gebäudelängsseite als massgebliche Gebäudeseite ausgehen, welche den grossen Grundabstand einzuhalten hat.

3.5.2 Wenn die Beschwerdeführenden dagegen einwenden, eine Auslegung abseits des Wortlauts schaffe problematische Rechtsunsicherheiten, verkennen sie wiederum, dass sich Bedeutung und Tragweite einer Norm nicht ausschliesslich aus ihrem Wortlaut ergeben. Ungeachtet dessen ist vorliegend zu berücksichtigen, dass gemäss den Ausführungen des Beschwerdegegners 2 eine langjährige und gefestigte Praxis bestehe, wonach der grosse Grundabstand jeweils auf der Hauptwohnseite veranschlagt werde; seit der BZO-Revision denn auch unabhängig davon, ob es sich um die Gebäudelängs- oder die Gebäudeschmalseite handelt (vgl. E. 3.4.2). Betrachtet man die umliegenden Gebäude in der vorliegend interessierenden Kernzone, ist eine konstante Veranschlagung des grossen Grundabstands nach Süden jedenfalls nicht ersichtlich. Damit erhärtet sich die vom Beschwerdegegner 2 geltend gemachte Praxis. Im Übrigen ist die Gebäudelängsseite, auf der vorliegend der grosse Grundabstand eingehalten wird, zumindest bis zu einem gewissen Grad (auch) nach Süden ausgerichtet. Problematische Rechtsunsicherheiten sind folglich nicht zu erwarten. Der Einwand der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.

3.5.3 Die Beschwerdeführenden beanstanden weiter, die Vorinstanz sei mit keinem Wort darauf eingegangen, dass die Einhaltung des grossen Grundabstands nach Süden möglich wäre, wenn das Gebäude anders ausgerichtet würde. Dieses Vorbringen geht an der Sache vorbei. Die Aufgabe der Vorinstanz bestand darin, den Entscheid des Beschwerdegegners 2 zu überprüfen. Streitgegenstand bildete die Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus mit der gemäss den Bauplänen projektierten Ausrichtung. Mithin war die Vorinstanz nicht gehalten, zu eruieren, ob das Projekt auch in einer den Beschwerdeführenden passenderen Ausführung zulässig wäre. Dass sich die Vorinstanz damit nicht auseinandersetzte, ist folglich nicht zu beanstanden.

3.6 Nach dem Gesagten erweist sich die Festlegung der westlichen Gebäudelängsseite als für den grossen Grundabstand massgebliche Gebäudeseite – wie die Vorinstanz zu Recht festhielt – als zulässig. Eine Rechtsverletzung liegt somit nicht vor.

4.  

Die Beschwerdeführenden machen schliesslich für den Fall, dass das Verwaltungsgericht von einer rechtswidrigen Auslegung und Anwendung von Art. 17 Abs. 3 BZO ausgehen sollte, geltend, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien nicht erfüllt. Auch könne an die Stelle des grossen Grundabstands nach Süden nicht der Strassenabstand treten. Da keine Verletzung des grossen Grundabstands vorliegt, erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit diesen Vorbringen.

5.  

5.1 Insgesamt erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist deshalb abzuweisen.

5.2 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner 2 hat hingegen im Streit zwischen zwei Privaten praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 17 N. 93 ff.).

6.  

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--     Zustellkosten,
Fr. 4'130.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden im selben Verhältnis unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.