I.  

Die Erbengemeinschaft A, nämlich B, C, D, E, F und G, ist Eigentümerin des Bauerngehöfts "M" (Kat.-Nr. 01, später 02, heute 03). Nebst dem Hauptgebäude (Vers.-Nr. 04) gehör­ten zum Gehöft inzwischen abgerissene Wirtschafts- bzw. Nebengebäude (Vers.-Nrn. 05 und 06). Die Parzelle Kat.-Nr. 02 umfasste 9960 m² in der Wohnzone W2 35% gelegenes Land. Davon verkaufte die Erbengemeinschaft im Jahre 2000 nach der Parzellierung 5'962 m² zu einem Preis von Fr. 700.-/m².

II.  

Der Gemeinderat der Gemeinde X stellte am 26. April 1999 das seit 1985 von der Gemeinde inventarisierte Bauernhaus "M" im Sinne von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) aussen und weit gehend auch im Innern unter Schutz (Disp.-Ziff. 1 und 2). Die Nebengebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 wurden aus dem kommunalen Inventar schützenswerter Bauten entlassen (Disp.-Ziff. 3). Die Baurekurs­kommis­sion III wies den gegen die Unterschutzstellung gerichteten Rekurs der Erben­gemeinschaft am 9. Februar 2000 ab. Dieser Rekursentscheid blieb unangefochten.

III.  

Am 11. April 2000 lehnte der Gemeinderat X das von der Erbengemeinschaft gestützt auf § 214 Abs. 1 PBG erhobene Heimschlagsbegehren ab. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung ersuchte die politische Gemeinde X das Statthalter­amt Y um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Die Schätzungskommission III führte auf Klage der Gemeinde X einen doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am 30. September 2002, der Erbengemeinschaft stehe wegen der Unter­schutzstellung des Bauernhauses "M" keine Entschädigung und kein Heim­schlagsrecht zu. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie der Klägerin.

IV.  

Gegen diesen Entscheid meldete die Erbengemeinschaft A am 24. Oktober 2002 Rekurs an das Verwaltungsgericht an und reichte am 25. November 2002 die Rekursbegründung ein. Die Rekurrierenden beantragen die Aufhebung des Schätzungsentscheides vom 30. September 2002 und ersuchten um die Feststellung, dass ihnen das Heimschlagsrecht am Grundstück Kat.-Nr. 03 mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 04 – von der Gemeinde X zum Verkehrswert per 16. März 2002 (richtig 16. März 2000) zu entschädigen – zusteht. Schliesslich beantragen sie Rückweisung der Sache an die Schätzungskommission III zur Festsetzung der Entschädigung; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Schätzungskommission III reichte am 5. Dezember 2002 die Akten ein und erklärte Verzicht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde X beantragte am 17. Januar 2003 die Abweisung des Rekurses.

V.  

Das Verwaltungsgericht nahm am 9. April 2003 einen Augenschein vor. Auf Verlangen des Gerichts präzisierte die Rekursgegnerin bei dieser Gelegenheit den Schutzumfang gemäss ihrer Verfügung vom 26. April 1999 und erklärte ihre Bereitschaft, sich an den ausserordentlichen Aufwendungen für die Erhaltung des Schutzobjekts mit maximal Fr. 30'000.- zu beteiligen.

Zudem beauftragte das Verwaltungsgericht dipl. Arch. HTL J, ein Gutachten zur Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der Schutzvorschriften, zu den approximativen Kosten und zur zu erwartenden Rendite zu erstellen. Auf Antrag der Rekursgegnerin wurde die Fragestellung dahin ergänzt, dass im Gutachten separat auszuweisen sei, wie es sich bei einer Sanierung unter Erhaltung des bestehenden Gebäudes einerseits mit und andererseits ohne die vom Gemeinderat X am 26. April 1999 verfügten Schutz­anordnungen verhalte.

Der Gutachter erstattete sein Gutachten am 30. August 2003. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern.

 

Die 3. Kammer zieht in Erwägung:

 

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. No­vember 1879 (AbtrG) für die Beurteilung des Rekurses zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

2.  

2.1 Die Rekurrierenden möchten das umstrittene Bauernhaus der Gemeinde heimschlagen. Das setzt gemäss § 214 Abs. 1 PBG voraus, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt hat (vgl. Markus Rüssli, Die Heimschlagsrechte des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1996, S. 88 ff.). Eine Eigentumsbeschränkung kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) gleich, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Ein­griff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums­beschränkung einer Enteig­nung dann gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechts­gleich­heit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In bei­den Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen Nutzung nur zu berücksichtigen, wenn im mass­gebenden Zeitpunkt anzu­nehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung zu ver­stehen (BGE 119 Ib 124 E. 2b mit Hinweisen).

2.2 Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen
Nut­zung und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesge­richt einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft verunmöglicht (BGE 111 Ib 257 E. 4a, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; RB 1991 Nr. 80; RB 1993 Nr. 64, bestätigt durch BGr, ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden). Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein sol­che Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmöglicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand mög­lich gewesen wäre, kommt es nicht an (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteig­nung, Bern 1990, S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspek­tiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff., insbeson­dere S. 479 f.).

Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lässt sich sogar feststellen, dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteils­erwägungen auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse überhaupt nicht eingeht (Riva, S. 274 f. mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen Fällen hat es sich immerhin mit der Reduk­tion der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten auseinander gesetzt. So hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366 E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot für nicht mehr als einen Drittel eines Grundstücks stelle keine materielle Enteignung dar, und am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem Fall, in dem die Ausnützung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint.

2.3 Nach § 183^bis Abs. 3 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivil­gesetzbuch vom 2. April 1911 sind in Übereinstimmung mit der Praxis des Bundesgerichts (BGE 111 Ib 81, 112 Ib 105 E. 2c, 263 E. 2 und 388 E. 3) für die Entschädigungspflicht und die Bemessung der Entschädigung die Verhältnisse bei In-Kraft-Treten der Eigentumsbeschränkung massgebend. Das ist hier unbestrittenermassen der 16. März 2000.

3.  

3.1 Bundesgericht und Verwaltungsgericht haben verschiedentlich erwogen, dass bei der Beurteilung der Intensität eines Eigentumseingriffs die ganze Parzelle, unter Umständen auch mehrere Parzellen des betroffenen Eigentümers, im Auge zu behalten seien (vgl. RB 1997 Nr. 117 und die dort zitierten Urteile; BGr, 23. Mai 1995, ZBl 98/1997 S. 179 E. 5d, BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997 S. 368, E. 2 und 3, je mit Hinweisen). In diesem Sinn macht die Rekursgegnerin geltend, der Gestaltungsplan "M" vom 21. März 1994, der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 den Neubau von fünf Einfamilien- und zwei Doppeleinfamilienhäusern gestattete, bilde mit der Unterschutzstellung des Bauernhauses, welches für weitere zwei bis drei Wohneinheiten Platz biete, ein raumplanerisches Gesamt­paket. Der Gestaltungsplan diene unter anderem der Sicherung des Umfelds des Bauern­hauses. Die in Form der massgeblichen Gestaltungsplanung erstmalig erfolgte Einzonung des rekurrentischen Grundstücks habe den Grundeigentümern zusammen mit der Unterschutzstellung nicht nur eine bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle, sondern sogar eine lukrative Nutzung ermöglicht.

Die erwähnte Rechtsprechung betrifft überwiegend Fälle, in denen unüberbautes Land teilweise mit einem Bauverbot oder einer Nutzungseinschränkung belegt wurde. Bei der Gewichtung des damit verbundenen Eigentumseingriffes stellte sich die Frage nach der massgeblichen Bezugsfläche. Das Verwaltungsgericht hielt fest, als massgebende Bezugs­grösse sei grundsätzlich weder der gesamte Grundbesitz des Betroffenen noch jede einzelne von der Massnahme erfasste Parzelle zu betrachten, sondern die Gesamtheit seiner Grundstücke, die – wenn auch allenfalls je nur mit Teilflächen – von ein und derselben planerischen Massnahme betroffen worden sind. Auf diese Weise könne berücksichtigt werden, dass Parzellengrenzen oft zufällig verlaufen und es dem Grundeigentümer weit gehend frei steht, unüberbaute Parzellen zu vereinigen oder zu unterteilen (RB 1997 Nr. 117).

Diese Rechtsprechung lässt sich nur beschränkt auf ein Grundstück übertragen, das wie vorliegend nur zu einem kleinen Teil überbaut ist bzw. war, indessen nicht von einem teilweisen Bauverbot, sondern von einer Unterschutzstellung betroffen wird. Unter­schutz­stellung und teilweises Bauverbot unterscheiden sich insofern wesentlich, als mit der Unterschutzstellung nicht bloss eine partielle Freihaltung von Land erreicht werden soll, sondern die Erhaltung einer Baute angestrebt wird.

3.2 Das Land der Rekurrierenden war schon nach den Bauordnungen von 1960 und 1967 als Bauland eingezont. Im Zuge der Überführung in eine RPG-konforme Bau- und Zonenordnung (BZO) sollte dies grundsätzlich nicht geändert werden. Zwar wies die BZO 1985 das Grundstück Kat.-Nr. 01 der Reservezone zu. Damit sollte indes nicht eine Nichteinzonung erreicht werden, sondern nur die Sicherung eines Gestaltungsplanes, der eine Über­bauung unter Erhaltung des Bauernhauses "M" ermöglichen sollte. Der Gestaltungsplan wurde in einer Urnenabstimmung von der Gemeinde abgelehnt. Die Zuweisung zur Reservezone wurde von den Grundeigentümern im Rekursverfahren angefochten und von den Rekursinstanzen aufgehoben, weil die Reservezone als Nichtbauzone für den hier angestrebten Sicherungszweck nicht verwendet werden dürfe (Entscheid der Baurekurskommission III vom 10. Dezember 1986; Regierungs­rats­beschluss vom 28. Dezember 1988). In der BZO 1990 wurde das Grundstück wieder der Bauzone (W2 30% in empfindlichem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht) zugewiesen, wo es seither (seit 1994: W2 35%, unter Zugrundelegung des Gestaltungsplans "M") blieb. Deutlich wird auch, dass die Rekursgegnerin seit langem bestrebt war, das Bauern­haus "M" zu erhalten und dass die Ausgestaltung der Baumöglichkeiten auf Kat.-Nr. 01 einerseits dieses Schutzobjekt und andererseits die landschaftlich empfind­liche Lage am Dorfeingang berücksichtigen sollte.

Daraus lässt sich ableiten, dass die Gestaltungsplanung und der Schutz des Bauernhauses insofern ein Gesamtpaket bilden, als einerseits die Voraussetzungen für eine situationsgerechte Überbauung des Grundstücks geschaffen und anderseits die Erhaltung des Bauernhauses in seiner äusseren Erscheinung, samt der Freihaltung eines angemes­senen Umschwungs, sichergestellt werden sollten. Die Schaffung der Überbauungs­mög­lichkeit und die Erhaltung des Bauernhauses sind insofern Gegenstand ein und derselben planerischen Massnahme. In diesem Rahmen kann aufgrund einer Gesamt­betrachtung festgestellt werden, dass den Rekurrierenden trotz der Unter­schutzstellung des Gebäude­äusserns eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung erhalten blieb, ja überhaupt erst ermöglicht wurde (vgl. auch BGr, 23. Mai 1995, ZBl 98/1997 S. 179 E. 5d). Das anerkennen sinngemäss inzwischen auch die Rekurrierenden, wenn sie ausführen, sie hätten die Gestaltungsplanvorschriften akzeptiert und sich darauf verlassen, dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 04 hätte ausgekernt und heutigen Anforderungen entsprechend neu ausgebaut werden können.

3.3 Hingegen kann die heute streitige Schutzverfügung, welche auch das Innere des Schutzobjektes einem weit gehenden Schutz unterstellt, nicht als Teil der planerischen Massnahme angesehen werden, welche die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 regelt. Vielmehr liegt darin eine zusätzliche, weiter reichende Anordnung. Die Frage, ob auch mit dieser Schutzmassnahme noch eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinn­volle und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft möglich ist, muss grundsätzlich allein mit Blick auf das Schutzobjekt geprüft werden. Anders als dort, wo eine Landfläche mit einem teilweisen Bauverbot belegt wird und dadurch die Nutzungsmöglichkeiten des Grundeigentümers eingeschränkt werden, besteht bei einer Schutzanordnung wie erwähnt die ausdrückliche oder zumindest stillschweigende Erwartung, dass der betroffene Eigentümer den Eigentumseingriff nicht bloss duldet, sondern das Nötige zur Erhaltung des Schutzobjektes auch aktiv vorkehrt. Ob eine solche Schutzmassnahme eine materielle Enteignung darstellt, kann jedenfalls unter den hier vorliegenden Umständen nicht von der Zufälligkeit abhängen, ob das Schutzobjekt einen grösseren Umschwung aufweist, der trotz der Unterschutzstellung noch gewinnbringend genutzt werde.

4.

Die Rekurrierenden beantragen, das vom Verwaltungsgericht eingeholte Gutachten sei als nicht verwertbar aus dem Recht zu weisen. Der Gutachter habe als Grundlage für seine Beurteilung ein Vorprojekt ausgearbeitet, welches er ohne Wissen und Beisein der Rekur­rierenden mit der Gegenpartei besprochen habe. Dieses Vorgehen verletze elemen­tare Parteirechte, insbesondere den Anspruch auf rechtliches Gehör.

Mit der Auftragserteilung vom 16. April 2003 hat das Verwaltungsgericht den Experten er­mächtigt, Augenscheine vorzunehmen, Urkunden beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (act. 19). Zu dieser Ermächtigung war das Gericht berechtigt (§ 176 Abs. 1 der Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 in Verbindung mit § 60 VRG). Indem der Experte die Rekursgegnerin konsultierte, um herauszufinden, ob diese seine Vorprojektskizze als bewilligungsfähig bzw. mit der Schutzanordnung übereinstimmend ansehe, hat er eine Partei befragt. Dies war durch seinen Auftrag gedeckt.

Die Rekurrierenden haben zu diesem im Gutachten transparent gemachten Vorgehen und dessen Ergebnis gegenüber dem Verwaltungsgericht Stellung nehmen können. Ihr Anspruch auf rechtliches Gehör wurde somit gewahrt, und es besteht kein Anlass, die Expertise wegen Verfahrensmängeln aus dem Recht zu weisen (vgl. BGE 119 Ia 260 E. 6c).

5.

Zur Beurteilung der Frage, ob den Rekurrierenden eine bestimmungsgemässe, wirt­schaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft möglich bleibt, ist von der Tragweite der Schutzmassnahme auszugehen.

5.1 Dabei kann angesichts des schlechten baulichen Zustands des Schutzobjekts und des darin anzutreffenden Ausbaustandards nicht unbesehen von der bisherigen, kaum einen Ertrag abwerfenden Nutzung ausgegangen werden. Eine kommerzielle Vermietung war schon seit längerem nicht mehr möglich; die beiden Hausteile wurden bis 1984 (Haus West) bzw. bis 2000 (Haus Ost) von Angehörigen der Eigentümerfamilie bewohnt. Seither stehen sie leer. Entscheidend ist, ob das Schutzobjekt unter Einhaltung der Schutzmass­nahmen mit vertretbarem Aufwand saniert und ob dabei Wohneinheiten geschaffen werden können, für die mit hinreichender Wahrscheinlichkeit eine Nachfrage besteht, sodass der Verkauf oder die Vermietung des Objekts als "wirtschaftlich sinnvoll" angesehen werden kann. Diese Überlegungen müssen ungeachtet der Tatsache angestellt werden, dass bei dieser Art von Objekt üblicherweise die Liegenschaft unrenoviert verkauft und erst von der Käuferschaft ein Umbau geplant und durchgeführt wird.

5.2 Die Schutzverfügung des Gemeinderates vom 26. April 1999 (act. 9/13) gibt in den Erwägungen auszugsweise die Begutachtung durch den von der Gemeinde beigezogenen Architekten K wieder. Als "Gesamteindruck und Wertung" wird festgehalten, der aus Bauernhaus, ehemaliger Trotte und Scheune sowie weiteren Kleinbauten bestehende Hof M mit Hausgarten und dichten Baumgärten beeindrucke als intakter – wenn auch seit einiger Zeit nur noch partiell bewirtschafteter – Hof in unversehrter landschaftlicher Umgebung in der Nähe des Sees N. Seine Entstehungsgeschichte vom ursprünglich unbebauten "M" (Absonderungsgehege für kranke Tiere) ausserhalb des Dorfes zu einem der ältesten ausserhalb des Dorfbanns errichteten Hofes von X im Jahr 1790 und seiner weiteren, von den Erfordernissen der Bewohner und Landwirtschaft diktierten Entwicklung hin zum Doppelbauernhaus mit den entsprechend erweiterten Nebengebäuden mache ihn zum bedeutenden Zeugen der Wirtschafts-, Sozial- und Dorfgeschichte. Seine unübersehbare Erscheinung am südöstlichen Ortsrand von X würde ihm eine wichtige architektonische Bedeutung und vor allem einen erheblichen Situationswert verleihen. Als Folgerung aus diesen Dar­legungen wird festgestellt, das Bauernhaus Vers.-Nr. 04 sei zweifellos als kommunales Schutzobjekt gemäss § 203 PBG einzustufen. Auf die Unterschutzstellung der Gebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 werde aufgrund des genehmigten privaten Gestaltungsplans vom Juni 1994 verzichtet. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung lautet wie folgt:

1.    Das Bauernhaus Vers.-Nr. 04, Kat.-Nr. 01, M, in der Gemeinde X, wird im Sinne von § 203 PBG unter Schutz gestellt.

 

1.1  Jede bauliche Änderung hat im Einklang mit dem Schutzziel zu stehen und bedarf einer Sachverständigenprüfung im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens, dem auch gestalterische Eingriffe, nebst Abbruch, unterstehen.

 

1.2  In diesem Sinne werden die nachfolgenden Gebäudeteile wie folgt unter Schutz gestellt:

Zu erhalten sind am Bauernhaus Assek.-Nr. 04:

-    das Gebäudeäussere, umfassend alle Fassaden mit den originalen Fester- und Türabschlüssen, alle Dachflächen mit den originalen Aufbauten und Kaminen

 

-    die konstruktive Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, Geschossdecken und Dachgebälk

 

-    Teile des Innenausbaus im südwestlichen Wohnteil, mit:

-   Schüttstein mit Nische in der Küche

-   Wand-, Deckentäfer, Türen inkl. originalen Beschlägen und Einbauschrank im Wohnzimmer

-   Bohlenwand zwischen Treppenhaus und Tenn

-   Brettertüren inkl. originalen Beschlägen im Obergeschoss

 

-    Teile des Innenausbaus im nordöstlichen Wohnteil, mit:

-   Wand-, Deckentäfer, Türen inkl. originalen Beschlägen und Einbauschrank im Wohnzimmer

 

Weder in den Erwägungen noch im Dispositiv wird präzisiert, worin das in Disp.-Ziff. 1.1 erwähnte Schutzziel besteht. Aufschlussreicher – wenn auch rechtlich unverbindlich – ist diesbezüglich das Gutachten K, wo der anzustrebende Schutzumfang wie folgt umschrieben wird (S. 14 f.):

 

·        Zu erhalten sind allgemein:

o       der gesamtheitliche Hof M als Ensemble mit Bauernhaus Vers.-Nr. 04, den beiden Nebengebäuden Vers.-Nrn. 05 und 06

o       die dazugehörende Wiese im Südosten mit Obstbaumallee, Garten mit Wettertanne und anschliessendem Baumgarten

·        Zu erhalten sind am Bauernhaus Assek.-Nr. 04:

o       das Gebäudeäussere, umfassend alle Fassaden mit den originalen Fenster- und Türabschlüssen, alle Dachflächen mit den originalen Aufbauten und Kaminen

o       die konstruktive Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, Geschossdecken und Dachgebälk

o       der Innenausbau soweit wie möglich (Schüttsteinnische, Kachelwand, Täferungen, Türen mit Beschlägen usw.)

·        ... (Schutz der Nebengebäude)

Das Gutachten K hält fest, in diesem Rahmen seien Erneuerungen und moderne Ergänzungen durchaus denk-, ja wünschbar. Es empfehle sich, nach einer genaueren Untersuchung des Gebäudezustandes den Schutzumfang genau festzulegen und auf dieser Grundlage ein Renovationskonzept zu erarbeiten.

5.3 Die umstrittene Liegenschaft präsentiert sich von aussen als stattliches, dreigeteiltes Bauernhaus mit einem westlichen (strassenseitigen) und einem östlichen (seeseitigen) Wohnteil (Haus West und Haus Ost), die durch einen Ökonomieteil verbunden sind. Die Aussenwände der Wohnteile sind mehrheitlich verputzt und weiss gestrichen, zum Teil zeigen sie Sichtfachwerk. Die Stuben beider Wohnteile weisen eine je sechsteilige, fein gegliederte Fensterreihe auf. Die Wände des Ökonomieteils bestehen im Wesentlichen aus einer bretterverkleideten Holz­konstruktion; die Südostfassade enthält aber auch einen gemauerten Wandteil aus Bohlensteinen (ehemaliger Stall). Die Nebengebäude wurden wie einleitend erwähnt abgebrochen.

Im Innern weisen beide Wohnteile einen äusserst einfachen Ausbaustandard auf, enthalten indessen die zuvor erwähnten geschützten Bau- und Einrichtungselemente. Beide Wohnteile verfügen über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss mit Küche, Wohnzimmer und ein aussen liegendes WC sowie drei Zimmer im Obergeschoss. Im Haus West ist im Dachgeschoss ausserdem eine Kammer unter einer Schleppgaube vorhanden, im Haus Ost besteht ein Aufgang in den Estrich. Die Räume im Haus Ost weisen eine lichte Höhe von um die 2 m auf. Im Haus West trifft dies nur für das Erdgeschoss zu. Im Obergeschoss beträgt der Abstand Boden – Unterkante Tragbalken zwischen 1.73 m und 1.88 m, der Abstand Boden – Decke liegt zwischen 1.87 m und 2.03 m. Die beiden auf die Südwestseite orientierten (grösseren) Zimmer des Obergeschosses weisen die geringeren Raumhöhen auf. Die Türen haben lichte Höhen von 1.5 m. Es ist unbestritten und offensichtlich, dass die beiden Wohnteile in der vorhandenen Form heutigen Wohnan­sprüchen nicht genügen.

5.4 Die Rekurrierenden machen geltend, die Schutzvorschriften für das Gebäudeinnere erschwerten oder verunmöglichten es, das Gebäude ausreichend gegen Feuchtigkeit, Kälte sowie Ringhörigkeit und Trittschall zu isolieren. Im Obergeschoss könnten die ungenügenden Geschosshöhen nicht eliminiert werden. Weiter könne keine zweckmässige Anordnung der Räume erreicht werden und werde der Einbau von Nasszellen verunmög­licht. Schliesslich verhindere die Pflicht zur Erhaltung der Bohlenwand zwischen Wohnteil und Tenn dessen Einbezug in den Wohnbereich und die Errichtung einer Brandmauer. Insgesamt verhinderten die Schutzanordnungen ein zeitgemässes Wohnen im Schutzobjekt und damit eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung.

Die Schätzungskommission III hat erwogen, trotz der Restriktionen sei es möglich, dem Bauernhaus insbesondere auch durch den Einbezug des Tenns eine gegenüber heute verbesserte Wohnqualität zu geben, die auf dem Liegenschaftsmarkt Interessenten finden werde. Die bauliche Grundsubstanz sei in einem Zustand, der eine weitere Verwendung zulasse. Der effektiv mögliche Ausnützungsgrad sei nur 3,5 % kleiner als bei der benachbarten Neuüberbauung und nur 5,4 % geringer als die maximal zulässige Ausnützung. Zur Rendite bzw. zur Rentabilität einer Sanierung des Bauernhauses unter Respektierung der Schutzverfügung hat sich die Kommission nicht geäussert; sie scheint der Auffassung zu sein, diese Frage könne angesichts des Gewinnes, den die Grundeigentümer aus dem Verkauf des übrigen Landes ziehen konnten, offen gelassen werden.

Die Baurekurskommission III hat in ihrem Entscheid vom 9. Februar 2000 über die Zulässigkeit der Unterschutzstellung – nach Durchführung eines Augenscheins – ebenfalls festgestellt, eine Sanierung im Hinblick auf ein dem heutigen Verständnis entsprechendes Wohnen sei mit vertretbarem Aufwand möglich. Dabei ging die Baurekurskommission allerdings davon aus, dass ein leichtes Anheben der Decken zulässig sei.

5.5 Der Schutzumfang gemäss der Schutzverfügung vom 26. April 1999 ist unklar. Aus Disp.-Ziff. 1.2 lässt sich herauslesen, dass die dort aufgeführten Bauteile und Elemente zu erhalten sind. Relativiert wird dies indessen durch Disp.-Ziff. 1.1, wonach bauliche Änderungen möglich sind, sofern sie mit dem Schutzziel in Einklang stehen, was offenbar auch gestalterische Eingriffe in die in Disp.-Ziff. 1.2 aufgeführten geschützten Elemente zulässt. Dies lässt sich zumindest daraus schliessen, dass die Unterschutzstellung ausdrücklich im Sinne von Disp.-Ziff. 1.1 erfolgt. Der Regelungsgehalt dieser Relati­vierung ist insofern klein, als wie erwähnt das Schutzziel in der Schutzverfügung nicht näher umschrieben und erläutert wird.

Die Rekursgegnerin hat in der Rekursantwort ausgeführt, dass die Schutzanordnungen den Ersatz der geschützten Bauteile (dies betrifft namentlich die Böden bzw. Decken) untersagen. Weil sich diese Ausführungen so verstehen lassen, dass sie, wie die Rekurrie­renden annehmen, ein Anheben der Decke im Obergeschoss verbieten, ersuchte das Verwaltungsgericht die Rekursgegnerin um eine Präzisierung. Diese erfolgte anlässlich des Augenscheins, bei welchem die Rekursgegnerin erklärte, dass im Hausteil West die Deckenbalken über dem 1. Obergeschoss im Rahmen einer Gesamtsanierung angehoben werden könnten. Im Haus Ost erscheine dies nicht als zwingend, sei aber im Rahmen einer Gesamtsanierung dennoch möglich.

Grundsätzlich ist es zweckmässig, wenn Denkmalschutzmassnahmen mit einer gewissen Offenheit formuliert sind, damit im späteren Baubewilligungsverfahren ein Abwägen von Denkmalschutz- und Eigentümerinteressen möglich bleibt (BGE 120 Ia 270 E. 6c und d, 118 Ia 384 E. 5e S. 394; Peter Karlen, Raumplanung und Umweltschutz, ZBl 99/1998, S. 145 ff., S. 158; Andreas Keiser, Unterschutzstellungen im Spannungsfeld von baulicher Verdichtung und Entschädigungsforderungen, PBG-aktuell 1999/2, S. 5 ff., S. 16 f.). Anderseits hat der Grundeigentümer ein legitimes Interesse daran, hinreichend präzise zu erfahren, welche Randbedingungen bei einem Schutzobjekt gelten, weshalb § 207 Abs. 1 PBG eine örtlich und sachlich genaue Umschreibung der Schutzmassnahmen verlangt. Es geht nicht an, den Grundeigentümer mit allfälligen Bauvorhaben einfach an die Bewilligungsbehörde zu verweisen, die dann im Einzelfall nach ihren Schutzvorstellungen zu entscheiden hat, ob und wie gebaut werden darf bzw. muss (RB 1983 Nr. 89).

Im Lichte des Wortlautes der Schutzverfügung, der darin angestellten Erwägungen, der Ausführungen im Gutachten K und der nachträglichen Präzisierung der Rekursgegnerin muss davon ausgegangen werden, dass das Gebäudeäussere nicht verändert werden darf und dass die konstruktive Gebäudestruktur grundsätzlich zu erhalten ist. Allerdings will die Rekursgegnerin eine Anhebung der Obergeschossdecken zulassen, solange dies nicht mit einer Veränderung der inneren Proportionen verbunden ist.

5.6 Der vom Gericht beigezogene Experte hat, um den Nachweis der Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der Schutzanordnung zu erbringen, ein Vorprojekt im Mass­stab 1:200 erarbeitet. Dem Sanierungskonzept liegen eine Reihe von Annahmen zu Grun­de, die hier leicht gekürzt wiedergegeben werden:

-      Die beiden Wohnhäuser West und Ost sollen in ihrer Substanz, Struktur und in ihrem Charakter erhalten bleiben.

-      Die Liegenschaft wird entsprechend dem heutigen Zustand für zwei autonome Nutzer aufgeteilt.

-      Die vorgegebene Nutzung bleibt bestehen und zwingend neue Zusätze und Elemente werden schonend und unspektakulär eingesetzt. …

-      Der bestehende Ausbaustandard wird akzeptiert und als objektspezifische Qualität betrachtet. …

-      Auf die Anhebung des Bodens über dem Obergeschoss wird verzichtet. Der Eingriff in das bestehende Sparrendach, stehender Stuhl, wäre tief greifend, veränderte das statische System nachhaltig und ergäbe eine unerwünschte Veränderung der Dachform resp. der Fassaden.

-      Die minimale Raumhöhe der beiden Schlafzimmer im Wohnhaus West wird durch eine Koppelung der Schlafräume im Ober- und Dachgeschoss mittels einer internen Verbindungstreppe entschärft. …

-      Der Einbau von Nasszellen und Küchen würde in beiden bestehenden Wohnhausteilen Eingriffe bedingen, die dem Schutzgedanken und den denkmalpflegerischen Vorgaben widersprechen. Daher werden diese Nutzungen im bestehenden Ökonomieteil vorgesehen. Dieser Gebäudeteil wird komplett erneuert und dient primär zur Ergänzung des bestehenden Wohnraums.

-      Die Trennung der beiden Wohnteile kann ebenfalls im alten Ökonomieteil vorgenommen werden. …

-      Die in den bestehenden Wohnhausteilen mangelhafte thermische Dämmung wird im neu erstellten Mittelteil kompensiert.

 

In Würdigung dieser konzeptionellen Annahmen, der Vorprojektpläne und der in der Kostenschätzung aufgeführten, konkret vorgesehenen Arbeiten ergibt sich damit die teilweise eher verschlüsselte Erklärung des Experten, dass es unter Respektierung der Schutzmassnahmen nicht möglich ist

-      die ungenügende Raumhöhe im Obergeschoss des Hauses West ohne tief greifende, dem Schutzziel zuwiderlaufende Eingriffe in die Gebäudestruktur zu korrigieren,

-      in den Wohnteilen Nasszellen und Küchen einzurichten, die heutigen Ansprüchen genügen,

-      die Wärmedämmung in den Wohnzimmern beider Häuser unter Erhaltung der unter Schutz gestellten Wandtäfer einem heutigen Standard anzunähern,

-      die interne Schallisolation im bestehenden Wohnraum wesentlich zu verbessern.

 

Wie erwähnt verlagert das Vorprojekt einen Teil der Räume in den Ökonomietrakt. Im Erdgeschoss ist dort für jeden Hausteil ein Küchen-/Essraum vorgesehen, im Obergeschoss ein Zimmer sowie Nasszellen. Diese Räume sind in einer Art Gebäude im Gebäude, das heisst losgelöst von der Aussenstruktur des Mitteltrakts , enthalten (der Experte spricht von Raummöblierung). Die gegen aussen – das heisst nach Nordwest und Südost – gerichteten Wände dieses eingebauten Teils sind hauptsächlich verglast. Der Experte gesteht zu, dass der Einbau von ergänzendem Wohnraum im ehe­ma­ligen Tenn im Grundsatz dem Charakter und der Eigenart der grossräumigen Öko­nomiebaute widerspricht. Er erblickt darin indessen einen Kompromiss zur Erhaltung der äusseren Wohnteile, der in der vorgesehenen Ausführung zumindest gewährleiste, dass das imposante Volumen des einstigen Ökonomieteils ablesbar bleibe. Das Vorprojekt sieht vor, die sichtbaren Fassaden des Ökonomietrakts auf der Südostseite als faltbare Holzwand und auf der Nordwestseite als vier grosse Türflügel auszugestalten. Inwieweit diese Holzwände lichtdurchlässig konstruiert würden, wird nicht erläutert.

Im Dachgeschoss sieht das Vorprojekt für das Haus West zwei, für das Haus Ost ein Dachzimmer vor, zu deren Belichtung neben den vorhandenen Fenstern auch neu zu schaffende kleine Dachflächenfenster vorgesehen sind. Dazwischen liegt gemäss dem Vorprojekt ein Dachraum, der durch im Dachfirst vorgesehene Oberlichter belichtet werden soll.

5.7 Die Rekursgegnerin hat auf Anfrage des Experten hin erklärt, sie könne dem Umbaukonzept und den vorgeschlagenen Massnahmen zustimmen und das Vorgehen bzw. die Interpretation des Schutzgedankens durch den Experten als Basis für eine mögliche Sanierung empfehlen. Verbindliche Zusagen könnten allerdings nur im Rahmen eines Vorentscheids- bzw. eines Baubewilligungsverfahrens gemacht werden.

Die Rekurrierenden werfen dem Umbauvorschlag des Experten vor, mit seinem Vorprojekt in wesentlichen Punkten von den verbindlichen Schutzvorschriften abgewichen zu sein. Es geht im vorliegenden Verfahren nicht darum, das vom Experten vorgeschlagene Sanierungskonzept umfassend zu beurteilen und zu würdigen, da hier nicht mehr die Schutzanordnung als solche, sondern nur deren enteignungsrechtliche Folgen zur Dis­kussion stehen. Immerhin lässt sich festhalten, dass ein Sanierungsprojekt von der Art des vom Experten skizzierten einen deutlich höheren Anteil der geschützten Bausubstanz erhalten würde als etwa eine Auskernung, wie sie die Rekurrierenden vorgesehen hatten (vgl. act. 10/29/3). Dennoch erscheint die Kritik der Rekurrierenden berechtigt. In erster Linie betrifft sie die Fassaden des Ökonomietrakts. Einerseits setzt das Vorprojekt voraus, dass die gemauerte Stallwand auf der Südostseite abgebrochen wird. Anderseits lässt sich leicht voraussehen, dass die Flügeltüren auf der Nordwestseite und erst recht die Faltfront auf der Südostseite mehrheitlich offen stehen würden, um eine ausreichende natürliche Belichtung des Mitteltrakts zu erreichen. Damit wird die Vorschrift, "das Gebäudeäussere mit allen Fassaden, Fenster- und Türeinteilungen … zu erhalten", klar verletzt. Gleiches gilt grundsätzlich für die im Giebel vorgesehenen Oberlichter für den Dachraum im Mittelteil, wobei auf diese Oberlichter wohl auch ohne erheblichen Nachteil verzichtet werden könnte. Ferner sieht das Projekt zur Beleuchtung der Dachräume über den (alten) Wohnteilen kleine Dachflächenfenster vor. Hierzu fällt auf, dass der Gemeinderat in seiner Präzisierung der Schutzanordnung vom 7. April 2003 es ausdrücklich als wünschbar erklärte, dass die bestehende störende Dachlukarne auf dem Hausteil West entfernt würde (was nicht vorgesehen ist), und erklärte, für die Belichtung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken seien Giebellukarnen mit hochrechteckigen Sprossenfenstern denkbar, hingegen keinerlei Dachflächenfenster.

Wenn die Rekursgegnerin dem Experten erklärt hat, sie sei mit seinem Vorprojekt grundsätzlich einverstanden, so läuft dies auf eine Abänderung der Schutzvorschriften hinaus. Es steht der Rekursgegnerin frei, ihre Schutzanordnung in Wiedererwägung zu ziehen, unter Einhaltung des dafür vorgesehenen Verfahrens samt ordnungsgemässer Publikation. Hingegen ist es unzulässig, im Rahmen des vorliegenden Verfahrens den Streitgegenstand zu verändern (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 86-88, § 20 N. 5, auch zum Folgenden). Der Streitgegenstand wird vorliegend durch die angefochtene Verfügung und die Rechtsfolgebehauptung im Rekursantrag bestimmt, weshalb eine Änderung der Verfügung während des Rekursverfahrens den Streitgegen­stand in unzulässiger Weise verändert.

5.8 Was das Innere des Gebäudes angeht, so werden die Schutzanordnungen offensichtlich eingehalten. Selbst wenn die im Vorprojekt des Experten vorgesehenen Eingriffe im Mitteltrakt als zulässig anzusehen wären, würde dies indessen nicht zu einer Abweisung des Rekurses führen. Das Verwaltungsgericht teilt nämlich die Kritik der Rekurrierenden, dass damit keine den heutigen Ansprüchen genügende Wohnnutzung ermöglicht wird. So bemängeln die Rekurrierenden mit Recht, dass im Erdgeschoss beider Wohnteile keine Wärmedämmung vorgesehen ist. Die Rekursgegnerin macht geltend, eine solche sei möglich. Es ist indessen von der (impliziten) Feststellung des vom Gericht beigezogenen Experten auszugehen, dass eine Isolation der Wände im Erdgeschoss mit der Erhaltung des Täfers nicht zu vereinbaren ist. Aufgrund der am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse ist das Verwaltungsgericht sodann der Auffassung, dass die Raumhöhen im Obergeschoss des Hauses West derart gering sind, dass nicht mehr von zumutbaren Wohnverhältnissen gesprochen werden kann. Dies fällt des­halb ins Gewicht, weil nicht bloss ein einzelner Raum, sondern ein ganzes Stockwerk betroffen ist. Der Einbau von Stiegen von den beiden grösseren Zimmern ins Dachgeschoss gleicht diesen Mangel nicht aus.

5.9 Gemäss den Darlegungen des Experten ist eine Sanierung des Gebäudes in finanziell tragbarem Rahmen grundsätzlich machbar. Die Rekurrierenden bestreiten dies vehement. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben. Voraussetzung wäre, dass der Sanierung die zuvor erörterten Annahmen zu Grunde gelegt werden. Da dies bedeutet, dass der Mittelteil als Wohnraum genutzt wird, sind Abstriche am Schutzumfang unvermeidlich, um eine hinreichende natürliche Beleuchtung der im Mittelteil angeordneten Räume zu erreichen. Zudem lässt sich auf dieser Grundlage keine den heutigen – allgemeinen – Ansprüchen genügende Wohnnutzung, sondern nur ein ausgesprochenes Liebhaberobjekt schaffen. Daher ist auch nach Auffassung des Experten sehr schwer abzuschätzen, ob das Schutzobjekt einen Käufer finden würde. Die Schutzmassnahme entfaltet unter diesen Umständen eine enteignungsgleiche Wirkung.

Somit ist der angefochtene Beschluss der Schätzungskommission III in Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Es ist festzustellen, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt und dass die Rekurrierenden gestützt auf § 214 Abs. 1 PBG den Heimschlag verlangen können. Die Angelegenheit ist zur Festsetzung der Enteignungs- und Heimschlagsentschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4.  

Die Gerichtskosten einschliesslich der Kosten der gerichtlich angeordneten Expertise sind bei diesem Verfahrensausgang der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Diese hat zudem die Rekurrierenden für deren Aufwand angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

 

 

Demgemäss entscheidet die 3. Kammer:

 

1.    Der Rekurs wird gutgeheissen und Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Beschlusses wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die Unterschutzstellung gemäss der Verfügung des Gemeinderates X vom 26. April 1999 eine materielle Enteignung der Rekurrierenden bewirkt und dass diese das Heimschlagsrecht ausüben können. Die Angelegenheit wird zur Festsetzung der entsprechenden Entschädigung an die Schätzungskommission III zurückgewiesen.

 

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    20'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    16'462.80     Expertisekosten,
Fr.         140.--      Zustellungskosten,
Fr.    36'602.80     Total der Kosten.

 

3.    Die Gerichtskosten werden der Rekursgegnerin auferlegt.

 

4.    Die Rekursgegnerin wird verpflichtet, den Rekurrierenden eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

 

5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Ver­waltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

 

6.   …