Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

VR.2022.00001

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 14. September 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.

 

 

 

In Sachen

 

 

 

Kanton Zürich, vertreten durch das Immobilienamt, RA A,

Rekurrent,

 

 

gegen

 

 

B, vertreten durch Dr. iur. C,

Rekursgegner,

 

 

betreffend formelle Teilenteignung,

hat sich ergeben:

I.  

Der Regierungsrat setzte am 29. Juni 2016 das Projekt für den Autobahnzubringer A4 in den Gemeinden Obfelden und Ottenbach fest. Zuvor waren das Projekt öffentlich aufgelegt und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden. Danach hatte u. a. B von seinem Hausgrundstück Kat.-Nr. 01, D-Strasse 01, Ottenbach, 87 m² Vorgartenland abzutreten, wofür ihm eine Entschädigung von Fr. 8.95/m² angeboten wurde; für die vorübergehende Beanspruchung von weiteren 283 m² wurde ihm eine Vergütung von Fr. 55.-/Are und Jahr offeriert.

Am 10. November 2014 hatte neben anderen Betroffenen auch B Projekteinsprache erhoben. Diese wurde mit dem Festsetzungsbeschluss rechtskräftig erledigt. Hinsichtlich der geltend gemachten enteignungsrechtlichen Ansprüche wurden die Einsprechenden auf das Enteignungsverfahren verwiesen.

II.  

Nachdem eine Einigungsverhandlung mit B am 18. Juni 2018 ergebnislos verlaufen war, beantragte der Kanton Zürich dem Statthalteramt des Bezirks Affoltern die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies dieses die Akten am 5. Oktober 2018 an die Schätzungskommission II.

Am 28. Februar 2019 fand die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt. Auf Antrag des Kantons Zürich wurde das Verfahren mit Verfügung vom 3. Juli 2019 sistiert, bis im verwaltungsgerichtlichen Verfahren VR.2019.00003 ein rechtskräftiges Urteil vorliege. Nachdem das Verwaltungsgericht in jener Sache am 23. Januar 2020 entschieden hatte, wurde das Verfahren fortgesetzt.

Am 23. September 2021 hiess die Schätzungskommission II die Klage teilweise gut und setzte die Entschädigung für das zu enteignende Land auf (74 m² x Fr. 230.-/m² =) Fr. 17'020.- zuzüglich 5 % Zins ab Baubeginn (1. April 2016) fest. Die Entschädigung für die vorübergehend beanspruchten 106 m² wurde auf Fr. 1'594.45 zuzüglich 5 % Zins ab Mitte der Projektausführung (1. Mai 2018) festgelegt. Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden dem Kanton Zürich auferlegt.

III.  

Gegen den am 7. März 2022 zugestellten Schätzungsentscheid meldete der Kanton Zürich am 23. März 2022 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem das Gericht Frist zur Begründung angesetzt hatte, beantragte das Immobilienamt namens des Kantons am 20. April 2022, dass dieser in Aufhebung von Dispositiv-Ziffern I und II des Schätzungsentscheids zu verpflichten sei, dem Rekursgegner für die Abtretung von 74 m² eine Entschädigung von Fr. 92.-/m² und für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m² eine Entschädigung von Fr. 199.-, je zuzüglich 5 % Zins ab Baubeginn bis zur Auszahlung zu entrichten.

In seiner Rekursantwort vom 11. Mai 2022 liess B betreffend die Höhe der Entschädigung Abweisung des Rekurses beantragen; der Beginn des Zinsenlaufs sei jedoch zu korrigieren. Mit Eingaben vom 30. Mai 2022 und 9. Juni 2022 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Der Rekurrent erklärte daraufhin am 15. Juni 2022 den Verzicht auf eine weitere Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG [LS 781], in der Fassung vom 8. Juni 1997) zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2 Streitgegenstand des Rekursverfahrens bildet die Höhe der Entschädigung, die der Rekurrent dem Rekursgegner für die Enteignung von 74 m² Land sowie für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m² des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in Ottenbach zu entrichten hat.

Die betreffende Fläche liegt gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans Rickenbach. Das genannte Grundstück ist mit einem Wohnhaus samt Ökonomieteil und einem ausgebauten Nebengebäude überstellt; ferner befinden sich zwei Fahrzeugunterstände und zwei gedeckte Brennholzlager auf der Parzelle. Die Abtretungsfläche liegt zu rund einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der Liegenschaft und zu rund zwei Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und einer Sichtschutzhecke.

Weil die Frage nach der Entschädigung für die Enteignung von Vorgartenland in der Landwirtschaftszone, insbesondere die hierfür massgebende Bewertungsmethode von grundsätzlicher Bedeutung ist und sich im Licht der folgenden Erwägungen eine Verdeutlichung der hierzu im Entscheid VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 angestellten Überlegungen aufdrängt, rechtfertigt es sich gemäss § 38b Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2), die Entscheidung ungeachtet des unter Fr. 20'000.- liegenden Streitwerts der Kammer zu übertragen.

2.  

Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10 mit weiteren Hinweisen; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich etc. 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00725+00728, E. 11.3.1 f.; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).

3.  

3.1 Gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 5.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu. Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220 N. 121 ff.).

3.2 Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei Letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).

3.3 Die Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen (VGr, 14. November 2019, VR.2019.00001+00002, E. 3.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).

3.3.1 So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht überbaubar war, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das Restgrundstück bereits überbaut war (VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009, E. 3; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).

3.3.2 Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420 E. 3.1.1 S. 425). Demnach wird der Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der formellen Enteignung einer Teilfläche eignet sie sich insbesondere dann, wenn über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden (eine weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1; Canonica, S. 381).

4.  

4.1 Die Schätzungskommission kam zusammengefasst zum Schluss, dass nach dem Leit-entscheid VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2020 hier auf die Preise für Wohnbauland abzustellen sei. Dabei berücksichtige die Rechtsprechung den Median der Transaktionspreise innerhalb der letzten fünf Jahre seit dem Stichtag. Mangels tatsächlich abgewickelter Handänderungen dürfe hier auf die Modellpreise des Statistischen Amts des Kantons Zürich zurückgegriffen werden, die allerdings auch Daten von anderen Gemeinden einbezögen. Für die Gemeinde Ottenbach resultiere – wie näher dargelegt wurde – ein Medianwert von (rund) Fr. 920.-/m². Die Gebäude auf dem betroffenen Grundstück Kat.-Nr. 01 genössen Bestandesschutz, könnten jedoch nur im Rahmen von Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) erneuert, geändert, erweitert oder wiederaufgebaut werden. Aus dem Gestaltungsplan Rickenbach ergäben sich keine weitergehenden baulichen Möglichkeiten. Weil die enteigneten Flächen im Abstandsbereich der D-Strasse lägen, gelte es nach gefestigter Rechtsprechung zu prüfen, ob die Entschädigung um einen sogenannten Vorgartenabzug zu kürzen sei. Die Voraussetzungen für einen solchen Abzug seien vorliegend erfüllt, denn das Strassenprojekt schmälere die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht. Gleich wie im erwähnten Präjudiz VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts rechtfertige sich ein Abzug von 75 %, sodass ein Ansatz von Fr. 230.-/m² und somit eine Enteignungsentschädigung von (74 m² x Fr. 230.-/m² =) Fr. 17'020.- resultiere. Dieser Betrag sei ab 1. April 2016 mit 5 % zu verzinsen. Für die vorübergehende Nutzung einer Fläche von 107 m² (recte: 106 m²) vom 1. April 2016 bis zum 30. Mai 2020 sei nach Massgabe des praxisgemäss anwendbaren jeweiligen hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen und des erwähnten Quadratmeterpreises von Fr. 230.-/m² eine zusätzliche Entschädigung von Fr. 1'594.45 geschuldet.

4.2 Der Rekurrent stellt sich zur Begründung seines Rechtsmittels vorab auf den Standpunkt, dass die Berücksichtigung von Preisen für Wohnbauland methodisch wie immobilienökonomisch falsch sei. Vielmehr erweise sich die Differenzmethode als sachgerecht. Die Abtretung eines Streifens von 74 m² des 2'850 m² umfassenden Grundstücks mache nur rund 2,6 % aus und beeinträchtige dessen Nutzung in keiner Weise. Wenn aber die Schätzungskommission entsprechend dem verwaltungsgerichtlichen Präjudiz die Preise für Wohnbauland heranziehe, so müsse ein deutlich höherer Abzug als von 75 % vorgenommen werden. In jenem Rechtsstreit habe die Schätzungskommission allerdings den Abzug auf 80 % festgesetzt und habe sich das Verwaltungsgericht hierzu gar nicht geäussert, weil es die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen habe. Dabei habe das Gericht beanstandet, dass die Schätzungskommission die eingeschränkten baulichen Möglichkeiten in der Landwirtschaftszone ausser Acht gelassen habe. Vorliegend hätte die abgetretene Fläche im Strassenabstandsbereich weder als Parkplatz noch sonst wie genutzt werden können. Sodann komme ihr keine Funktion zum Schutz der Privatsphäre zu; ebenso wenig habe sie als Garten gedient. Weil der enteignete Landstreifen im Wesentlichen für die Erstellung eines Radwegs verwendet werde, sei schliesslich nicht mit zusätzlichem Lärm zu rechnen. Unter diesen Umständen rechtfertige sich ein Abzug von 90 %, was zu einer Abtretungsentschädigung von Fr. 92.-/m² führe. Was die vorübergehende Landbeanspruchung betreffe, sei diese laut Bauleitung vom 11. Januar 2021 bis 23. August 2021 im Umfang von 106 m² erfolgt. Daraus ergebe sich gemäss der von der Schätzungskommission angewendeten Formel eine Vergütung von Fr. 199.-.

4.3 Der Rekursgegner verweist in seiner Rekursantwort im Wesentlichen auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids. Der von der Vorinstanz vorgenommene Vorgartenabzug dürfe keineswegs erhöht werden; der Umschwung eines Gebäudes habe stets einen individuellen Wert. Als Baubeginn werde der 11. Januar 2021 anerkannt, was zur entsprechenden Korrektur des Zinsenlaufs führe.

5.  

5.1 Wie in E. 1.2 skizziert, betrifft die Enteignung einen Streifen von 74 m² Land einer überwiegend zu Wohn- und ferner zu gewerblichen Zwecken genutzten Liegenschaft mit einer Fläche von 2'850 m². Die Abtretungsfläche macht somit 2,6% des Grundstücks aus und stösst westlich an die D-Strasse an, eine Staatsstrasse, die Ottenbach mit dem Ortsteil Oberlunnern der Gemeinde Obfelden verbindet und weiter südlich nach Maschwanden führt. Sie liegt zu rund einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der Liegenschaft und zu rund zwei Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und einer Sichtschutzhecke. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans Rickenbach.

5.2  

5.2.1 Hinsichtlich der Bewertungsmethodik hat die Schätzungskommission zutreffend festgehalten, dass die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht (immer noch) die Vergleichs­(wert)methode (auch statistische Methode genannt) bevorzugt. Diese setzt allerdings voraus, dass sich das Schätzungsobjekt überhaupt mit anderen Grundstücken vergleichen lässt, was bei überbauten Liegenschaften aufgrund der zahlreichen unterschiedlichen Eigenschaften oft schwerfällt (Zweifel et al., § 10 N. 98, auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer favorisiert bei komplexen Objekten eine pluralistische Bewertung, wonach mehrere Methoden gleichrangig oder zumindest subsidiär angewendet werden (Richner et al., § 220 N. 141).

Bestehen schon bei überbauten Grundstücken in einer Bauzone erhebliche Bedenken zur Tauglichkeit der Vergleichsmethode, so gilt dies noch verstärkt für ausserhalb der Bauzonen gelegene Objekte. Dabei gilt es zu beachten, dass ein solches Grundstück neben der Landwirtschaftszone auch einer Schutzzone gemäss Art. 17 Abs. 1 RPG zugeordnet sein kann oder als Wald im Sinn von Art. 2 des Waldgesetzes vom 4. Oktober 1991 (SR 921.0) gilt. Denn zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sind zwar in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt, dürfen jedoch nur nach Massgabe von Art. 24c Abs. 2 RPG erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden. Betrifft die formelle Teilenteignung – wie hier – einen kleinen Landstreifen eines grossen Grundstücks, so liegt ein ausgesprochen individueller Sachverhalt vor, der sich kaum je mit zumindest ähnlich gelagerten Fällen vergleichen lässt. Neben der Makro- und Mikrolage der Liegenschaft müssten die Beschaffenheit der bestehenden Gebäude, der baulichen Umgebung sowie des Umschwungs mitberücksichtigt werden. Wenn nämlich eine Änderung von bestehenden Gebäuden innerhalb eines ökonomisch relevanten Zeithorizonts zur Diskussion steht, kommt einer Abtretung von Umschwung in aller Regel grössere Bedeutung zu, als wenn dies nicht zutrifft. Was die Gebäulichkeiten betrifft, hat deren Wert und deren Ertrag auch Auswirkungen auf den Wert des Umschwungs. So wäre beispielsweise die Abtretung eines Landstreifens bei einem ehemaligen, bevorzugt situierten Bauernhaus, das zwischenzeitlich in ein gehobenes Einfamilienhaus umgewandelt worden ist, anders zu gewichten als bei einem in die Jahre gekommenen Wochenendhäuschen an peripherer Lage. Mit Bezug auf den Umschwung fragt sich, ob die betreffende Fläche in irgendeiner Weise (intensiv oder extensiv) genutzt werden kann oder ob ihr die Funktion als Sichtschutz oder dergleichen zukommt. Schliesslich gilt es zu beachten, dass die Handänderung an einer kleinen Fläche regelmässig einen sogenannten Arrondierungskauf darstellt, bei dem der Preis kaum je durch die Marktverhältnisse als vielmehr durch die Interessen der beteiligten Parteien bestimmt wird. Ist etwa der Erwerber zur Schaffung einer rechtsgenügenden Zufahrt zu seinem Grundstück auf einen Landstreifen angewiesen, wird er geneigt sein, einen objektiv gesehen übersetzten Preis zu bezahlen.

5.2.2 Wie der Rekurrent zutreffend vorbringt, ist vorliegend nicht ersichtlich, welchen praktischen Nutzen der enteignete Landstreifen von 74 m² dem Rekursgegner gebracht hat bzw. welchen Nachteil er durch dessen Verlust erleidet. Von den verschiedenen Bewertungsmethoden, die von der Schätzungslehre entwickelt worden sind, erscheint vorliegend einzig die Differenzmethode als sachgerecht. Wie die Schätzungskommission zutreffend festgehalten hat, wird diese von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als tauglich anerkannt (BGE 142 II 136 E. 7.7). Demgegenüber erscheinen die neben der Vergleichsmethode weiteren von der Schätzungslehre entwickelten Methoden (hedonische Bewertung, Kennwertmethode, Ertrags- und Barwertmethode, Lageklassenmethode, DCF-Methode [Zweifel et al., § 10 N. 97]) vorliegend nicht zielführend.

Weil sich die Schätzungskommission bei der Bemessung der Entschädigung vom Präjudiz VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 hat leiten lassen, hat sie den Preis von Wohnbauland ermittelt und keine weiteren Überlegungen zur Wertdifferenz im Zug der Enteignung angestellt. Nach dem Gesagten kommt der enteigneten Fläche von 74 m² wegen eines zumindest weitestgehend fehlenden Nutzens höchstens ein sehr geringer Wert zu. Dessen genauere Ermittlung kann – soweit dies überhaupt zuverlässig möglich ist – aus den nachfolgend darzulegenden verfahrensrechtlichen Gründen (nachfolgend E. 5.3.1) jedoch offenbleiben.

5.2.3 Anzumerken bleibt, dass sich das Verwaltungsgericht mit der im vorliegenden Fall für massgeblich erklärten Anwendung der Differenzmethode nicht in Widerspruch zu den in E. 5.2 des Entscheids VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 angestellten Überlegungen setzt. Indessen ist präzisierend festzuhalten, dass die dort angestellten Überlegungen nur in jenen Fällen greifen, bei denen der enteigneten Fläche tatsächlich eine Funktion zukommt, die einen Vergleich mit dem Wert von Bauland rechtfertigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Land zum näheren Hausumschwung gehört, in besonderer Weise genutzt wird oder dem Schutz der Privatsphäre dient. Dies alles trifft hier wie gesagt nicht zu.

5.3  

5.3.1 Mit Bezug auf die im vorliegenden Fall zuzusprechende Entschädigung ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht das Verbot der reformatio in peius vel melius zu beachten. Danach ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, über die Anträge des rekurrierenden Kantons Zürich hinauszugehen und den Schätzungsentscheid in weiterem Ausmass zuungunsten des Enteigneten zu ändern (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 5.3; VGr, 14. November 2019, VR.2019.00001+00002, E. 4.3.5; Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10).

5.3.2 Die vom Rekurrenten beantragte Entschädigung für die Abtretung von 74 m² Land von Fr. 92.-/m² (= Fr. 6'808.-) liegt nach dem Gesagten offensichtlich klar über dem Landwert, der sich aufgrund der Differenzmethode ergäbe. Ein zusätzlich zu vergütender mittelbarer Schaden oder ein Minderwert der Restliegenschaft ist nicht ersichtlich und wird vom Rekursgegner denn auch nicht substanziiert geltend gemacht. Die Verzinsung dieses Betrags zu 5 % ab Baubeginn am 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung ist unangefochten geblieben und erweist sich als richtig. Der Rekurs ist daher insoweit gutzuheissen.

5.4 In gleicher Weise ist das Verböserungsverbot bzw. der Grundsatz der Bindung an die Rechtsbegehren der rechtsmittelführenden Partei auch mit Bezug auf die Vergütung für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m² Land zu beachten. Der Rekursgegner vermag sodann nicht darzutun, inwiefern ihm durch die während gut sieben Monaten dauernden Bauarbeiten eine über die bloss faktische Unannehmlichkeit hinausgehende wirtschaftliche Einbusse erwachsen ist. Unter diesen Umständen besteht kein Anlass, ihm eine höhere Vergütung als die vom Rekurrenten beantragten Fr. 199.- zuzusprechen.

6.  

Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Entscheids. Demgemäss hat der Kanton Zürich dem Rekursgegner für die Enteignung von 74 m² Land (Nachmass vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 6'808.- zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung zu leisten sowie für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m² Land (Nachmass vorbehalten) eine solche von Fr. 199.- zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung.

7.  

Die Gutheissung des Rekurses bewirkt keine Änderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des Schätzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht hier kein Anlass. Demgegenüber sind die Kosten des Rekursverfahrens dem unterliegenden Enteigneten zu überbinden (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner muss diesem die von ihm beantragte Parteientschädigung versagt bleiben.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Der Rekurs wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Entscheids der Schätzungskommission II vom 23. September 2021 werden aufgehoben und der Kanton Zürich wird verpflichtet, dem Rekursgegner folgende Entschädigungen zu bezahlen:

       a) für die Abtretung von 74 m² Land (Nachmass vorbehalten) Fr. 6'808.- zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung;

       b) für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m² Land (Nachmass vorbehalten) Fr. 199.- zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    195.--     Zustellkosten,
Fr. 2'195.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.

6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Schätzungskommission II;
c)    den Regierungsrat.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vorsitzende:                                       Die Gerichtsschreiberin:

 

 

 

 

Versandt: