Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2025.00481

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 9. April 2026

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft A, vertreten durch B,

 

2.    B,

 

3.    C,

 

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Bauausschuss Maur,

vertreten durch RA E und/oder RA F,

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

1.    G,

 

2.    H,

 

3.    I,

 

4.    J,

 

5.    K,

 

6.    L,

 

7.    M,

 

alle vertreten durch RA N,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung für Abstellplätze (Wiederaufnahme von VB.2023.00520),

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 19. Dezember 2022 verweigerte der Bauausschuss der Gemeinde Maur der Stockwerkeigentümergemeinschaft A die Baubewilligung für die Umnutzung von einem der beiden Besucherabstellplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, O-Strasse 02, in Maur in einen Wohnungsabstellplatz, während die Bewilligung für eine ebensolche Umnutzung des zweiten Besucherabstellplatzes unter Nebenbestimmungen erteilt wurde.

II.  

Hiergegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A sowie B und C am 20. Januar 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess den Rekurs in Bezug auf die Höhe der Baubewilligungsgebühr mit Entscheid vom 26. Juli 2023 teilweise gut und wies ihn im Übrigen ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 11. September 2023 gelangten die Stockwerkeigentümergemeinschaft A sowie B und C an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und in Abänderung der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 die Umnutzung auch des zweiten Besucherabstellplatzes in einen Wohnungsabstellplatz zu bewilligen. Sodann seien die Dispositiv-Ziffern 1.3 und 1.4.1 der genannten Baubewilligung aufzuheben. Eventualiter sei festzustellen, dass der Besucherabstellplatz-Revers und dessen Anmerkung im Grundbuch ausschliesslich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 lasteten und nur für das darauf stehende Mehrfamilienhaus gälten. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz oder die Baubehörde zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 27. Juni 2024 gut und hob den Entscheid betreffend die Besucherabstellplatzpflicht sowie den Abschluss einer Dienstbarkeitsvereinbarung auf (Verfahren VB.2023.00520).

IV.  

Die dagegen von J und I, G, H, M, K sowie L einerseits sowie der Gemeinde Maur andererseits erhobenen Beschwerden hiess das Bundesgericht mit Urteil vom 1. Juli 2025 (1C_542/2024 und 1C_543/2024) insoweit gut, als es das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. Juni 2024 aufhob und die Sache im Sinn der Erwägungen zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückwies.

Das Verwaltungsgericht eröffnete in der Folge das vorliegende Verfahren und zog die vom Bundesgericht zurückerhaltenen bisherigen Akten bei. In der Folge liessen sich die Parteien mehrfach vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Im Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in dem Zustand wiederaufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl für Punkte, für die keine Rückweisung erfolgt und die damit "definitiv" entschieden sind, als auch für die Erwägungen, welche die Rückweisung umschreiben (VGr, 7. Februar 2019, VR.2018.00001, E. 1.2; Johanna Dormann, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A., 2018, Art. 107 N. 18).

1.2 Am 1. Juli 2025 hob das Bundesgericht den Entscheid im Verfahren VB.2023.00520 auf und wies die Sache zur weiteren Prüfung des Bauvorhabens im Sinn der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurück. Das Verfahren VB.2023.00520 ist im Sinn der bundesgerichtlichen Anordnung unter der Verfahrensnummer VB.2025.00481 wiederaufzunehmen.

2.  

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 (O-Strasse 02) ist der Kernzone A gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur vom 20. September 2022 (BZO) zugeschieden und mit einem Zweifamilienhaus überstellt. Die Beschwerdeführenden ersuchten um Umnutzung der zwei auf dem Baugrundstück bestehenden Besucherparkplätze in Wohnungsabstellplätze. An der bestehenden Parkplatznutzung sind vier Wohneinheiten beteiligt (O-Strasse 02, 03 und 04). Das Bauvorhaben tangiert damit auch die Parkplatzsituation der Grundstücke Kat.-Nrn. 05 (O-Strasse 03) und 06 (O-Strasse 04). Die beiden betroffenen Parkplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 wurden im Rahmen der Bewilligungen Nr. 07 vom 21. August 2006 (Ersatzbau Gebäude "O-Strasse 02") sowie Nr. 08 vom 28. November 2005 (Neubau Doppeleinfamilienhaus "O-Strasse 03 und 04") erstellt. Dabei wurde gemäss den Erwägungen der Baubewilligungen je ein Pflichtparkplatz für Besucher verlangt.

3.  

3.1 Das Bundesgericht hielt in seinem Rückweisungsentscheid fest, dass die Gemeinde Maur bzw. deren Baukommission den ihr bei der Auslegung von Art. 42 BZO von der Gemeindeautonomie gewährleisteten Ermessenspielraum zur Berücksichtigung der örtlichen Gegeben- und Besonderheiten nicht überschritten habe, wenn sie die streitbetroffenen Wohnbauten hinsichtlich ihres Eigenbedarfs an Abstellplätzen für Besucherinnen und Besucher gesamtheitlich beurteile und für die vier Wohneinheiten gemäss Art. 42 BZO einen Besucherparkplatz verlange. Das Verwaltungsgericht habe zu prüfen, ob die Verpflichtung, bezüglich des gemeinsamen Besucherparkplatzes einen Dienstbarkeitsvertrag mit der Eigentümerschaft der Grundstücke Kat.-Nrn. 05 und 06 abzuschliessen und diesen Vertrag im Grundbuch eintragen zu lassen, rechtmässig sei.

3.2 Der Beschwerdegegner erwog in der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022, bezüglich der Nutzung des Besucherparkplatzes sei ein entsprechender Dienstbarkeitsvertrag mit den betroffenen Parteien Kat.-Nrn. 05 und 06 abzuschliessen. Dieser sei öffentlich zu beurkunden und die Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen. Der entsprechende Nachweis hierüber sei der Abteilung Hochbau und Planung innert 90 Tagen ab Rechtskraft der vorliegenden Bewilligung einzureichen. Demgemäss verfügte er, dass innert 30 Tagen ab Rechtskraft der Besucherparkplatz vor Ort als solcher zu markieren sei. Der Verkauf oder die Vermietung des Parkplatzes sowie dessen sonstige Zweckentfremdung sei untersagt (Dispositiv-Ziffer 1.3). Bezüglich des gemeinsamen Besucherparkplatzes sei ein Dienstbarkeitsvertrag mit den betroffenen Parteien Kat.-Nrn. 05 und 06 abzuschliessen. Dieser sei öffentlich zu beurkunden und die Dienstbarkeit zulasten des Baugrundstücks im Grundbuch einzutragen. Der entsprechende Nachweis hierüber sei der Abteilung Hochbau und Planung einzureichen (Dispositiv-Ziffer 1.4.1).

3.3 Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, besteht bei Parkplätzen ein erhebliches Interesse daran, dass sie ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben, solange hierfür ein Bedarf besteht. Dies verlangt entsprechende rechtliche Sicherungsmassnahmen, wenn Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken realisiert werden. Infrage kommt eine dingliche Sicherung mittels Eigentumsrechten, Baurechten oder Grunddienstbarkeiten. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann die Sicherung auch durch langjährige Mietverträge erfolgen; werden diese gekündigt und wird damit die Abstellplatzpflicht nicht mehr realiter erfüllt, kann die Erhebung einer Ersatzabgabe eingreifen (VGr, 16. September 2021, VB.2020.00760, E. 4.1). Die Besucherparkplätze sind bereits durch einen im Grundbuch angemerkten Revers gesichert. Demgemäss bedarf es aus öffentlich-rechtlicher Sicht keiner weiteren Sicherung durch den Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags beziehungsweise durch die Eintragung einer Dienstbarkeit. Demgemäss erweist sich die Verpflichtung zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags als unnötig und daher unverhältnismässig zur Sicherung des Besucherparkplatzes, weshalb sie aufzuheben ist. Es kann daher offenbleiben, ob und inwiefern eine Grundlage dafür besteht, dass zwei private Parteien verpflichtet werden könnten, einen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen.

3.4 Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist insoweit aufzuheben, als dieser Dispositiv-Ziffer 1.4.1 des Beschlusses des Bauausschusses der Gemeinde Maur vom 19. Dezember 2022 bestätigte, und die genannte Ziffer ist aufzuheben. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für die Rekursverfahren an das Baurekursgericht zurückzuweisen. 

4.  

4.1 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu je 2/9, dem Beschwerdegegner zu 1/6 und den Mitbeteiligten 1−6 zu je 1/36 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, den Mitbeteiligten eine reduzierte Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

4.2 Was die Kosten des vorliegenden Wiederaufnahmeentscheids betrifft, so sind bei Rückweisungsentscheiden die Verfahrenskosten so festzulegen, dass die Verfahrensbeteiligten insgesamt nicht schlechter gestellt sind, als wenn der richtige Entscheid von Anfang an getroffen worden wäre (Kaspar Plüss, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 13 N. 68). Die Kosten des vorliegenden Wiederaufnahmeverfahrens sind deshalb auf die Gerichtskasse zu nehmen. Mangels Umtrieben sind für das Wiederaufnahmeverfahren keine Parteientschädigungen zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Das Verfahren VB.2023.00520 wird als Verfahren VB.2025.00481 wiederaufgenommen.

2.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 wird teilweise aufgehoben. Dispositiv-Ziffer 1.4.1 des Beschlusses des Bauausschusses der Gemeinde Maur vom 19. Dezember 2022 wird aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

3.    Die Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

4.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--     Zustellkosten,
Fr. 2'705.--     Total der Kosten.

5.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1–3 unter solidarischer Haftung für 2/3 zu je 2/9, dem Beschwerdegegner zu 1/6 und den Mitbeteiligten 1−6 unter solidarischer Haftung für 1/6 zu je 1/36 auferlegt.

6.    Die Beschwerdeführenden 1–3 werden unter solidarischer Haftung zur Bezahlung einer Parteientschädigung von je Fr. 500.- (total Fr. 1'500.-; inklusive Mehrwertsteuer) an die Mitbeteiligten verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

7.    Die Kosten des Wiederaufnahmeverfahrens VB.2025.00481 werden auf die Gerichtskasse genommen.

8.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

9.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.