Zürich Verwaltungsgericht 05.11.2003 VB.2003.00254

I. Die Baubehörde der Gemeinde X bewilligte A am 25. Februar 2003 die Erstellung eines Anbaus an das Einfamilienhaus Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 an der L-Strasse. Das Gebäude ist auf der nordwestlichen Längsseite mit einem gleich gestalteten Wohnhaus von C und D auf Kat.-Nr. 3 zusammengebaut. Der als Wintergarten mit Cheminée konzipierte eingeschossige Anbau mit einem Grundriss von 5,50 m x 1,85 m soll an einen Gebäuderücksprung anschliessen. Die Rückseite des Anbaus liegt auf der gleichen Flucht wie die anschliessende Fassade des Wohnhauses von C und D; die dem Garten und dem M-Bach zugewandte Vorderseite springt demnach um 1,85 m gegenüber dem Nachbarhaus vor. Letzteres weist dort einen ebenfalls etwa 5,50 m langen Gebäuderücksprung auf, wobei dieser durch eine auf die gemeinsame Grundstücksgrenze gestellte Flügelmauer von der Liegenschaft A abgetrennt ist. Aufgrund dieser baulichen Verhältnisse kann der projektierte Wintergarten bis auf einige Aussparungen in der Flügelmauer vom Grenznachbarn nicht eingesehen werden. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 30. Januar 1997 (BZO) liegt das Baugrundstück in der Wohnzone Q. Laut Ziffer 5.1.1 BZO beträgt der (kleine) Grundabstand in dieser Zone 5 m. Wird an ein bestehendes Gebäude angebaut oder stimmt der Nachbar schriftlich zu, ist nach Ziffer 9.3.2 BZO der Grenzbau zulässig.

II. Einen von C und D gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III am 2. Juli 2003 gut und hob den angefochtenen Beschluss mit folgender Begründung auf:

Vollständig umwandete und von den Wohnräumen direkt zugängliche Wintergärten seien nach ständiger Praxis als Teil des Hauptgebäudes zu betrachten und deshalb hinsichtlich der Abstände nicht privilegiert. Somit habe der streitbetroffene Anbau die Grenzabstände für Hauptgebäude einzuhalten, sofern nicht der Grenzbau erlaubt sei oder der Nachbar ein Näherbaurecht eingeräumt habe. Weil hier weder eine Näherbaurechtsvereinbarung vorliege noch der projektierte Anbau an ein benachbartes Gebäude anschliesse, müsse der geplante Anbau den gesetzlichen Grenzabstand wahren. Daran ändere der Umstand nichts, dass der Wintergarten an die auf die Grenze gestellte Flügelmauer angefügt werden solle. Für die Frage der Abstandswidrigkeit komme es nicht darauf an, ob der Neubau die bestehende Mauer vertikal überstelle oder nicht. Entgegen der Annahme der Baubehörde trete der Wintergarten für die Rekurrenten durchaus in Erscheinung. Aus dem Bauplan vom 18. Februar 2003 gehe nämlich hervor, dass der Anbau die Mauerkrone um einige cm
überrage.

III. Mit Beschwerde vom 28. Juli 2003 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung vom 25. Februar 2003 wiederherzustellen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangte er die Durchführung eines Augenscheins. Schliesslich beanspruchte er eine Parteientschädigung.

In ihrer Vernehmlassung vom 21. August 2003 schloss die Baurekurskommission III auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner beantragten am 16. September 2003 – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde der Gemeinde X liess nichts von sich hören.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen zurückgekommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Nach unwidersprochen gebliebener und zutreffender Auffassung der Baurekurskommission sind die Grenznachbarn C und D nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert, sich gegen das Projekt auf dem Rechtsmittelweg zu wehren. Desgleichen ist die Befugnis der vor der Rekurskommission unterlegenen Bauherrschaft ausgewiesen, vor Verwaltungsgericht den Bestand der Baubewilligung zu verteidigen.

2. Einziges Prozessthema bildet die Frage, ob die Rekurskommission den projektierten Anbau zu Recht als grenzabstandswidrig beurteilt und die Baubewilligung aus diesem Grund aufgehoben hat. Diese Frage lässt sich aufgrund der Pläne zumeist schlüssig beurteilen. Obwohl die Baugesuchspläne im vorliegenden Fall nicht fachgerecht erstellt worden sind (vgl. hierzu §§ 3 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997), geht der Sachverhalt dennoch hinreichend deutlich aus diesen Unterlagen sowie aus den im Rekursverfahren eingereichten Fotografien hervor. Die Baurekurskommission hat daher auf einen Augenschein verzichten dürfen. Gleiches gilt für das Verwaltungsgericht, dem übrigens von beiden Parteien weiteres Bildmaterial eingereicht worden ist.

3. Unter dem Titel "Grenzabstände von Nachbargrundstücken" bestimmt das Planungs- und Baugesetz:

"§ 269. Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften.

§ 270. Alle andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.

Der Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ...

Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden."

Gebäude sind laut § 286 PBG grundsätzlich in offener Überbauung zu erstellen, soweit nicht die allgemeine oder besondere Nutzungsplanung die geschlossene Bauweise vorschreibt oder erlaubt. Der zulässige Grenzbau setzt nach § 287 lit. a PBG voraus, dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände eintritt.

Gemäss Ziffer 5.1.1 BZO beträgt der kleine Grundabstand (worunter der minimal erforderliche kommunale Grenzabstand ohne Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag zu verstehen ist [Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Wädenswil 2000, S. 309]) in der hier massgebenden Zone W 1.3 (wie in allen anderen Bauzonen) 5 m; der grosse Grundabstand beläuft sich auf 10 m. Der grosse Abstand gilt kraft Ziffer 9.1.1 BZO für die Hauptwohnseite, der kleine für die übrigen Gebäudeseiten. Der Grenzbau ist nach Ziffer 9.3.2 BZO zulässig, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird oder der Nachbar schriftlich zustimmt.

a) Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, dass der Wintergarten richtig betrachtet an das Wohnhaus von C und D anschliesse und kraft Ziffer 9.3.2 BZO als Grenzbau bewilligungsfähig sei. Zwar weise das Nachbarhaus nach dem Katasterplan einen Rücksprung auf, der bis zur gemeinsamen Grenze reiche, und bilde die Flügelmauer nicht die Grenzfassade des nachbarlichen Hauptgebäudes. Wie die Fotodokumentation belege, bestehe beim Wohnhaus von C und D jedoch kein derartiger Rücksprung. Schon nach den Projektplänen, zumindest in der Ansicht Südost, könne dieses Nachbarhaus als zweigeschossiger Grenzbau gewürdigt werden. Dessen Dach setze auf der ganzen Breite der Grenzmauer an und sei nicht zurückversetzt. Der Grundrissplan zeige, dass der Wintergarten an das Hauptgebäude von C und D angebaut werde. Zwar befinde sich in dessen Erdgeschoss ein Rücksprung, doch sei dieser als Sitzplatz ausgestaltet, der auf der ganzen Länge von einem Balkon überdacht werde. Der Balkon wiederum liege vollständig unter dem vorspringenden Dach des Hauptgebäudes. Demnach stelle die von der Baubehörde als Flügelmauer bezeichnete Wand im Bereich des vorgesehenen Wintergartens eine Grenzmauer dar, die sich – bis auf eine Aussparung unter dem Balkonansatz – auf der ganzen Breite des Balkons bis zum Dach hinaufziehe. Weil der Balkon mehr als einen Drittel der Fassadenlänge in Anspruch nehme, könne er gemäss § 260 Abs. 3 PBG nicht mehr als einzelner Gebäudevorsprung bezeichnet werden. Vielmehr komme ihm eine so grosse Bedeutung zu, dass er zur Hauptfassade selbst werde. Sodann habe der überdachte und auf drei Seiten vor atmosphärischen Einflüssen geschützte Sitzplatz aufgrund von § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) Gebäudequalität. So gesehen springe der projektierte Wintergarten nicht vor, sondern er verlängere die Fassade des Nachbarhauses, weshalb sich eine Zustimmung des Nachbarn aufgrund von Ziffer 9.3.2 BZO erübrige. Zu prüfen bleibe höchstens die Frage, ob mit dem Wintergarten die Aussparung in der Grenzmauer teilweise zugebaut werden dürfe. Wie die Fotodokumentation belege, verlaufe das Gebäudeprofil der Grenzfassade des Hauses von C und D von der vorderen Kante des 1. Obergeschosses senkrecht auf das gewachsene Terrain hinunter. Die Aussparung beanspruche nur knapp 10 % der Mauer und sei damit von untergeordneter Bedeutung. Soweit – wie hier – keine abweichende privatrechtliche Regelung und kein Recht auf Fortbestand der Öffnung bestehe, dürfe der Nachbar diese laut § 289 Abs. 2 PBG verbauen. Mithin stehe auch die Aussparung in der Brandmauer dem Wintergarten nicht im Wege. – In ihrer Beschwerdeantwort unterstützen die Beschwerdegegner im Ergebnis die Argumentation der Baurekurskommission.

b) Die Beschwerdegegner haben dem umstrittenen Vorhaben nicht zugestimmt. Der Beschwerdeführer widerspricht der Vorinstanz nicht, die den abgeschlossenen und vom Wohnzimmer aus direkt zugänglichen Wintergarten im Einklang mit der Praxis (BEZ 1988 Nr. 26) als Teil des Hauptgebäudes und nicht als Besonderes Gebäude gewürdigt hat. Für eine andere Betrachtungsweise besteht kein Anlass; denn zumindest beheizte Wintergärten sind funktional nicht als eigenständiges Gebäude, sondern als Erweiterung des Wohnhauses aufzufassen. Somit kann der Wintergarten kraft Ziffer 9.3.2 BZO nur dann auf die Grenze gestellt werden, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird. Für die Qualifikation des Nachbarhauses von C und D als Grenzbau kommt es auf den Fassadenverlauf an der Grenze an (BEZ 1999 Nr. 38). Neben Dachvorsprüngen sind auch Balkone nicht fassadenbildend (Fritzsche/Bösch, S. 346). Aus der Erleichterung für einzelne Vorsprünge, die gemäss § 260 Abs. 3 PBG höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen dürfen, lässt sich für die vorliegend zu beurteilende Frage der Zustimmungspflicht zu einem Grenzbau nichts ableiten. Die Fassade des Wohnhauses von C und D verläuft gegenüber jener der Liegenschaft A entlang der rückwärtigen Wand des projektierten Wintergartens. Der Rekurskommission ist darin beizupflichten, dass die auf die Grenze gestellte Flügelmauer auf der Liegenschaft von C und D keine Gebäudefassade darstellt; denn auf ihrer Rückseite schliesst sich im Erdgeschoss nicht umbauter Raum, sondern ein Sitzplatz an. Das Gesagte gilt ungeachtet dessen, ob die Mauer den Anforderungen an eine Brandmauer gemäss §§ 28 ff. der Verordnung über den baulichen Brandschutz vom 18. August 1993 genügt oder ob dies – wie die Beschwerdegegner zu Recht einwenden – nicht zutrifft. Demnach kommt es auf das genaue Ausmass der Aussparung in der Mauer nicht an. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers lässt sich schliesslich nicht sagen, dass der anstossende Sitzplatz der Liegenschaft von C und D wegen seiner Umwandung auf drei Seiten als Bestandteil des Hauptgebäudes zu gelten habe. Zwar wäre dem überdachten und auf drei Seiten abgeschlossenen Sitzplatz isoliert betrachtet gemäss § 2 ABauV Gebäudequalität zuzuerkennen (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 291). Diese bei einer selbständigen Baute zum Schutz des Nachbarn zutreffende Würdigung lässt sich jedoch nicht auf überdachte Bereiche eines bestehenden Gebäudes ausdehnen; vielmehr sind solche als Gebäudevor- oder -rücksprünge aufzufassen. Ebenso wenig rechtfertigt der im Obergeschoss vorspringende Balkon eine andere Sichtweise mit Bezug auf das Erdgeschoss (vgl. BEZ 1999 Nr. 38). Sind nach dem Gesagten die Voraussetzungen für einen zustimmungsfreien Grenzbau nicht erfüllt, kann der Beschwerdeführer auch aus § 289 Abs. 2 PBG betreffend Verbauung einer Öffnung in Grenzfassaden nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

4. Anzumerken bleibt, dass das Baugesuch keine Ausnützungsberechnung enthält und die Baubewilligung vom 25. Februar 2003 sich hierzu nicht ausspricht. Weil auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 gemäss §§ 258 f. PBG ein oberirdisch umbauter Raum von (604 m² x 1,3 m³/m² =) 785,2 m³ realisiert werden kann und das bestehende Wohnhaus mit einem Grundriss von maximal 10,90 m x 15,00 m dieses Mass konsumieren könnte, hätte dem Baugesuch eine Berechnung beiliegen müssen, welche die Baubehörde zu überprüfen gehabt hätte.

5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), und es muss ihm eine Parteientschädigung versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG). Weil der Baugesuchsteller vor Verwaltungsgericht keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte ins Feld geführt hat, war die Beantwortung des Rechtsmittels für den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner objektiv nicht mit einem grossen Aufwand verbunden. Daher steht auch ihm keine Parteientschädigung zu.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5. …