Zürich Verwaltungsgericht 08.02.2012 VB.2011.00564

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2011.00564

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 8. Februar 2012

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.    C,

 

2.1  D,

 

2.2  E,

 

1‑2 vertreten durch RA F,

 

3.    Baubehörde Zollikon,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Baubehörde Zollikon erteilte C sowie E und D mit Beschluss vom 13. Dezember 2010 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Zweifamilien- und eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Zollikon.

II.  

Hiergegen erhoben A sowie H und I mit je separater Eingabe Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Das Bauerkursgericht vereinigte die beiden Rekursverfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 9. August 2011 teilweise gut. Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhob A mit Eingabe vom 14. September 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der Entscheide des Baurekursgerichts und der Baubehörde Zollikon sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Bauerkursgericht schloss am 4. Oktober 2011 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober 2011 beantragten C sowie E und D mit gemeinsamer Eingabe die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Diesem Antrag schloss sich die Baubehörde der Gemeinde Zollikon am 13. Oktober 2011 an.

Am 28. Oktober 2011 reichte A eine weitere Vernehmlassung ein. C sowie E und D erklärten mit Eingabe vom 2. November 2011, auf eine weitere Vernehmlassung zu verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts zuständig.

2.  

Als Eigentümerin der an das Baugrundstück unmittelbar angrenzenden Parzelle ist die Beschwerdeführerin gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Die Beschwerdeführerin ist auch zur Beanstandung legitimiert, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf einzelne Rügen ihres Rekurses nicht eingetreten. Auf die Beschwerde ist somit vollumfänglich einzutreten.

3.  

Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft die im kommunalen Recht vorgeschriebene Baumassenziffer einhält.

3.1 Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 der privaten Beschwerdegegnerschaft sollen ein Zweifamilienhaus (Haus 1) und ein Einfamilienhaus (Haus 2) erstellt werden. Die beiden als Flachdachbauten konzipierten Gebäude verfügen über eine gemeinsame, unter dem Haus 1 befindliche Unterniveaugarage mit 12 Abstellplätzen. Die Zufahrt zu dieser Garage erfolgt mittels eines in den Kubus von Haus 1 integrierten Autolifts.

3.2 Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) befindet sich das Baugrundstück in der Wohnzone W 1.35. In dieser Zone beträgt die Baumassenziffer für Gebäude mit Flachdach 1,35 m³/m² und für besondere Gebäude 0.20 m³/m² (Art. 15 BZO). Die Fussnote 2 zur Baumassenziffer für besondere Gebäude hat folgenden Text:

"Besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3 PBG. Die Baumasse von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden integriert ist, wird der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet."

Bei einer Grundstücksfläche von 1'525 m² resultiert somit ein zulässiges Bauvolumen von 2058,75 m³ für Hauptgebäude und von 305 m³ für besondere Gebäude, was auf dem Baugrundstück insgesamt ein zulässiges Bauvolumen von 2'363,75 m³ ergibt. 

Gemäss den bei den Akten liegenden Berechnungen beläuft sich das Bauvolumen auf dem Baugrundstück auf 2'335,74 m³, womit das maximal zulässige Bauvolumen eingehalten ist.

3.3 Die Beschwerdeführerin macht jedoch geltend, dass es sich bei dem in den Kubus von Haus 1 integrierten Autolift nicht um ein besonderes Gebäude handelt, weshalb die auf den Autolift entfallende Baumasse von rund 150 m³ nicht an die Baumasse für besondere Gebäude, sondern an die Baumasse für Hauptgebäude anzurechnen sei. Addiere man diese Baumasse von rund 150 m³ zur ausgewiesenen Baumasse für Hauptgebäude von 2'021,92 m³, resultiere eine Überschreitung der für Hautgebäude maximal zulässigen Baumasse von 2'058,75 m³.

3.3.1 Gemäss Art. 15 BZO in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG sind besondere Gebäude Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, man müsse bei der Ermittlung der Höhe des Autolifts auf den ganzen über dem gewachsenen Terrain liegenden Gebäudeteil abstellen. Der Autolift weise demnach eine maximale Höhe von rund 5,3 m auf, womit die bei Flachdächern zulässige Höhe von 4 m klar überschritten werde. Die private Beschwerdegegnerschaft hingegen ist der Auffassung, dass die Höhe des Autolifts vom Fussboden der Kabine bis Oberkant Attika zu messen sei. Die Höhe des Autolifts betrage deshalb nur gerade 3,9 m, womit die Anforderungen an ein besonderes Gebäude erfüllt seien.

Nebst der zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob der Autolift die für besondere Gebäude maximal zulässige Höhe einhält, lässt sich auch die Frage aufwerfen, ob der in den Kubus von Haus 1 integrierte Autolift der von der Rechtsprechung geforderten optischen Selbständigkeit von an Hauptgebäuden angebauten besonderen Gebäuden genügt (VGr, 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 9.2; BEZ 2010 Nr. 23, E. 4.2.3). Wie sich aus den folgenden Erwägungen ergibt, können allerdings beide Fragen offengelassen werden.

3.3.2 § 49 Abs. 2 lit. a PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung unter anderem die Baumassenziffer regeln kann. Bei Art. 15 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche die Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen solche Entscheide daher nur mit Zurückhaltung überprüfen (VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163, E. 4.2.2; 13. April 2000, VB.2000.00018, E. 2c = RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).

3.3.3 Gemäss Fussnote zur Baumassenziffer für besondere Gebäude wird die Baumasse von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden integriert ist, der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet.

Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, lässt sich der die Zufahrt zur Tiefgarage gewährleistende Autolift wie jede andere Garagenzufahrt, zum Beispiel Zufahrtsrampen, unter den Begriff der Garage subsumieren. Da der Autolift im Hauptgebäude integriert ist, kann die Baumasse des Autolifts "der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet" werden. Da die kommunale Baubehörde das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin bewilligt hat, hat sie den Wortlaut der Fussnote zur Baumassenziffer für besondere Gebäude offensichtlich dahingehend ausgelegt, dass die Baumasse von in Hauptgebäuden integrierten Garagen – oder wie vorliegend von in Hauptgebäuden integrierten Autoliften – nicht der Baumasse für Hauptgebäude, sondern der Baumasse für besondere Gebäude anzurechnen ist, ohne dass es sich bei der integrierten Garage (bzw. beim integrierten Autolift) selbst um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handeln muss.

Diese Auslegung entspricht dem Wortlaut der Fussnote zur Baumassenziffer für besondere Gebäude und erweist sich ohne Weiteres als vertretbar, weshalb es den Rechtsmittelinstanzen und demzufolge auch dem Verwaltungsgericht von vornherein verwehrt ist, die genannte Fussnote auf andere Weise auszulegen. Daran ändert entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin auch der Umstand nichts, dass die Gemeinde im Rekurs- und Beschwerdeverfahren auf eine Vernehmlassung verzichtet hat. Daraus kann in keiner Weise geschlossen werden, dass die Gemeinde im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren ihr Ermessen bei der Auslegung des kommunalen Rechts nicht wahrgenommen habe. Im Übrigen hat die Gemeinde sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren auf die Begründung der privaten Beschwerdegegnerschaft verwiesen bzw. sich dieser angeschlossen, sodass fraglich ist, ob wirklich die Rede davon sein kann, dass die Gemeinde auf eine Vernehmlassung verzichtet hat.

Ferner ist nicht ersichtlich, wie die genannte Fussnote auf andere Weise ausgelegt werden soll. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin findet sich in der genannten Fussnote keine Einschränkung, wonach die Baumasse von in Hauptgebäuden integrierten Garagen nur dann der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet werden kann, wenn es sich bei der Garage um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handelt. Wäre die von der Beschwerdeführerin vertretene Auffassung zutreffend, dass es sich bei der im Hauptgebäude integrierten Garage um ein besonderes Gebäude handeln muss, hätte die Fussnote keinerlei Bedeutung; schliesslich besteht auch kein Anlass, die Fussnote nur auf solche Garagen und Fahrzeugunterstände anzuwenden, die die in §49 Abs. 3 PBG festgelegte Maximalgrösse nicht übersteigen.

3.3.4 Im Übrigen handelt es sich bei der von der Gemeinde Zollikon gewählten Lösung, integrierte bzw. an Hauptgebäuden angebaute Garagen, ungeachtet dessen, ob es sich hierbei um besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3 PBG handelt, zu privilegieren, um eine auch in der Bau- und Zonenordnung anderer Gemeinden vorgesehene Lösung, was die Beschwerdeführerin selber anerkennt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Privilegierung dadurch erfolgt, dass die Baumasse von Garagen – wie in der Gemeinde Zollikon – an die Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet wird oder ob die Baumasse für besondere Gebäude ganz oder teilweise der Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden darf, wie es bei den von der Beschwerdeführerin genannten Beispielen der Fall sein soll. Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die von der kommunalen Baubehörde vorgenommene Auslegung ohne Weiteres als zulässig.

3.3.5 Schliesslich steht die von der Gemeinde Zollikon gewählte Lösung – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin – auch nicht im Widerspruch zu § 13 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wonach die Gemeinden die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert für Hauptgebäude (lit. a), für besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG (lit. b) und für verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen (lit. c), regeln können. Aus § 13 ABauV kann nicht abgeleitet werden, dass eine gesonderte Baumassenziffer ausschliesslich für besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG (und für verglaste Balkone, Veranden und anderer Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen) vorgesehen werden darf. Eine solche Einschränkung würde dem Gesetzestext von § 49 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit § 49 Abs. 1 PBG widersprechen, wonach die Gemeinden bei der Ordnung der zulässigen baulichen Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Baumassenziffern nicht eingeschränkt werden. Eine gesetzeskonforme Auslegung des Verordnungstextes von § 13 ABauV muss deshalb zum Ergebnis führen, dass es sich bei § 13 ABauV nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt. Auslöser für den am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen § 13 ABauV war der Wunsch der überwiegenden Mehrheit der Kommission Planung und Bau, für nicht beheizte Gebäudeteile eine besondere Regelung zu treffen, damit diesbezüglich denkbare Ungleichbehandlungen in der Anwendung der Baumassenziffer gegenüber der Ausnützungsziffer ausgeschlossen werden können. Dieses Anliegen wurde mit § 13 lit. c ABauV umgesetzt (Antrag und Weisung des Regierungsrats vom 14. Mai 2003 betreffend Genehmigung einer Änderung der Allgemeinen Bauverordnung, ABl 2003, S. 1102 ff., 1105). Diese Regelung wurde zum Anlass genommen, aus Gründen der Transparenz und damit der Rechtssicherheit die in der Vergangenheit wahrgenommene Genehmigungspraxis des Regierungsrats betreffend die besonderen Gebäude klarzustellen (ABl 2003, S. 1102 ff., 1106), ohne dass damit das Recht der Gemeinden, auch für weitere Gebäude – wie vorliegend für die in Hauptgebäuden integrierten Garagen und Fahrzeugunterstände – besondere Baumassenziffern vorzusehen, eingeschränkt werden sollte (siehe hierzu auch VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518, E. 4).

3.4 Im Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass der in das Hauptgebäude integrierte Autolift auch dann der Baumasse für besondere Gebäude angerechnet werden kann, wenn es sich beim Autolift nicht um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handelt. Damit ist das maximal zulässige Volumen für Hauptgebäude und besondere Gebäude gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung vorliegend eingehalten.

4.  

4.1 In einem unter der Unterniveaugarage befindlichen, gegenüber dieser flächenmässig reduzierten weiteren Untergeschoss von Haus 1 soll ein 51 m² grosser Wellness- und Fitnessraum erstellt werden. Zugänglich ist dieser von Haus 1 her lediglich durch den Personenlift. Damit der Wellnessbereich auch von den künftigen Bewohnern des talseitig geplanten Gebäudes 2 genutzt werden kann, wird von diesem her ein Verbindungskorridor erstellt. Zwecks Belichtung des vollständig unter dem gewachsenen Boden befindlichen Wellnessbereichs ist ein rund 5 m tiefer, talseits von Haus 1 situierter Lichtschacht mit einer Länge von 8 m und einer Breite von 2 m vorgesehen.

4.2 Im Rekursverfahren rügte die Beschwerdeführerin, die Abgrabungen für den Lichtschacht überstiegen die zulässige Tiefe von max. 1,5 m bei Weitem. Eine ordentliche Bewilligung sei damit nur zulässig, wenn ein Tatbestand von Art. 30^bis Abs. 1 BZO erfüllt sei, was indessen nicht der Fall sei. Auf den Lichtschacht sei demgemäss zu verzichten, was mangels Fluchtwegs auch zum Wegfall des Fitnessraums führe. Auf diese Rüge ist die Vorinstanz mangels Legitimation der Beschwerdeführerin nicht eingetreten. 

4.3 Zum Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag. Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00607, E. 3.2 = BEZ 2011 Nr. 24; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.).

Die Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann erfüllt, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (BGr, 2. November 1983, ZBl 85/1984, S. 378 ff.; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506, E. 1.2 mit Hinweisen).

Der Nachbar hat die nachbarliche Beziehung und die qualifizierte Beeinträchtigung eigener Interessen, die seine Legitimation begründen sollen, unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die erste Rechtsmittelinstanz darzutun. Er kann dies vor Verwaltungsgericht nicht mehr nachholen. An diese Darlegung dürfen indessen dann keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sach- und Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das Bauvorhaben in seiner konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berührt. Das ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn sich der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der Wahrung öffentlicher Interessen auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie beispielsweise Abstands- oder Ausnützungsvorschriften (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506, E. 1.3 mit Hinweisen).

4.4 Die Beschwerdeführerin hat ihre Legitimation für die Rüge, dass es sich bei der bewilligten Abgrabung für den Lichtschacht um einen Mangel handelt, im Rekursverfahren damit begründet, dass die Nichtbewilligung des Lichtschachts zur Folge habe, dass auch auf den Fitnessraum mangels Fluchtwegs zu verzichten sei. Durch den Verzicht auf den Fitnessraum resultiere eine Reduktion der baulichen Ausnützung bzw. der anrechenbar genutzten Fläche, was der Beschwerdeführerin einen direkten Vorteil bringe.

Die Vorinstanz verneinte die Rekurslegitimation der Beschwerdeführerin für diese Rüge mit der Begründung, das Entfallen des Lichtschachts führe nicht dazu, dass auf den Fitnessraum verzichtet werden müsste, da ein solcher zu den übrigen Räumen im Sinn von § 302 Abs. 4 PBG zu zählen sei, bei denen nach der Zweckbestimmung eine künstliche Belüftung und Belichtung genüge. Für den nach dem vorinstanzlichen Beschluss notwendigen Fluchtweg liesse sich, ohne dass eine wesentliche Umprojektierung notwendig wäre, eine andere Lösung finden (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.4).

Im Beschwerdeverfahren anerkannte die Beschwerdeführerin, dass der Lichtschacht für die Belichtung und Belüftung des Fitnessraums nicht erforderlich sei. Er diene diesem Raum und auch der ein Geschoss tiefer (recte: höher) liegenden Garage aber als gesetzlicher Fluchtweg, auf den nicht verzichtet werden könne. Könne der Lichtschacht nicht realisiert werden, so falle auch dieser Fluchtweg dahin, was zur Unzulässigkeit des Fitnessraums und zu einer ungenügenden feuerpolizeilichen Erschliessung der Garage führe. Ferner trete der Lichtschacht nach aussen hin in Erscheinung und sei vom Grundstück der Beschwerdeführerin aus einsehbar. Die Beschwerdeführerin besitze ein schutzwürdiges Interesse daran, dass in ihrem Sichtbereich auf Bauten und Anlagen verzichtet werde, welche den gesetzlichen Vorschriften offenkundig widersprechen würden.

4.5 Soweit die Beschwerdeführerin ihre Legitimation für ihre Rüge der unzulässigen Abgrabung im Beschwerdeverfahren damit begründet, dass mit Wegfall des Lichtschachts der Fluchtweg für die Garage entfalle und dass der Lichtschacht nach aussen hin in Erscheinung trete und vom Grundstück der Beschwerdeführerin aus einsehbar sei, erweisen sich diese Begründungen, welche die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren nicht vorgebracht hatte, als verspätet (§ 52 Abs. 2 VRG).

4.6 Die Beschwerdeführerin begründet ihre Legitimation im Beschwerdeverfahren erneut damit, dass der Wegfall des Lichtschachts auch den Wegfall des für den Fitnessraum vorgesehenen Fluchtwegs zur Folge habe, was zwingend zur Bauverweigerung des Fitnessraums führen müsse. Aus der Gutheissung dieser Rüge erwachse ihr ein Vorteil, der in einer Reduktion der baulichen Ausnützung bzw. der anrechenbar genutzten Fläche bestehe. Insbesondere könne der Mangel nicht auflageweise geheilt werden.

Wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, kommt kommunalen Abgrabungsvorschriften auch eine nutzungsbeschränkende Funktion zu, wenn die zulässige Ausnützung – wie vorliegend – mittels Baumassenziffer geregelt ist und nicht gleichzeitig Geschosszahlvorschriften bestehen (RB 1995 Nr. 85; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 964 mit Hinweisen). Falls die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Rüge, wonach der geplante Lichtschacht den Abgrabungsvorschriften widerspreche, tatsächlich die Verweigerung des Fitnessraums zur Folge hätte, würde der Beschwerdeführerin durch die Reduktion der baulichen Ausnützung ein rechtserheblicher Vorteil entstehen.

Zu prüfen ist demnach, ob der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Mangel im Fall einer Gutheissung die Verweigerung des Fitnessraums zur Folge hätte. Wäre der geplante Lichtschacht mangelhaft, entfiele auch der geplante Fluchtweg aus dem Fitnessraum. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen kann nicht abschliessend beurteilt werden, ob der mit dem Wegfall des Lichtschachts weggefallene Fluchtweg durch einen alternativen Fluchtweg ersetzt werden kann oder nicht. Es stellt sich deshalb die Frage, ob das möglicherweise mangelhafte Projekt, vorliegend ein Fitnessraum ohne Fluchtweg, mit Nebenbestimmungen bewilligt werden könnte oder zu verweigern wäre, was in erster Linie von Art und Ausmass des Verstosses abhängig ist.

§ 321 Abs. 1 PBG erlaubt Nebenbestimmungen dort, wo die Mängel eines Projekts "ohne besonderen Schwierigkeiten" behoben werden können. Erfordern die Mängel eine wesentliche Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 345 f.).

Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können, entscheidet sich nicht nach quantitativen, sondern nach qualitativen Gesichtspunkten. Das Vorliegen einer wesentlichen Projektänderung kann sich aber auch aus dem Zusammenwirken einer Vielzahl je für sich betrachtet nicht allzu schwerer Mängel ergeben. Dabei ist das Gewicht der vorliegenden Mängel nicht isoliert zu betrachten, sondern am Umfang des Gesamtprojekts zu messen (VGr, 7. Juli 1999, VB.1999.00118, E. 6a [nicht publiziert]; Mäder, S. 241 f.).

Der Umstand, dass der Fitnessraum bei Gutheissung der Rüge nicht über einen Fluchtweg verfügen würde, darf in Bezug auf das Gesamtprojekt als geringer Mangel betrachtet werden. Die angemessene Rechtsfolge wäre demzufolge nicht die Verweigerung des Fitnessraums, sondern die Auflage, dass das Fluchtwegkonzept für den Fitnessraum zu überarbeiten sei. Diese Auflage ist auch naheliegend, da bereits die Baubewilligungsbehörde verfügt hatte, dass das Fluchtwegkonzept im Untergeschoss, im Garagengeschoss sowie im Gartengeschoss 2 zu überarbeiten sei. Damit könnte ein allfällig festgestellter Mangel auflageweise geheilt werden und würde nicht zur Aufhebung des Fitnessraums führen. Da die Beschwerdeführerin selbst bei Gutheissung ihrer Rüge nicht die Aufhebung des Fitnessraums erwirken könnte, sondern nur die Auflage, dass für den Fitnessraum ein neues Fluchtwegkonzept zu erarbeiten sei, würde ihr bei einer allfälligen Gutheissung ihrer Rüge kein rechtserheblicher Vorteil erwachsen.

4.7 Die Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführerin, die Abgrabung sei nicht zulässig, daher zu Recht nicht eingetreten. Die Beschwerde ist somit auch diesbezüglich abzuweisen.

4.8 Im Übrigen wäre die Rüge der Beschwerdeführerin in materieller Hinsicht unbegründet. Die Auslegung der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Vorschrift von Art. 30^bis Abs. 1 BZO durch die Baubehörde Zollikon ist nicht zu beanstanden. Der unter der Tiefgarage liegende Fitnessraum ist baurechtlich zulässig. Es spricht nichts dagegen, den vorgesehenen Fluchtweg durch den Lichtschacht als Kellerzugang im Sinn von Art. 30^bis Abs. 1 BZO zu behandeln. Durch diesen wird der Terrainverlauf nicht verändert und die unter dem gewachsenen Terrain liegende Fassade nicht freigelegt, wie dies bei Abgrabungen regelmässig der Fall ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist ferner nicht ersichtlich, weshalb die Anwendung von Art. 30^bis Abs. 1 BZO nur möglich sein sollte, wenn die Anlage des Raums notwendig wäre.

5.  

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 1'500.-, also Fr. 750.- für die Beschwerdegegnerin 1 und je Fr. 375.- für die Beschwerdegegner 2.1 und 2.2.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--     Zustellkosten,
Fr. 5'130.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…