Solothurn Steuergericht 04.07.2022 SGSTA.2022.5

Steuergericht

Urteil vom 4. Juli 2022

Es wirken mit:

Präsident:     Th. A. Müller

Richter:         Flury, D. S. Müller

Sekretär:      Hatzinger

In Sachen  SGSTA.2022.5; BST.2022.5

A. Z. und B. Y.

 

 

gegen

 

 

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

 

betreffend Staats- und Bundessteuer 2019

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1  Mit Datum vom 20. Oktober 2020 reichten die steuerpflichtigen Eheleute A. Z. und B. Y. die Steuererklärung 2019 ein. Dabei wiesen sie tatsächliche Liegenschaftskosten von insgesamt CHF 97'295 aus für die Liegenschaft GB X Nr. 001, W-Strasse …, Baujahr 1910; ein Eigenmietwert oder Mieterträge wurden keine deklariert. Als Kommentar gaben die Steuerpflichtigen an, diese Liegenschaft sei bis Ende Dezember 2019 noch umgebaut worden und erst ab Januar 2020 bewohnbar. Im Jahr 2019 habe es weder Mietzinseinnahmen gegeben noch sei ein Eigenmietwert zu deklarieren.  

 

1.2  Mit definitiver Veranlagung vom 25. März 2021 wurden die geltend gemachten Liegenschaftskosten nur im Umfang von CHF 1'210 zum Abzug zugelassen vor allem mit der Begründung, es handle sich um eine grundlegende, nicht abzugsfähige Totalsanierung. Es wurden lediglich die Kosten gewährt für die SGV von CHF 274.80, die …-Versicherung von CHF 842.85 und den Kaminfeger von CHF 92.60.

 

1.3  Die dagegen erhobene Einsprache vom 21. April 2021 hiess die Veranlagungsbehörde (VB) mit Verfügung vom 3. Februar 2022 teilweise gut, nachdem sie diverse Unterlagen einverlangt hatte, welche in der Folge eingereicht worden waren; eine Rechnung Elektro-Material im Betrag von CHF 720.70 wurde zum Abzug zugelassen. Im Übrigen wurde die definitive Veranlagung mit Bezug auf die umstrittenen Liegenschaftskosten bestätigt. Das steuerbare Einkommen wurde auf CHF 151'589 (Staat) und CHF 136'600 (Bund) festgelegt.

 

 

2.1  Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten) mit Eingaben vom 1. März 2022 (Postaufgabe) Rekurs in Sachen Staatssteuer 2019 sowie Beschwerde in Sachen direkte Bundessteuer 2019. Es wurde beantragt, die Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 96'359.55 steuerlich zum Abzug zuzulassen und die Veranlagungen entsprechend zu korrigieren. Die Rekurrenten schlugen zudem einen Termin vor Ort vor, um zu zeigen, dass es nicht um eine Totalsanierung mit einer Nutzungsänderung gehe, sondern um zwei, voneinander unabhängige, altersbedingte Renovationen im 2019 und 2020. Zur Begründung machen die Rekurrenten im Wesentlichen geltend, die VB gehe von falschen Tatsachen aus. Die Liegenschaft habe seit Erstellung aus zwei Wohnungen mit zwei Küchen bestanden. Der beheizte Dachstock sei bereits Bestandteil der zweiten Wohnung mit Wohnraum und Zimmer gewesen und nicht neu als zusätzliche Einlegerwohnung gebaut worden; dies sei aus den Unterlagen ersichtlich. Das Haus sei immer von zwei Parteien genutzt worden. In einer ersten Etappe im 2019 seien die Heizung ersetzt, notwendige Renovationen in der 4-Zimmerwohnung im EG und 1. OG sowie entsprechende sanitäre und elektrische Arbeiten vorgenommen worden. Zu diesem Zeitpunkt habe noch keine Baubewilligung für weitere Renovationsarbeiten der bestehenden zweiten Wohnung bestanden. Die abzugsfähigen Renovationsarbeiten von 2019 seien unabhängig von den Renovationskosten 2020 zu beurteilen. Es seien keine abzugsfähigen Unterhaltskosten der zweiten Wohnung im 2019 berücksichtigt. Im zweiten Schritt 2020 seien dann die altersbedingten Renovationen der zweiten Wohnung im 1. OG und Dachstock erfolgt. Es seien bei beiden Renovationsschritten keine Neueinrichtungen erstellt worden, keine Wände und sonstige Bauteile verändert, verschoben oder entfernt worden. Lediglich der Zugang zur zweiten Wohnung sei mit einer Aussentreppe erleichtert worden. Es sei keine Aushöhlung erfolgt. Bis auf ein erweitertes Fenster seien Böden, Wände, Radiatoren etc. gleich vorhanden wie vor den Renovationsarbeiten.

 

2.2  Mit Vernehmlassung vom 11. April 2022 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Angaben der Rekurrenten, das Haus sei immer von zwei Parteien genutzt worden, widerspreche den Selbstdeklarationen 2007-2019 und dem Steuerregister. Der umstrittene Umbau sei ein wirtschaftlicher Neubau aufgrund der Baupläne, der Baubewilligung, der Katasterschätzung, der Meldung der SGV vom … 2021 und des Umfangs der Kosten. Die Liegenschaft sei vor und während des Umbaus jahrelang leer gestanden, sodann gesamthaft saniert und von einem Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umgebaut worden. Anschliessend sei sie neu geschätzt worden, wobei sich der Katasterwert massiv erhöht habe. Der Wohnraum sei erweitert und einzelne Gebäudeteile seien umgenutzt worden. Die Gesamtkosten des Umbaus bis jetzt seien beinahe so hoch wie der Kaufpreis der Liegenschaft. Die Kosten für die Schaffung von Wohnraum seien nie abzugsfähig. Auch die anderen Arbeiten wie der Scheunenumbau würden zur Neuausrichtung der Liegenschaft gehören. Es gehe um eine Totalsanierung mit einer Nutzungsänderung verschiedener Gebäudeteile, mithin Einbau Wohnung im Dachgeschoss, Autounterstand zu Scheune umgebaut, Neueinbau Pferdeboxen. Der Verkehrswert der Liegenschaft sei wohl nach dem Umbau deutlich höher als der ursprüngliche Kaufpreis.

 

2.3  Dazu ist von den Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

 

 

 

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1.1  Rekurs (betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) sind form- und fristgerecht erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist zur Beurteilung zuständig (§ 160 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11; Art. 140 ff. des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11; § 4 der kantonalen Vollzugsverordnung zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, BGS 613.31). Die Rekurrenten sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert. Auf Rekurs und Beschwerde ist somit einzutreten.

 

1.2  Die Rekurrenten haben sinngemäss um einen Augenschein ersucht. Das Steuergericht ist indessen aufgrund der eingereichten Unterlagen und Angaben hinreichend dokumentiert, so dass auf eine Begehung vor Ort verzichtet werden kann.

 

1.3  In Bezug auf den Streitgegenstand stimmen die Regelungen des kantonalen Steuergesetzes und jene des Gesetzes über die direkte Bundessteuer überein, so dass es sich rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln.

 

 

2.    Gemäss § 39 Abs. 3 StG und Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften des Privatvermögens die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der Verwaltung abgezogen werden, ferner Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmass-nahmen an bestehenden Bauten gemäss Regelung durch des Eidg. Finanzdepartements.

 

2.1  Dabei sind Unterhaltskosten nach herrschender Lehre (statt vieler: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind, wie beispielsweise Reparaturen und Renovationen. Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstücks sicherstellen). Nach § 2 Abs. 1 der kantonalen Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16) sind Unterhaltskosten Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für jährliche oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen, soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt.

 

       Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden hingegen wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserung (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 und Art. 34 lit. d DBG), also grundsätzlich diejenigen Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen.

 

2.2  Abziehbar sind insbesondere Instandstellungsarbeiten neu erworbener Liegenschaften gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG und § 39 Abs. 3 lit. a StG. In der Lehre wird dazu überzeugend argumentiert, dass es sich bei Instandstellungskosten um Kosten handle, welche den Wert der Liegenschaft im Vergleich zum Zeitpunkt des Erwerbs durchaus vermehren (Zwahlen/Lissi in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, N 15a zu Art. 32 DBG). Anstelle der früher geltenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise geht es neu um eine objektiv-technische Betrachtung der Instandstellungsarbeiten: Diese dürfen lediglich dazu dienen, einem Gebäude den zeitgemässen Komfort wiederzugeben, den es ursprünglich besessen, durch die Abnutzung, den technischen Fortschritt und die Veränderungen der Lebensgewohnheiten jedoch verloren hatte (vgl. Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7 E. 4.3). Nicht erfasst sind Kosten, welche einen Mehrwert gegenüber dem ursprünglichen Zustand entstehen lassen.

 

2.3  In diesem Sinne hat das Bundesgericht festgehalten, dass eine Totalsanierung, die praktisch einem Neubau gleichkommt, aus steuerlicher Sicht eine Herstellung darstellt, weshalb die damit verbundenen Kosten einkommenssteuerlich nicht absetzbar sind (Urteile 2C_153/2014 vom 4. September 2014, E. 2.2; 2C_286/2014 und 2C_287/2014 vom 23. Februar 2015, E. 3.4 f.; 2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012, E. 2.1 sowie 2C_63/2010 vom 6. Juli 2010 E. 2.1, in: StR 65/2010 S. 864; je mit Hinweisen).  Ob eine Totalsanierung vorliegt oder nicht, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Zu den relevanten Indizien gehören neben dem Umfang der Arbeiten und der objektiven Wertvermehrung unter anderem Nutzungsänderungen, eine allfällige Vernachlässigung der Liegenschaft, die Höhe der Investitionskosten, das Einreissen von Fassaden sowie das Aushöhlen der Baute (vgl. zum Ganzen Urteil des Steuergerichts SGSTA.2021.42; BST.2021.36 vom 7. Juni 2022, zur Publ. vorgesehen unter gerichtsentscheide.so.ch).

 

 

3.1  Im konkreten Fall haben die Rekurrenten im Jahr … ein Bauernhaus gekauft in X, GB Nr. 001, W-strasse …; der Kaufpreis betrug CHF 325'000 (Meldung Liegenschaftenreingewinn vom …). In der Folge wurden nur im Jahr 2007 der Betrag von CHF 420 und in den Jahren 2012-2014 die Beträge von CHF 1'000 bzw. CHF 2'000 als minimale Mietzinseinnahmen steuerlich deklariert (Liegenschaftenformulare 2007, 2012-2014). Das Bauernhaus stand somit meistens leer. Trotzdem fielen anhand der Unterlagen und Angaben fast immer jährliche Unterhaltskosten von CHF 20'000-30'000 an (Liegenschaftenformulare). Im Jahr 2018 wurde sodann ein Baugesuch für einen grösseren Umbau eingereicht bzw. einen Ausbau des Bauernhauses (vgl. Bauausschreibung). Aus einem Einfamilienhaus mit Scheune wurde gemäss Katasterschätzung ein Mehrfamilienhaus; die Katasterschätzung stieg dabei von CHF 104'000 auf CHF 203'800 (Katasterschätzungen 2018-2021). Die Raumeinheiten (RE) stiegen von 8.25 bzw. 1 Wohnung auf 7.25 und 4.5, mithin 2 Wohnungen (Katasterschätzungsprotokolle). Auch die Gebäudeversicherung errechnete einen Mehrwert von CHF 146'183 (Meldung SGV vom …). Deklariert wurden des Weiteren im Jahr 2019 strittige Umbaukosten von CHF 97'295 und im Jahr 2020 solche Kosten von CHF 185'044 (Liegenschaftenformular 2020). Diese Kosten sind von der VB nicht akzeptiert worden wegen der ihrer Ansicht nach vorgenommenen Totalsanierung (vgl. auch Einsprache gegen Veranlagung 2020). Die Rekurrenten halten dagegen vor allem fest, dass es immer 2 Wohnungen gegeben habe. Im Jahr 2019 sei die erste und im Jahr 2020 die zweite Wohnung saniert worden. Es seien dabei keine Wände verändert worden. Lediglich der Zugang zur zweiten Wohnung sei mit einer Treppe erleichtert worden. Böden, Wände und Radiatoren seien gleichgeblieben.

 

3.2  Aus den erwähnten Akten ergibt sich, dass die Liegenschaft über viele Jahre leer stand und offenbar auch kaum bewohnbar war; die Katasterschatzung 2012 spricht denn im Obergeschoss von einem teilweisen Rohbau (Schätzungsprotokoll). Auch wenn es gewisse Anzeichen für zwei Wohnungen gab aufgrund der zwei Küchen, wurde offenbar die Liegenschaft immer nur als eine nutzbare Wohnung angesehen. Erst der Umbau, der Ausbau des Dachs und der neue Zugang mit der Treppe ermöglichten die Nutzung zweier einzelner Wohnungen; das kann den Katasterschätzungen klar entnommen werden (Schätzungsprotokolle). Der Wohnraum wurde deutlich erweitert von wie gesehen 8.25 RE auf 11.75 RE (7.25 und 4.5). Dabei wurde insbesondere das Dachgeschoss komplett ausgebaut. Neu gibt es auch drei Pferdeboxen. Selbst wenn die Nutzung des Gebäudes nicht komplett geändert wurde, ermöglichte erst der Neubau die effektive Nutzung der zweiten Wohnung. Damit muss hier von einer Totalsanierung gesprochen werden. Die Rechtsmittel sind nach dem Ausgeführten unbegründet.  

 

3.3  Aus all den genannten Indizien zusammengenommen ist hier somit auf einen wirtschaftlichen Neubau zu schliessen. Die dafür investierten Kosten stellen entsprechend gesamthaft steuersystematisch Anlagekosten (bzw. wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen) dar, welche nicht zum Abzug zuzulassen sind aufgrund der durchaus bestreitbaren, aber nach wie vor massgeblichen Bundesgerichtspraxis (vgl. oben, E. 2.3, Urteil 2C_286/2014 und 2C_287/2014 vom 23. Februar 2015).

 

Nach dem Ausgeführten sind Rekurs und Beschwerde abzuweisen.

 

 

4.    Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 2'070 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 1'000, Zuschlag: CHF 1'070).

 

 

 

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Demnach wird erkannt:

1.    Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.

2.    Die Gerichtskosten von CHF 2'070 werden den Rekurrenten/Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                   Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                W. Hatzinger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittel:   Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

 

 

 

 

 

 

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen (mit Steuerakten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Gemeindesteuerregisterführer von

- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern

 

 

 

 

 

Expediert am: