Zürich Verwaltungsgericht 03.11.2010 VB.2010.00334

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2010.00334

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. November 2010

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Robert Wolf (Vorsitz), Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Ersatzrichter Martin Bertschi, Gerichtssekretärin Corina Schuppli.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,
 

2.    B, vertreten durch A,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C AG,
 

2.    Bauausschuss der Stadt Winterthur, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Am 13. April 2005 erteilte der Bauausschuss der Stadt Winterthur der C AG die Baubewilligung Nr. 01 für die Überbauung E-Areal auf den Grundstücken F-Strasse Nrn. 02, 03, 04, 05–06 und G-Strasse Nrn. 07–08 (Kat.-Nrn. 09, 10, 11, 12, 13 und 14). Das Projekt umfasste auch den Umbau des ehemaligen Silos an der F-Strasse 06 zu einem Wohngebäude (Haus E; heutige Kat.-Nr. 15). Der Stadtrat genehmigte die Bewilligung am 20. April 2005. Das Baupolizeiamt der Stadt Winterthur bewilligte am 24. Oktober 2007 (Baubewilligung Nr. 16) und am 6. November 2008 (Nr. 17) im Anzeigeverfahren nach § 325 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und §§ 13 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sowie am 11. November 2009 mit einer Anzeigebewilligung im Audienzverfahren Projektänderungen zur bewilligten Überbauung E-Areal, welche Anpassungen beim ehemaligen Silo betrafen.

Am 26. November 2009 stellte A einen Antrag um Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November 2008 sowie der Audienzbewilligung vom 11. November 2009. Im Wesentlichen begründete er das Gesuch damit, dass seine Interessen durch unzulässige Dachaufbauten und Terrassennutzungen auf dem ehemaligen Silo beeinträchtigt würden. Mit Verfügung vom 2. Dezember 2009 entsprach der Bauinspektor der Stadt Winterthur dem Gesuch und eröffnete A nachträglich die erwähnten Bewilligungen.

II.  

Mit Gesuch vom 5. Dezember 2009, versandt am 7. Dezember 2009, ersuchten A und B den Bauausschuss der Stadt Winterthur um Wiederherstellung der Frist von § 315 Abs. 1 PBG zur Zustellung des baurechtlichen Entscheids vom 13./20. April 2005 und eventualiter die Baurekurskommission IV um Wiederherstellung der Rekursfrist. Mit Rekurs vom 19. Dezem­ber 2009, versandt am 21. Dezember 2009, beantragten A und B der Baurekurskommission IV im Wesentlichen, die Baubewilligungen vom 13./20. April 2005, vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November 2008 sowie die Audienz­bewilligung vom 11. November 2009 seien bezüglich der strittigen Dachaufbauten aufzu­heben und die bereits erstellten widerrechtlichen Dachaufbauten seien zu entfernen. Zudem seien verschiedene Nebenbestimmungen anzuordnen. Eventualiter sei der mit der Stamm-Baubewilligung vom 13./20. April 2005 bewilligte Zustand herzustellen.

Mit Präsidialverfügungen der Baurekurskommission vom 15. Dezember 2009 und 6. Januar 2010 wurde die aufschiebende Wirkung auf die strittigen Dachaufbauten beschränkt. Mit Entscheid vom 3. Juni 2010 trat die Baurekurskommission IV auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs nicht ein. Sie begründete dies mit der Verspätung der Eingaben; in einer Eventualbegründung führte sie aus, dass das Fristwiederherstellungsgesuch jedenfalls infolge qualifizierter Nachlässigkeit abgewiesen werden müsste, weil die Gesuchsteller versäumt hätten, ihre Rechte im Baubewilligungsverfahren zu wahren. Die Projektänderungen seien zu Recht im Anzeigeverfahren bewilligt worden.

III.  

Gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV erhoben A und B am 25. Juni 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der angefochtene Nichteintretensentscheid sei aufzuheben und die Sache zur materiellen Beurteilung an die Baurekurskommission IV zurückzuweisen, unter Kostenfolgen zulasten der C AG und der Stadt Winterthur. Eventualiter seien die angefochtenen Bewilligungen bezüglich der strittigen Dachaufbauten aufzuheben und die bereits erstellten Aufbauten zu entfernen, die Dachöffnungen zu schliessen und die Dächer zu begrünen. Subeventuell seien die Bewilligungen vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November 2009 aufzuheben.

Die C AG (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 6. Juli 2010 in der Sache Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten werden könne, und eventualiter Verzicht auf die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands im Sinn von § 341 PBG, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Stadt Winterthur (Beschwerdegegnerin 2) beantragte in der Beschwerdeantwort vom 3. August 2010 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Baurekurskommission IV beantragte in ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde.

In der Beschwerdeantwort ersuchte die C AG um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde, wozu A und B am 23. Juli 2010 ablehnend Stellung nahmen. Mit Präsidialverfügung vom 27. Juli 2010 wurde das Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Mit Schreiben vom 16. August 2010 beantragten A und B die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels, worauf ihnen mit Präsidialverfügung vom 17. August 2010 Frist zur Replik angesetzt wurde. In der Replik und den Dupliken hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen Nichteintretensentscheid. Ist die Vorinstanz auf einen Rekurs nicht eingetreten, weil sie eine Prozessvoraussetzung nicht als erfüllt erachtete, so sind die formell unterlegenen Rekurrenten unabhängig davon, ob dies zu Recht geschehen sei, zur Beschwerde legitimiert (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98). Die Beschwerdeführer sind Adressaten des angefochtenen Entscheids, und die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten.

1.2 Die Beschwerdegegnerin 1 beantragt eine dringliche Behandlung des vorliegenden Falls. Einer schnelleren Erledigung stand ein grundrechtlicher Anspruch entgegen, nämlich das Replikrecht, das sich aus dem Anspruch auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6 Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) bzw. auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ergibt (vgl. BGE 133 I 100; 133 I 98).

2.  

2.1 Wird die Zustellung des baurechtlichen Entscheids für eine Drittperson verlangt, so ist das Rekursrecht der vertretenen Person nur gewahrt, wenn das Vertretungsverhältnis bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren zum Ausdruck kommt. Auf gesetzliche Vertretungs­ver­hältnisse muss allerdings nicht hingewiesen werden (RB 1993 Nr. 53 = ZBl 95/1994 S. 184; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 20-55 f.). Der Beschwerdeführer 1 hat das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide über die Projektänderungen nur im eigenen Namen gestellt. Er lebt gemäss dem von der Beschwerdegegnerin 1 im Rekursverfahren eingereichten Lebenslauf in eingetragener Partnerschaft und bezeichnet den Beschwerdeführer 2 in der Beschwerdeschrift als "familienrechtlich verbundenen Mitbewohner". Sollte es sich beim Beschwerdeführer 2 um seinen eingetragenen Partner handeln, bestünde ein gesetzliches Vertretungsverhältnis (Art. 15 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004), womit das Zustellungsbegehren auch für den Beschwerdeführer 2 gültig gestellt worden wäre.

Die Frage kann hier offengelassen werden, weil das Gesuch um Wiederherstellung der Fristen für die Rechtsvorkehren gegen die Bewilligung vom 13./20. April 2005 auch im Namen des Beschwerdeführers 2 mit dessen gültiger Vollmacht erfolgte (was für sämtliche weiteren Prozesshandlungen ebenso gilt). Dieses Gesuch kann hier als Äquivalent eines Zustellungsbegehrens gelten. Die späteren Bewilligungen wurden als unselbständige Projektänderungsbewilligungen zu dieser Bewilligung erteilt und gelten daher als mit angefochten (RB 2006 Nr. 73 E. 4.2.2). Dass im Zustellungsbegehren nicht auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen wurde, wirkt sich demnach nicht auf das Rekursrecht des Beschwerdeführers 2 aus.

2.2 Die Vorinstanz trat auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs nicht ein, weil diese verspätet erhoben worden seien. Nach eigenen Angaben hätten die jetzigen Beschwerdeführer mit der Planeinsicht vom 24. November 2009 hinreichende Kenntnis von den strittigen Dachaufbauten und der Terrassennutzung erhalten, weshalb die zehntägige Wiederherstellungsfrist am Freitag, dem 4. Dezember 2009, geendet habe. Das Fristwiederherstellungsgesuch sei jedoch erst am 7. Dezember 2009 versandt worden. Der Rekurs vom 21. Dezember 2009 sei verspätet, weil die Beschwerdeführer die Wahrung ihrer Rechte im Baubewilligungsverfahren versäumt und auch die Wiederherstellungsfrist verpasst hätten. Die Beschwerdeführer wenden dagegen sinngemäss ein, dass die Baubewilligungen ihnen gegenüber wegen qualifiziert fehlerhafter Aussteckung bzw. unzulässiger Anwendung des Anzeigeverfahrens nie Rechtskraft erlangt hätten. Die Rekurse seien rechtzeitig innerhalb der Rekursfrist von 30 Tagen erhoben worden, nachdem ihnen die Baubewilligungen zugestellt worden seien; dem Gesuch um Fristwiederherstellung, das im Übrigen wohl fristgemäss eingereicht worden sei, komme keine Bedeutung zu.

2.3 Wer im baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1 PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungsfrist beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation oder die Aussteckung dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass Dritte auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen können und dadurch abgehalten werden, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 2.1, www.vgrzh.ch; Fritzsche/Bösch, S. 20-53; vgl. auch François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 281 ff., 303). Gleiches gilt, wenn die Baubewilligung zu Unrecht ohne Veröffentlichung und Aussteckung im Anzeigeverfahren erfolgte und die Dritten erst durch die Erstellung der Baute von der Sache erfahren (VGr, 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144). In diesen Fällen ist der Entscheid aufgrund des Eröffnungsfehlers für die betreffenden Dritten nicht in Rechtskraft erwachsen. Nach Treu und Glauben dürfen die Dritten mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche jedoch nicht beliebig zuwarten; sobald sie vom Bauvorhaben wissen, haben sie sich um die nachträgliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen (VGr, 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144; Ruckstuhl, S. 301).

2.4 Das Fristwiederherstellungsgesuch gestattet, eine versäumte Frist wieder herzustellen, sofern das Versäumnis nicht auf grobe Nachlässigkeit zurückgeht (§ 12 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; Kölz/Boss­hart/Röhl, § 12 N. 14). Liegt der geltend gemachte Grund für die Untätigkeit jedoch in einem Mangel der Eröffnung des anzufechtenden Entscheids und hat die Frist daher gar nicht zu laufen begonnen, erübrigt sich ein Wiederherstellungsgesuch; es kann direkt die fragliche Rechtsvorkehr ergriffen werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 18), im vorliegenden Fall das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide nach § 315 Abs. 1 PBG, und anschliessend der Rekurs. Immerhin dürfte es nach Treu und Glauben den Betreffenden in der Regel nicht zum Nachteil gereichen, wenn sie stattdessen ein Fristwiederherstellungsgesuch einreichen (vgl. als Beispiel VGr, 25. August 1994, BEZ 1994 Nr. 26).

2.5 Soweit die Beschwerdeführer ihre frühere Untätigkeit auf Eröffnungsmängel der Baubewilligungen zurückführen, war demnach das Fristwiederherstellungsgesuch in der Tat nicht nötig. Ihre Angaben, dass sie die strittigen Dachaufbauten erstmals am 22. November 2009 bemerkten und auch keine Möglichkeit hatten, sie früher zu bemerken, erscheinen glaubhaft und werden auch von den Beschwerdegegnerinnen nicht infrage gestellt. So wurde die Bewilligung für die Dachaufbauten in ihrer aktuellen Form erst am 11. Novem­ber 2009 erteilt und waren die Arbeiten an den Aufbauten noch im Gang, als die Beschwerde­führer tätig wurden. Unter dem Vorbehalt, dass tatsächlich ein massgeblicher Eröffnungs­mangel vorliegt, erfolgten das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 26. Novem­ber 2009 und in der Folge der Rekurs vom 21. Dezember 2009 somit rechtzeitig, d.h. innerhalb der 20-tägigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG bzw. der 30-tägigen Rekursfrist von § 22 VRG. Auch mit Bezug auf die Bewilligung vom 13./20. April 2005 haben die Beschwerdeführer rechtzeitig reagiert. Diese ist zwar Gegenstand nicht des Zustellungsgesuchs, sondern des Fristwiederherstellungsgesuchs; dieses wurde jedoch ebenfalls innerhalb der 20-tägigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG gestellt.

2.6 Die Beschwerdeführer begründeten das Fristwiederherstellungsgesuch allerdings nicht nur mit Eröffnungsmängeln der Baubewilligung vom 13./20. April 2005, sondern auch damit, dass sie durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 1 von der Wahrung ihrer Rechte abgehalten worden seien. Soweit damit eine selbständige, von den angeblichen Eröffnungsmängeln unabhängige Begründung für die frühere Untätigkeit der Beschwerdeführer vorgebracht werden sollte, wäre das Fristwiederherstellungsgesuch das einschlägige Rechtsmittel gewesen. In diesem Zusammenhang ist nun allerdings festzuhalten, dass die Beschwerdeführer verspätet um die Fristwiederherstellung ersucht haben: Nach § 12 Abs. 2 VRG muss das Gesuch innerhalb von zehn Tagen nach Wegfall des Grundes, der die Einhaltung der Frist verhindert hat, eingereicht werden. Es kann hier offenbleiben, ob die Frist mit dem erstmaligen Erkennen der fraglichen Dachaufbauten zu laufen begann oder erst mit dem Wissen um die Baubewilligung, das der Beschwerdeführer 1 gemäss den Angaben im Gesuch am 24. November 2009 erwarb; mit dem Gesuch, das am 7. Dezember 2009 der Post übergeben wurde, wurde sie jedenfalls nicht eingehalten.

3.  

Zu prüfen ist demnach, ob die Frist von § 315 Abs. 1 PBG für die Beschwerdeführer wegen fehlerhafter Eröffnung der Baubewilligungen nicht ausgelöst wurde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sind damit nicht die Grundsätze zur Beurteilung von Fristwiederherstellungsgründen anwendbar; namentlich liegt keine Ermessensfrage vor.

Was die Bewilligung vom 13./20. April 2005 betrifft, berufen sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen darauf, dass die strittigen Dachaufbauten auf dem ehe­ma­ligen Silo während der Auflagefrist nicht ausgesteckt wurden.

3.1 Nach § 311 Abs. 1 PBG sind darstellbare Vorhaben vor der öffentlichen Bekanntmachung auszustecken, Grenzveränderungen ausgenommen. Ob Vorhaben darstellbar sind, entscheidet sich nicht nach dem Aufwand, sondern nach der technischen Machbarkeit und Darstellungskraft einer allfälligen Aussteckung (Fritzsche/Bösch, S. 20-50, auch zum Folgenden). Das Baugespann soll zusammen mit der öffentlichen Bekanntmachung ermöglichen, dass diejenigen, die durch ein bestimmtes Bauvorhaben in ihren Interessen beeinträchtigt werden könnten, sich über das Projekt genauer orientieren können, um allfällige Einwirkungen auf die Umgebung beurteilen und nötigenfalls Einwendungen gegen das Projekt vorbringen zu können. Es muss nicht jeder einzelne Gebäude- bzw. Bauteil dargestellt werden; über die genaue Gestalt haben sich die Betroffenen anhand der öffentlich aufliegenden Pläne zu orientieren, die in erster Linie massgebend sind (RB 2000 Nr. 105, 1984 Nr. 117 = ZBl 86/1985 S. 122 = BEZ 1984 Nr. 33; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 283). Allerdings dürfen sich Betroffene darauf verlassen, dass die wesentlichen, gegen aussen in Erscheinung tretenden Gebäudeteile durch das Baugespann dargestellt werden. Sind in ihrem Interessenbereich keine Profile aufgestellt, müssen sie dort nicht mit Hochbauten rechnen und brauchen sie daher keine Einsicht in die Pläne zu nehmen (RB 1984 Nr. 117). Anders als bei Neubauten sind Dachaufbauten bei Umbauten grundsätzlich auszustecken (Fritzsche/Bösch, S. 20-50). Vorbehalten bleiben Dachaufbauten von untergeordneter Bedeutung, wenn sie keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter berühren, sodass das Anzeigeverfahren nach §§ 13 ff. BVV angewandt werden kann (vgl. besonders § 14 lit. c und d BVV).

3.2 Die Beschwerdeführer offerieren für ihre Behauptung, die Dachaufbauten seien nicht ausgesteckt worden, den Zeugenbeweis. Die Beschwerdegegnerin 1 bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführer nicht substanziiert. Die Beschwerdegegnerin 2 führt (in der Rekursvernehmlassung) aus, es lasse sich nicht mehr eruieren, ob eine Aussteckung erfolgt sei. Die Vorinstanz liess die Frage offen.

3.3 Die Vorinstanz scheint davon auszugehen, dass eine Aussteckung ohnehin nicht gefordert war, weil es nicht der Darstellung von Details bedurft habe, um das ausserordentlich umfangreiche Bauvorhaben zu kommunizieren. Bei der Frage, ob und wie im Rahmen der Überbauung das auffällige ehemalige Silo verändert würde, das die angrenzenden Neubauten um mehrere Stockwerke überragt, handelte es sich allerdings nicht um ein Detail (vgl. auch hinten E. 4.3.2 f.). Allein mit der Grösse des gesamten Bauvorhabens kann ein Verzicht auf relevante Teile der Aussteckung nicht begründet werden. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Profilierung der fraglichen Dachaufbauten technische Probleme gestellt hätte. Wenn keine Aussteckung stattfand, so stellte dies demnach einen Mangel des Bauverfahrens dar. Zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführer hieraus etwas zu ihren Gunsten ableiten könnten.

3.4 Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, dass sie mangels Aussteckungen in ihrem Interessenbereich dort nicht mit Umbauten rechnen mussten, weshalb sie auch keine Einsicht in die Pläne zu nehmen brauchten (vgl. RB 1984 Nr. 117).

3.4.1 Vorauszuschicken ist, dass der Beschwerdeführer 1 als rechtskundig zu gelten hat, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht bemerkt. Entsprechend sind strengere Anforderungen an die zu erfüllenden Sorgfaltspflichten zu stellen.

3.4.2 Massgebend sind die gesamten Umstände der Publikation und Aussteckung des Bauvorhabens. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich (Nr. 38, 17. Sep­tem­ber 2004) lautete wie folgt: "Teilabbruch/Umbau/Umnutzung bestehender Brauereigebäude, Neubau Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeanteil (total 203 Wohnungen), Neubau Fahrzeugeinstellhallen und gedeckte/offene Parkplätze (total 306 Parkplätze), diverse Umgebungsanlagen [...], F-Strasse, H-Strasse, G-Strasse [...]." Diese für ein derart umfangreiches Bauvorhaben insgesamt zwar eher knappe, aber noch hinreichend genaue Publikation hätte die Beschwerdeführer auf mögliche Veränderungen am ehemaligen Silo hinweisen müssen. Unbestritten ist sodann, dass die Gesamtüberbauung ausgesteckt wurde. Dass das ehemalige Silo erkennbar deren Bestandteil bildete, ist ebenfalls von keiner Seite angezweifelt worden. Im Gesamtzusammenhang betrachtet, käme ein allfälliges Fehlen von Aussteckungen auf dem Dach des Silos nur einer ungenauen Visierung, nicht dem völligen Unterlassen einer Profilierung gleich (vgl. Mäder, N. 288). Zudem räumen die Beschwerdeführer ein, Kenntnis nicht nur vom Bauprojekt im Allgemeinen gehabt, sondern auch gewusst zu haben, dass das ehemalige Silo zu einem Wohngebäude umgebaut werden sollte. Laut ihren eigenen Angaben rechneten sie auch mit unbedeutenden Dachaufbauten. Ihnen war demnach bekannt, dass das Bauprojekt ihren Interessenbereich berühren würde. Die Frage, ob das Silo – etwa durch Dachaufbauten oder auch durch Balkone, die Fassadengestaltung oder die Zufahrt – in einer Weise verändert würde, die sie in ihren Interessen beeinträchtigen könnte, musste sich ihnen stellen. Sie wären damit gehalten gewesen, Einsicht in die Pläne zu nehmen und um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen.

3.4.3 Unter diesen Umständen kann offenbleiben, wie der hier relevante Interessenbereich der Beschwerdeführer abzugrenzen ist. Wie sich aus den Fotos und Planausschnitten in den Akten hinreichend ergibt, beherrscht das ehemalige Silo den Blick vom Haus, in dem die Beschwerdeführer wohnen, auf das Gebiet der Überbauung E-Areal. Dennoch wird man den Interessenbereich der Beschwerdeführer kaum mit dem Silo gleichsetzen dürfen, und jedenfalls können sich die Beschwerdeführer nicht darauf berufen, ihr Interessenbereich umfasse ausschliesslich das Dach des Silos. Dies gilt sogar dann, wenn sie subjektiv einzig und allein an der Erhaltung der bisherigen Dachhöhe des Silos interessiert sein sollten. Doch selbst wenn sich der Interessenbereich der Beschwerdeführer auf das genannte Dach beschränken würde, durften sie nach dem Gesagten gegebenenfalls nicht einfach aus dem Fehlen von Aussteckungen auf diesem Dach ableiten, dass ihre Interessen nicht berührt würden. Dies unterscheidet den vorliegenden von dem in RB 1984 Nr. 117 behandelten Fall, auf den sich die Beschwerdeführer berufen. Jener Nachbar hatte ohne die Aussteckung der fraglichen Rampe nicht damit zu rechnen, dass in seinem Interessenbereich Hochbauten errichtet würden. Als Gegenbeispiel ist RB 2000 Nr. 105 anzuführen: In jenem Fall wollte sich ein Nachbar gegen angeblich nicht ausgesteckte Stützmauern zur Wehr setzen, ohne das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids nach § 315 Abs. 1 PBG gestellt zu haben. Ihm wurde die Verwirkung des Rekursrechts nach § 316 Abs. 1 PBG entgegengehalten, selbst wenn es sich bei der fehlenden Aussteckung der Stützmauern um einen gewichtigen Verfahrensfehler gehandelt haben sollte, da er jedenfalls durch die Aussteckung des gesamten Bauvorhabens über die mögliche Beeinträchtigung seiner Interessen informiert worden war und sich angesichts der Hanglage hätte fragen müssen, wie der Parzellenabschluss erfolgen werde.

3.4.4 Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, sie hätten sich angesichts des Fehlens von Aussteckungen auf dem Dach des ehemaligen Silos darauf verlassen dürfen, dass die Intentionen des privaten Gestaltungsplans und die Sonderbauvorschriften E-Areal vom 10. Januar/6. Juli 1994 respektiert würden. Dies kann allerdings nicht relevant sein: Zum einen durften die Beschwerdeführer nicht darauf vertrauen, dass ihre Auslegung der massgeblichen Vorschriften von der zuständigen Behörde geteilt würde; zum andern sind Verfahrensrechte Dritter gerade für den Fall konzipiert, dass die anwendbaren Vorschriften nicht eingehalten werden. Wenn die Beschwerdeführer den Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften konsultieren konnten, zeigt das im Übrigen, dass sie auch in der Lage gewesen wären, die Baupläne einzusehen.

3.5 Die Beschwerdeführer machen schliesslich geltend, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Anwohnerschaft an einer Orientierungsveranstaltung über das Bauvorhaben informiert habe und dabei Visualisierungen und ein Modell gezeigt habe, die auf dem ehemaligen Silo keine Dachaufbauten vorgesehen hätten. In der Sache wird diese Behauptung nicht bestritten. Beschwerdegegnerinnen und Vorinstanz gehen jedoch davon aus, dass diese Informationen – wie auch Baustellentafeln und Internetauftritte – für das baurechtliche Verfahren unbeachtlich seien.

3.5.1 Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV), der ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr gebietet, gilt auch im Verhältnis zwischen Privaten (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 622; Yvo Hangartner, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 2. A., Zürich etc. 2008, Art. 5 Rz. 41; vgl. auch BGE 131 I 166 E. 6.1; offenlassend: Giovanni Biaggini, Kommentar Bundesverfassung, Zürich 2007, Art. 5 N. 24). Er begründet zwar, für sich allein genommen, keine Grundpflichten Privater, doch kann er die Berücksichtigung des widersprüchlichen oder rechtsmissbräuchlichen Verhaltens Privater gebieten (vgl. Biaggini, Art. 5 N. 24). So hat das Verwaltungsgericht die Anforderungen aus Treu und Glauben, an denen ein Nachbar bei der Wahrung seiner Rechte zu messen ist, auch vom Vorgehen der Bauherrschaft abhängig gemacht (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00660, E. 2.5, unveröffentlicht; 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.2, www.vgrzh.ch). Obwohl die Beschwerdegegnerin 1 nicht zur Information der Nachbarschaft verpflichtet war, ist ihr Verhalten demnach – entgegen ihrer Ansicht und derjenigen der Vorinstanz – insofern beachtlich, als die von den Beschwerdeführern zu erwartende Sorgfalt davon abhängen kann. Immerhin müssen sich diese das Wissen anrechnen lassen, das sie durch die Informationen der Beschwerdegegnerin 1 erworben haben; demnach ist ebenfalls relevant, ob und inwieweit diese Informationen geeignet waren, sie von der Konsultation der Baupläne abzuhalten.

3.5.2 Der erwähnten Informationsveranstaltung sowie den Visualisierungen und dem Modell, die bei dieser Gelegenheit gezeigt wurden, kommt im vorliegenden Fall allerdings keine entscheidende Bedeutung zu. Dem rechtskundigen Beschwerdeführer 1 musste bewusst sein, dass nicht diese Visualisierungen und dieses Modell, sondern die Baupläne massgebend waren. Der Vorwurf der gezielten Fehlinformation bzw. der Täuschung, den die Beschwerdeführer gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 erheben, wird nicht belegt und entsprechende Anzeichen sind auch nicht ersichtlich. Er bezieht sich anscheinend nur darauf, dass die Beschwerdegegnerin 1, wie erwähnt, Bilder und ein Modell gezeigt hat, auf denen die Dachaufbauten fehlten. Insbesondere machen die Beschwerdeführer nicht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 habe ausdrücklich oder sinngemäss bestätigt, dass die Silhouette oder das Dach des ehemaligen Silos unverändert bleibe – sei es von sich aus oder auf eine Rückfrage hin, die zu stellen auf der Hand gelegen hätte. Unter diesen Umständen entband die Informationsveranstaltung nicht von der Obliegenheit, die Baupläne zu konsultieren bzw. um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Die allenfalls unpräzisen Informationen durch die Beschwerdegegnerin 1 sind nicht mit unvollständigen oder sogar irreführenden amtlichen Publikationen gleichzusetzen, die als mangelhafte Eröffnung des Bauvorhabens zu gelten haben, aus welcher Dritten keine Nachteile erwachsen dürfen. Die Stellung des Nachbarn, der von der Bauherrschaft an einer privaten Informationsveranstaltung möglicherweise ungenaue Angaben erhält, ist auch nicht mit der Situation von Organisationen vergleichbar, die zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigt sind und dieses Recht faktisch nicht ausüben können, weil ihnen die amtliche Publikation die notwendigen Hinweise vorenthält, dass die von ihnen vertretenen öffentlichen Interessen betroffen sind. Zu Unrecht berufen sich daher die Beschwerdeführer auf die betreffende Praxis (VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 1.3 und 2.1, www.vgrzh.ch; VGr, 20. Dezember 2006, BEZ 2007 Nr. 9).

3.5.3 Anzumerken ist, dass die von den Beschwerdeführern ins Recht gelegte Visualisierung unbeachtlich ist, weil sie nicht von der Beschwerdegegnerin 1 verbreitet wurde; im Übrigen handelt es sich um eine Übersicht über die gesamte Überbauung, bei der offenkundig ist, dass sie eher auf eine gefällige Darstellung zu Verkaufszwecken als auf Detailtreue angelegt ist. So spart sie etwa die Verkehrserschliessung weitgehend aus. Als Vertrauensgrundlage kommt sie somit nicht in Betracht.

3.5.4 Zusammenfassend: Die teils rechtskundigen Beschwerdeführer wurden nicht nur von der genügend präzisen Baupublikation auf die Umbauten bestehender Gebäude im Rahmen der Überbauung hingewiesen; sie hatten auch Kenntnis davon, dass das ehemalige Silo zu einem Wohnhaus umgebaut werden sollte und das Bauvorhaben damit in ihren Interessenbereich eingreifen konnte. Sie wären damit gehalten gewesen, sich anhand der öffentlich aufliegenden Baupläne zu orientieren und hierauf um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Daran änderte das allfällige Fehlen der Aussteckungen für die strittigen Dachaufbauten nichts, ungeachtet dessen, dass es – entgegen der Ansicht der Vorinstanz – einen Verfahrensmangel darstellen würde. Insgesamt wurde die Funktion des Baugespanns – allfällige Betroffene auf das Bauvorhaben hinzuweisen, wodurch ihnen ermöglicht wird, sich darüber zu informieren – im vorliegenden Fall erfüllt. Ob tatsächlich keine Aussteckung stattfand, worauf die Parteivorbringen hindeuten, kann deshalb offenbleiben.

4.  

Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, die späteren Bewilligungen vom 24. Okto­ber 2007, 6. November 2008 und 11. November 2009 hätten nicht im Anzeigeverfahren bzw. mit einer Audienzbewilligung erfolgen dürfen. Das Unterbleiben der Ausschreibung und Aussteckung dieser späteren Änderungen habe zur Folge, dass die Rekursfrist insofern erst mit der nachträglichen Zustellung der Baurechtsentscheide zu laufen begonnen habe.

4.1  

4.1.1 § 325 Abs. 1 PBG stellt die Rechtsgrundlage dafür dar, dass das Bewilligungsverfahren für Vorhaben von untergeordneter Bedeutung oder für die Änderung bereits bewilligter Projekte durch den Verordnungsgeber vereinfacht oder durch ein Anzeigeverfahren ersetzt werden kann, wenn nach den Umständen keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden können. § 325 Abs. 2 PBG ermächtigt den Gemeinderat, für das Anzeigeverfahren ein Audienzverfahren einzuführen. Das Anzeigeverfahren wird in §§ 13 ff. BVV geregelt. Es entfallen dabei insbesondere die Aussteckung und die öffentliche Bekanntmachung (§ 13 Abs. 2 BVV).

4.1.2 § 14 BVV zählt beispielhaft Vorhaben von untergeordneter Bedeutung auf, wobei die Liste weder abschliessend ist noch von der Prüfung dispensiert, ob im Einzelfall ein untergeordnetes Vorhaben gegeben ist (Fritzsche/Bösch, S. 20-62). So findet das Anzeigeverfahren nach § 14 lit. d BVV unter anderem Anwendung auf Dachaufbauten, sofern sie zusammen mit den bereits bestehenden nicht mehr als 1/20 der betreffenden Dachfläche beanspruchen; ausgenommen sind Vorhaben in Kern- und Quartiererhaltungszonen.

4.1.3 Das Anzeigeverfahren setzt nicht nur voraus, dass die betreffenden Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung sind; kumulativ dürfen keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter berührt werden, sofern das Einverständnis dieser Dritten nicht schriftlich nachgewiesen wird (§ 13 Abs. 1 und § 15 BVV).

4.2 Nach § 325 Abs. 1 PBG können nicht nur Vorhaben von untergeordneter Bedeutung, sondern auch Änderungen eines bewilligten Projekts (selbst wenn dieses seinerseits nicht von untergeordneter Bedeutung ist) dem Anzeigeverfahren unterstellt werden. In § 13 Abs. 1 BVV werden die Projektänderungen nicht ausdrücklich erwähnt. Der Bestimmung kann jedoch nicht entnommen werden, dass sie aus dem Anzeigeverfahren ausgeklammert werden sollen, was weder bezweckt wurde noch Sinn ergeben würde. Im Folgenden ist die Behandlung von Projektänderungen im Anzeigeverfahren näher zu betrachten.

4.2.1 Die Bewilligung einer Projektänderung ist gegenüber der Stammbewilligung unselbständiger Natur (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2 mit Hinweisen). Erwächst eine Stamm­bewilligung in (formelle) Rechtskraft, so können Dritte diese im Rahmen eines Rechts­mittelverfahrens gegen eine nachfolgende Projektänderungsbewilligung nicht mehr grundsätzlich infrage stellen; bei Projektänderungen können sie nur diejenigen Teile eines bewilligten Bauvorhabens anfechten, die durch die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 2006 Nr. 73; 1981 Nr. 145). Auf die Anfechtung der Projektänderung ist sodann § 316 Abs. 2 PBG anwendbar. Nach dieser Bestimmung sind dem Gesuchsteller, der das Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids rechtzeitig gestellt hat, alle baurechtlichen Entscheide über das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist. Das Zustellungsbegehren erstreckt sich demnach auch auf Bewilligungen für Projektänderungen, deren Geltung von der Stammbewilligung abhängt und die keinen selbständigen Bestand haben. Wer dagegen das Rekursrecht nach § 316 Abs. 1 PBG verwirkt hat, dem steht es folgerichtig auch nicht gegen die Bewilligung einer Projektänderung zu (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2); auch die Rechtsnachfolger haben sich den Verzicht anrechnen zu lassen (VGr, 21. Juni 2001, VB.2001.00045, E. 2b, www.vgrzh.ch). Dies gilt in analoger Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG unter dem Vorbehalt einer erneuten Publikation und Aussteckung (vgl. VGr, 3. September 2008, VB.2008.00132, E. 2.4 f., www.vgrzh.ch; vgl. auch § 15 Abs. 3 Satz 2 und 3 BVV).

4.2.2 Eine Projektänderung liegt nur dann vor, wenn das Bauvorhaben nicht in den Grundzügen verändert wird, wenn also weder ein Hauptmerkmal oder eine sich auf die Nachbarschaft auswirkende bauliche Grundstücksnutzung wesentlich verändert wird (wie etwa Erschliessung, Stand­ort, äussere Masse, Höhe, Abstände, Ausnützung, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung) noch eine Mehrzahl geringfügiger Änderungen dem Bau eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht (VGr, 21. April 2004, BEZ 2004 Nr. 28 E. 3.1 f.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar, Band I, 3. A., Bern 2007, Art. 32 N. 12a). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass ein im Vergleich zu den bewilligten Plänen anders geartetes Bauprojekt bzw. ein qualitativ völlig anderes Bauvorhaben nicht im Anzeigeverfahren behandelt werden darf (vgl. VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2 f.).

4.2.3 Unabhängig davon, dass die Projektänderungen in § 13 BVV nicht erwähnt werden, ist das Anzeigeverfahren entsprechend dem Wortlaut dieser Bestimmung nur bei Änderungen untergeordneter Natur zulässig, was sich aus dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und den rechtsstaatlichen Verfahrensgarantien ergibt (vgl. im Einzelnen VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2). Die Beispiele von Bauvorhaben mit untergeordneter Bedeutung in § 14 BVV können bei der Prüfung, ob eine Projektänderung noch im Anzeigeverfahren behandelt werden kann, sinngemäss herangezogen werden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung die zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter gemäss § 13 BVV stets vorbehalten bleiben. Dagegen schränkt § 316 PBG ihre Wahrnehmung bei Pro­jekt­änderungen ein: Interessen Dritter oder öffentliche Interessen, die von einer Projektänderung berührt werden können, vermögen das Anzeigeverfahren nicht auszuschliessen, soweit sie bereits zur Anfechtung der Stammbewilligung legitimierten. § 14 BVV ist daher bei Projektänderungen noch weniger schematisch anzuwenden als bei Bauvorhaben, da die Frage des genügenden Rechtsschutzes mitberücksichtigt werden muss, die bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung separat geprüft wird.

4.2.4 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass nicht am Gesamtprojekt zu messen sei, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliege, sondern dass die vorgesehenen Änderungen für sich zu betrachten seien, da andernfalls der Rechtsschutz für be­trof­fene Dritte mit zunehmender Grösse der Projekte verringert würde. Die Argumentation ist allerdings einseitig, da den Besonderheiten von Gesamtüberbauungen Rechnung zu tragen ist. Gerade bei grösseren Bauvorhaben, deren Planung und Ausführung länger dauert, dürften oft Projektänderungen notwendig werden, und grössere Änderungen dürften allenfalls aufgrund des grösseren Gesamtumfangs auch weniger auffallen. Zudem sind die Rechte Drittbetroffener grundsätzlich gewahrt, indem diejenigen, die ein Begehren um Zustellung der Stammbewilligung gestellt haben, sich auch gegen Projektänderungen zur Wehr setzen können; wer hingegen kein Zustellungsbegehren gestellt hat, wusste immerhin um die Grösse des Projekts, mit dem er sich abfand. Umgekehrt würde jedoch der Rechtsschutz gegenüber Änderungen von Gesamtüberbauungsprojekten übermässig erschwert, wenn das zulässige Mass von Projektänderungen allein anhand der Grösse des ganzen Vorhabens bestimmt würde (so zwar Zaugg/Lud­wig, Art. 32 N. 12a, für das Berner Recht; doch äussert sich der dort zitierte Entscheid der Baudirektion des Kantons Bern vom 20. Februar 1991, BVR 1991 S. 404 E. 3a–c, differenzierter): Je nach der Grösse des Gesamtprojekts könnten auf diese Weise Bauten oder Gebäudeteile, die bedeutende Eingriffe in die Interessen Dritter zur Folge haben könnten, ohne Aussteckung und Publikation erstellt werden. Bei der Beurteilung, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliegt, sind demnach das betreffende Gebäude, die Gesamtüberbauung sowie das Ausmass der Änderung als solche zu berücksichtigen, wobei die Bedeutung dieser Faktoren jeweils anhand der konkreten Umstände zu bestimmen ist. Zumindest im vorliegenden Fall, wo die Änderungen ein besonders markantes Gebäude innerhalb der Gesamtüberbauung betreffen, erscheint es sachgerecht, im Wesentlichen dieses Gebäude zum Massstab zu nehmen. Somit kann auch § 14 lit. d BVV betreffend die Dachaufbauten, der sich auf das jeweilige Gebäude als Vergleichsgrösse bezieht, sinngemäss herbeigezogen werden.

4.2.5 Umfasst die nachträgliche Anfechtung – wie im vorliegenden Fall – mehrere Bewilligungen im Anzeigeverfahren, so ist das aktuell bewilligte Bauvorhaben mit dem ursprünglich bewilligten Projekt zu vergleichen; würden die bewilligten Pläne einzeln mit dem jeweils vorher bewilligten Stand verglichen, liesse man im Ergebnis zu, dass die Voraussetzungen des Anzeigeverfahrens umgangen werden könnten, indem Varianten, die zu bedeutenden Abweichungen vom ursprünglichen Projekt führen, auf mehrere untergeordnete Änderungsbewilligungen aufgeteilt würden. Dass hier insgesamt drei Bewilligungen im Anzeigeverfahren erteilt wurden, wird demnach erst relevant, wenn im Ganzen keine untergeordnete Projektänderung mehr vorliegt und sich die Frage stellt, wann erstmals das ordentliche Verfahren (oder die öffentliche Bekanntmachung im Zweifelsfall nach § 15 Abs. 3 BVV) hätte gewählt werden müssen.

4.3  

4.3.1 Die ursprüngliche Baubewilligung vom 13./20. April 2005 umfasste vier überdeckte Treppenaufgänge, zusammengefasst in drei Dachaufbauten mit einer Gesamtfläche von ca. 20,5 m², wobei die Aufbauten in Nord-Süd-Richtung angeordnet waren. Mit Bezug auf die strittigen Dachaufbauten wurde das Bauvorhaben im Verlauf der erwähnten Bewilligungsschritte wie folgt verändert:

-     Änderungsbewilligung im Anzeigeverfahren vom 24. Oktober 2007: Trennung der zusammengefassten Aufgänge, sodass insgesamt vier Dachaufbauten entstanden, und Drehung der zwei südlichen Aufgänge um 90 Grad (neu in Ost-West-Richtung). Die südlichen Aufgänge wurden überdies leicht verbreitert.

-     Änderungsbewilligung im Anzeigeverfahren vom 6. November 2008: Drehung auch der nördlichen Aufgänge in die Ost-West-Richtung und Verschiebung derselben nach Norden; Ergänzung aller Aufgänge mit einem Abstellraum und einem Vordach. Die vier Aufbauten beanspruchten neu eine Gesamtfläche von ca. 33,75 m².

-     Änderungsbewilligung im Anzeigeverfahren (Audienzverfahren) vom 11. November 2009: Verschiebung der Dachterrassen. Bei den nördlichen Aufgängen wurde je eine zusätzliche, nach Norden gerichtete Dachterrasse vorgesehen.

Aus dem Blickwinkel der Beschwerdeführer, deren Wohnhaus rund 70 m nordöstlich der strittigen Baute liegt, wurde die Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben mit jedem Änderungsschritt verstärkt: Die Drehung der Dachaufgänge in die Ost-West-Richtung bewirkt, dass diese nun aus ihrer Sicht quer auf dem Gebäude stehen und dadurch ein grösseres Profil beanspruchen. Während dies bei der Drehung der südlichen Aufgänge (1. Änderungsbewilligung) für die Beschwerdeführer noch weniger in Erscheinung trat, wurde durch die Drehung der nördlichen Aufgänge, deren Verschiebung nach Norden und die zusätzlichen Abstellräume (2. Änderungsbewilligung) die Silhouette des Gebäudes für sie deutlich vergrössert. Die Bewilligung der nördlichen Dachterrassen (3. Änderungsbewilligung) ermöglicht schliesslich eine zusätzliche Aufenthaltsfläche, von welcher die Benützer direkten Blick auf die Wohnung der Beschwerdeführer erhalten.

4.3.2 Nach den unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin 1 weist die gesamte Dachfläche des ehemaligen Silos 759 m² auf; die vier Terrassenaufgänge umfassen samt Materialräumen insgesamt 33,75 m². Der Plan zur jüngsten Projektänderung, die am 11. Novem­ber 2009 bewilligt wurde, bestätigt diese Zahlen. Nicht anzurechnen sind die Liftüberfahrten, die im Gegensatz zu den strittigen Treppenaufgängen zu den kleineren technisch bedingten Dachaufbauten im Sinn von § 292 PBG und § 14 lit. c BVV zählen (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00149, E. 6, www.vgrzh.ch). Die strittigen Dachaufbauten machen somit zusammen weniger als 5 % der Dachfläche aus, weshalb sie gemäss § 14 lit. d BVV grundsätzlich ein untergeordnetes, im Anzeigeverfahren bewilligungsfähiges Vorhaben darstellen würden.

4.3.3 Insgesamt bestanden die Änderungen nach dem Gesagten darin, dass die Treppenaufgänge um mehr als die Hälfte ihrer Fläche (von etwa 20,5 auf die erwähnten 33,75 m²) vergrössert wurden, namentlich weil sie je um einen Materialraum erweitert wurden. Ferner wurden sie verschoben, um 90 Grad gedreht und an der Südseite jeweils mit einem Vordach versehen; sie stehen nun quer auf den Dächern der Seitenflügel, deren Breite sie zu etwa drei Vierteln in Anspruch nehmen, bzw. unmittelbar an deren Ende auf dem südlich angrenzenden Längsflügel. Die Höhe der Aufbauten bleibt dagegen gleich: Gemäss den Baubewilligungen vom 24. Okto­ber 2007 und 6. Novem­ber 2008 respektieren die Änderungen die bisher bewilligten Höhenkoten. In den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Plänen, die am 6. November 2008 und am 11. November 2009 bewilligt wurden, wird diese Höhenkote zwar farblich als unverändert gekennzeichnet, jedoch nicht mehr in Zahlen angegeben; massgeblich ist jedenfalls die ausdrücklich bewilligte, gleich gebliebene Höhenkote (während die Frage ihrer Einhaltung nicht im vorliegenden Verfahren, sondern bei der Baukontrolle nach § 327 Abs. 2 PBG zu prüfen ist). Wie die Vorinstanz bemerkt, bleiben auch die Nutzung und die Anzahl der Treppenaufgänge gleich. Anzumerken ist jedoch, dass das ursprüngliche Projekt zwei aneinander gebaute Treppenaufgänge in der Mitte des Längsflügels vorsah, sodass optisch nur drei Aufbauten wahrgenommen worden wären. Die Änderungen bei den Dachaufbauten werfen keine neuen Rechtsfragen auf bzw. wirken sich nicht auf die anwendbaren Rechtsgrundlagen aus (was etwa der Fall sein könnte, wenn statt eines Umbaus ein Neubau vorgesehen würde, der sich nicht mehr auf die Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG stützen könnte; vgl. VGr, 23. Februar 2005, VB.2005.00006, E. 1 f., www.vgrzh.ch).

4.3.4 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die nun quer auf die Dächer der Seitenflügel gestellten Treppenaufgänge wie ein weiteres Geschoss wirkten. Das ist zwar insofern zu relativieren, als die bewilligten Aufgänge nur etwas mehr als halb so hoch sind wie ein Geschoss und schon in leichter Schrägsicht aufgrund ihrer geringen Tiefe – trotz der neu bewilligten Vordächer – als Dachaufbauten erkennbar bleiben. Doch trifft zu, dass sie aus der Sicht des Wohnorts der Beschwerdeführer deutlich auffälliger in Erscheinung treten, weil sie verlängert, quer auf bzw. an die Seitenflügel gestellt und näher an den äusseren Dachrändern platziert wurden; zudem sind nun alle vier Aufgänge als selbständige Aufbauten erkennbar. Von einer nur geringfügigen Veränderung der äusseren Masse und des Erscheinungsbilds kann kaum mehr die Rede sein; auf die Nachbarschaft wirken sich die Modifikationen ähnlich aus wie Änderungen der Abstände oder der Gebäudehöhe. Wenn dieser Befund einerseits dadurch relativiert wird, dass es sich um einen Teil einer Gesamtüberbauung handelt, so ist anderseits zu beachten, dass die fraglichen Veränderungen einen sehr exponierten Ort innerhalb dieser Überbauung betreffen. Ob im Vergleich zum Projekt, das am 13./20. April 2005 bewilligt wurde, allein wegen der Veränderungen bei den Dachaufbauten von einem anders gearteten Bauprojekt auszugehen wäre, kann allerdings offenbleiben: Die Baubewilligungsbehörde hätte insoweit zumindest von einem Zweifelsfall im Sinn von § 15 Abs. 3 BVV ausgehen müssen (vgl. dazu auch VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2; Mäder, Rz. 224).

Diese Änderungen berühren zwar keine Interessen Dritter oder öffentliche Interessen, welche nicht bereits mit der Bewilligung vom 13./20. April 2005 tangiert worden wären. Die Interessen der Beschwerdeführer werden durch das geänderte Projekt jedoch wesentlich intensiver betroffen.

4.3.5 Die wesentlichen Änderungen erfolgten mit den Bewilligungen vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November 2008, wobei bereits Erstere nicht mehr als untergeordnete Projektänderung des am 13./20. April 2005 bewilligten Vorhabens gelten kann. Die Änderungen hätten nicht ohne (erneute) öffentliche Bekanntmachung und Aussteckung bewilligt werden dürfen. Aufgrund des Eröffnungsmangels lösten die im Anzeigeverfahren erfolgten Bewilligungen die Fristen der gesetzlich vorgesehenen Rechtsvorkehren für die Beschwerdeführer nicht aus. Die Anfechtung der Bewilligungen vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November 2009 erfolgte somit rechtzeitig, und die Vorbringen der Beschwerdeführer sind mit Bezug auf diese Bewilligungen materiell zu prüfen.

4.3.6 Im Übrigen wurden mit der Bewilligung vom 24. Oktober 2007 auch die Ersetzung der gesamten Südfassade – und allenfalls weiterer Teile des Längsflügels – sowie eine neue Anordnung der Fensterfront in dieser Fassade gestattet. Auch dies weist darauf hin, dass keine untergeordnete Projektänderung mehr vorlag, die im Anzeigeverfahren hätte bewilligt werden können (vgl. auch § 14 lit. f BVV, wonach im Anzeigeverfahren "die Veränderung einzelner Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und Fenstern" bewilligt werden kann). Dieser Umstand ist jedoch für den Entscheid nicht mehr massgeblich, nachdem sich dasselbe Resultat bereits aufgrund der geänderten Dachaufbauten ergibt. Es erübrigt sich daher, die Parteien zu dieser Frage noch anzuhören.

4.3.7 Ferner kann offenbleiben, ob eine genügende gesetzliche Grundlage für die Bewilligung im Audienzverfahren vom 11. November 2009 bestand.

4.4 Der angefochtene Entscheid ist demnach aufzuheben, und die Angelegenheit ist zur materiellen Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). Obwohl die Beschwerdeführer materielle Eventualanträge gestellt und begründet haben und die Beschwerdegegnerinnen dazu Stellung genommen haben, liegt kein hinreichender Grund für einen reformatorischen Entscheid vor. Die Vorinstanz wird sich auch mit dem Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung eines Augenscheins zu befassen haben.

5.  

Aufgrund des Verfahrensausgangs sind die Gerichtskosten je zu einem Viertel den beiden Beschwerdeführern und den beiden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen, wobei die Beschwerdeführer solidarisch füreinander haften (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 14 N. 3). Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

6.  

Der vorliegende Zwischenentscheid kann grundsätzlich nach Massgabe von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 beim Bundesgericht angefochten werden.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 3. Juni 2010 wird aufgehoben, und die Sache wird zur materiellen Prüfung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Baurekurskommission IV zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'210.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtsgebühr wird zu je einem Viertel den Beschwerdeführern, unter solidarischer Haftung füreinander, und zu je einem Viertel den Beschwerdegegnerinnen auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…